Immofinanz: Genug Geld für s-Immo-Übernahme - Closing in Q3 möglich

Merger soll zweistellige Mio.-Synergien bringen - Parallelkäufe gegen 50-Prozent-Hürde - 2020 wegen Corona-Abwertungen hoher Verlust - Nachlässe für Retailer, dennoch mehr Mieterlöse

Die Immofinanz AG verfügt nach eigenen Angaben über mehr als eine Milliarde Euro an liquiden Mitteln und damit über genug Geld für die geplante Übernahme des kleineren Konkurrenten s Immo. Zudem hat man sich 500 Mio. Euro Finanzierung gesichert. Der Deal könnte schon im dritten Quartal abgeschlossen sein, sagte Immofinanz-Finanzchef Stefan Schönauer am Donnerstag. Vorerst liegt das Offert noch zur Prüfung bei der Übernahmekommission. Man rechne mit einem zeitnahen Abschluss.

Die Bedenken der s Immo habe man "sehr ernst genommen und berücksichtigt", man werde sie mit den Angebotsunterlagen ausräumen. "Scharf gestellt" werden solle das Übernahmeoffert erst, wenn es zur Beseitigung der Stimmrechtsbeschränkung auf 15 Prozent bei der s Immo komme, so Schönauer im Online-Bilanzpressegespräch. Um das zu erreichen, hatte die Immofinanz bei der s Immo, an der sie bereits 26,5 Prozent hält, einige Zeit lang auf eine Sonder-HV gedrängt, was dort aber abgelehnt wurde. Zum Hauptversammlungsthema sei man "im besten Einvernehmen mit der s Immo", versicherte der CFO nun. Die s Immo ist umgekehrt mit 13,4 Prozent an der Immofinanz beteiligt. Die Immofinanz war an der Börse zuletzt fast 2,2 Mrd. Euro wert, die s Immo knapp 1,6 Mrd. Euro.

Die Immofinanz erwartet sich aus einer s-Immo-Übernahme laut ihrem Finanzchef ein Synergiepotenzial in zweistelliger Millionen-Höhe. Das gemeinsame Portfolio von 7,5 Mrd. Euro - davon 5 Mrd. bei der Immofinanz - wäre für die Aktionäre eine sehr attraktive Möglichkeit, gleichermaßen in Büros und Einzelhandel zu investieren. Geografisch und bei den Assetklassen gebe es hohe Überlappungen, auch die Kreuzbeteiligung biete erhebliches Potenzial. Den beabsichtigten Angebotspreis von 22,25 Euro je s-Immo-Aktie bezeichnete der CFO als "sehr attraktiv", "sehr sehr gut" und "fair". Dieser Preis liege gut 23 Prozent über dem letzten Schlusskurs vor Bekanntwerden des Offerts, über 40 Prozent über dem volumensgewichteten 6-Monats-Kurs und auch über den Analystenschätzungen, vor allem früheren.

Die Immofinanz behalte sich Paralleltransaktionen vor, um bei der s Immo auf über 30 Prozent zu kommen, dann würde das freiwillige Übernahmeangebot zu einem Pflichtangebot, und man müsste nicht mindestens 50 Prozent plus eine Aktie der s Immo erhalten.

Zum operativen Geschäft in der Coronakrise hieß es, die Immofinanz habe mit ihren Retail-Mietern, die von den temporären Schließungen zur Pandemie-Eindämmung besonders betroffen waren, rasch individuelle Lösungen erarbeitet, um ihnen die Bewältigung der Krise zu erleichtern. Im Austausch für temporäre Mietnachlässe und Stundungen wurden seien für rund 440.000 m2 Mietvertragsverlängerungen worden, das entspreche 45 Prozent der gesamten Retail-Fläche, so Vorstandsdirektor Dietmar Reindl. Gegen die Cashflow-Rückgänge hat die Immofinanz schon im März 2020 ein Kosteneinsparungsprogramm eingeleitet.

Bis März 2021 wurden 98,8 Prozent der 2020 in Rechnung gestellten Mieten (nach Mietreduktionen und Wertberichtigungen) des Einzelhandels- und Bürobereichs bezahlt (Retail: 98,6 Prozent, Office: 98,8 Prozent). Die Höhe der in diesem Zeitraum temporär gewährten Mietreduktionen beläuft sich auf 10,6 Prozent der Vertragsmiete (Retail: 17,1 Prozent, Office: 5,2 Prozent). In Summe wuchsen die Mieterlöse der Immofinanz im Gesamtjahr 2020 gegenüber 2019 dennoch um 3,1 Prozent auf 288,6 (279,9) Mio. Euro.

Das Immobilienportfolio der Immofinanz umfasste Ende Dezember 209 Objekte mit rund 5,0 Mrd. Euro Buchwert. Davon entfielen 64 Prozent auf den Büro- und 34 Prozent auf den Einzelhandelsbereich. Die Büroimmobilien waren zu 93,7 Prozent vermietet, die Retail-Objekte zu 98,1 Prozent. Die Bruttorendite wird mit 6,2 Prozent beziffert auf Basis der IFRS-Mieterlöse und mit 6,6 Prozent auf Basis der Mietvorschreibung.

CEO Ronny Pecik, der selbst am Bilanzpressegespräch am Donnerstag nicht teilnahm, wertete in einem Statement den hohen Vermietungsgrad, die gute operative Ertragskraft und die Liquiditätsausstattung als "starke Basis" für das noch anhaltende Krisenumfeld und für die Erholungs- und Wachstumsphase danach. Die Netto-Loan-to-Value-Ratio wurde von 43,0 auf 37,8 Prozent gesenkt. Die starke Cash-Position erhöhte sich unter Berücksichtigung einer ungenutzten Kreditlinie auf 1,2 Mrd. Euro.

Trotz eines hohen Verlusts im Vorjahr wegen pandemiebedingten Abwertungen will die Immofinanz nach einem dividendenlosen Jahr 2019 nun für 2020 wieder Geld an die Aktionäre zahlen. Geplant sind 0,55 Euro pro Aktie an Ausschüttung.

Wegen Abwertungen infolge der Coronakrise schrieb man 165,9 Mio. Euro Verlust. 2019 hatte man noch 352,1 Mio. Konzerngewinn erzielt. Das Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien drehte vor allem wegen negativer Pandemie-Auswirkungen von positiven 195,7 Mio. Euro auf -156,6 Mio. Euro ins Minus. Die Abwertung entspreche rund 3,5 Prozent des Buchwerts der Bestandsimmobilien per 31. Dezember.

Doch schon per Ende des ersten Quartals 2021 könne die positive Kursentwicklung der Aktien der s Immo, an der die Immofinanz Anteile hält, zu einer Aufwertung dieser Beteiligung um bis zu rund 96 Mio. Euro führen, heißt es.

Das operative Ergebnis sank um 4,0 Prozent auf 143,9 (149,9) Mio. Euro, das Ergebnis der Geschäftstätigkeit (EBIT) drehte auf -12,7 (345,6) Mio. Euro ins Minus. Die wichtige Cash-Generierungsgröße FFO 1 (vor Steuern) ging entgegen den Analystenerwartungen nicht zurück, sondern stabilisierte sich bei 126,1 (nach 125,3 Mio. Euro). Je Aktie entspricht das einem FFO 1 von 1,13 (1,18) Euro.

(Schluss) sp/itz

 ISIN  AT0000A21KS2  AT0000652250
 WEB   http://www.immofinanz.com
       http://www.simmoag.at