Starker FFO1 in den ersten 3 Quartalen, solides Finanzprofil mit (zu) hohen liquiden Mitteln
Die Immofinanz steigerte in den ersten 9 Monaten 2020 ihre Mieterlöse infolge von Zukäufen und Fertigstellungen um 5,7% auf EUR 215,1 Mio. Jedoch mussten auch rund EUR 17 Mio. an Forderungen im Zusammenhang mit der Corona-Krise abgeschrieben werden, sodass das Ergebnis aus dem Asset Management nur geringfügig zulegte. Das Neubewertungsergebnis lag bei EUR -144,8 Mio. (3,2% der Bestandsimmobilien) und betraf in erster Linie Retail- aber auch Büroimmobilien. Folglich drehte das Betriebsergebnis auf EUR -31,7Mio. (Vorjahr: EUR 237,1 Mio. – unterstützt von hohen Aufwertungsgewinnen) und das Konzernergebnis kam bei EUR - 98,3 Mio. zu liegen. Der FFO 1 lag mit EUR 89,2 Mio. knapp 3,9% unter dem Vorjahreswert – geglättet um die bereits im Q1 verbuchte Kuponzahlung für die Unternehmensanleihe 2023 wäre der FFO sogar um 10% über dem Vorjahr gelegen. Der EPRA NAV/Aktie lag bei EUR 27,96 und berücksichtigt die höhere Aktienanzahl aus den Kapitalmaßnahmen im Juli inklusive der Pflichtwandelanleihe 2023. Infolge der großen Unsicherheiten gibt das Management keinen konkreten FFO und Dividendenausblick. Jedoch könnte die Immofinanz im Q4 2020 eine Wertminderung auf ihren S Immo- Anteil vornehmen müssen, sollte der S-Immo Kurs sich bis Jahresende nicht erholen. Auf einem Kursniveau der S Immo von EUR 15,78, müsste die Immofinanz eine Abwertung von rund EUR 100 Mio. verbuchen.
Ausblick
Die 9-Monats-Zahlen der Immofinanz waren angesichts der CO-VID 19-Pandemie sehr zufriedenstellend. Besonders überzeugen konnte der starke FFO 1, der deutlich über unseren Schätzungen lag. Das hohe negative Bewertungsergebnis kam ebenfalls nicht überraschend und reflektiert gestiegene Marktrenditen im Retail Segment sowie geänderte Annahmen hinsichtlich Wiedervermietung im Portfolio. Angesichts der stabilen Entwicklung der Mieteinnahmen und des starken FFOs sehen wir die hohen NAV-Abschläge von immer noch 45% als nicht gerechtfertigt. Die Immofinanz verfügt über ein sehr starkes Finanzprofil mit einer Eigenkapitalquote von 48,6% und nach Emission einer Benchmark-Anleihe im Oktober über liquide Mittel (inkl. Kreditlinie) von EUR 1,2 Mrd. Damit hat der Immokonzern ausreichend Kapital bereit für Wachstumschancen im aktuellen Umfeld, die hoffentlich auch bald wahrgenommen werden.
