Polnischer Immobilienmarkt für Investoren sehr attraktiv - wie lange noch?"

Polens Wirtschaft hat sich in den vergangenen Jahren als relativ krisensicher und robust erwiesen. So erzielte die polnische Wirtschaft im Jahr 2009 als einziges EU-Land ein reales Wachstum – in der Höhe von 1,6 Prozent. In den letzten beiden Jahren der Erholung schnellte die Wachstumsrate auf jeweils 4 Prozent empor. Trotz Einbremsung der wirtschaftlichen Dynamik, bedingt durch die Verschuldenskrise in der Eurozone und die damit einhergehende, gedämpfte Investitionstätigkeit, ist für 2012 mit einem stabilen Wachstum von 3 Prozent zu rechnen. Das solide Wirtschaftswachstum in Kombination mit einer ansprechenden Größe und einem bereits gut entwickelten Markt sind auch die bestimmenden Faktoren, welche die Attraktivität des polnischen Immobilienmarktes für internationale Investoren ausmachen.

Polen attraktivster Immobilienstandort in CEE – aber Höhepunkt scheint erreicht

Reinhard Madlencnik, Head of Real Estate Bank Austria: „Der polnische Immobilienmarkt hat 2011 seine Attraktivität unter Beweis gestellt. Von den 11,2 Milliarden Euro an kommerziellen Immobilieninvestitionen, die 2011 insgesamt in CEE getätigt wurden, entfielen auf Polen rund 30 Prozent. Damit war Polen für internationale Investoren der attraktivste Investitionsmarkt innerhalb der CEE-Region.“ Auch im europäischen Vergleich punktet Polen: Laut einer vor kurzem veröffentlichten Umfrage von Ernst & Young nach der Attraktivität von Immobilien- Investitionsstandorten in Europa erreicht Polen nach Deutschland und der Schweiz den ausgezeichneten dritten Platz. Österreich muss sich im selben Ranking mit dem achten Platz begnügen. Diese Vorliebe der Investoren für den polnischen Immobilienmarkt führte zu einer starken Renditekompression. „Bedingt durch das starke Käuferinteresse sind die zu erzielenden Renditen im Spitzenbereich bereits stark zurückgegangen. Mit 6,25 Prozent an zu erzielenden Spitzenrenditen am Warschauer Büromarkt reiht sich Polen Ende des vergangenen Jahres mit seiner Hauptstadt ganz oben im CEE-Ranking ein. Aus unserer Sicht ist das ein Anzeichen, dass der polnische Büroimmobilienmarkt sehr nahe am Höhepunkt sein könnte“, analysiert Madlencnik weiter.

Büromarkt hat sich im letzten Jahrzehnt stark entwickelt – Zweitstädte werden interessanter

Polens Büromarkt ist sehr stark auf den „Hot Spot“ Warschau konzentriert. Langsam, aber stetig entwickelt sich jedoch auch in einigen der zahlreichen bevölkerungsstarken Zweitstädte ein wachsender Büromarkt. „Für internationale Entwickler und Investoren liegt – was den Büromarkt betrifft – die Hauptstadt im Fokus. In den Regionen sind eher heimische Entwickler aktiv, die besser in der Lage sind, den vorhandenen Bedarf zu beurteilen und die Projekte daran anzupassen“, fasst Karla Schestauber, Immobilienanalystin der Bank Austria, die Gegebenheiten zusammen. Es gibt in Polens Hauptstadt derzeit einen Bestand von 3,6 Millionen Quadratmeter moderner Bürofläche. Das bedeutet gegenüber dem Jahr 2000 in etwa eine Verdreifachung. „2012 werden voraussichtlich nochmals rund 250.000 bis 300.000 Quadratmeter dazukommen. Auch die Projektpipeline ist gut gefüllt“, so Madlencnik über die Entwicklungen am Warschauer Büromarkt. Was die Mietpreise für Büroflächen angeht, kam es hier aufgrund der Finanz- und Wirtschaftskrise zu deutlichen Korrekturen. „Lag 2007 die Spitzenmiete am Warschauer Büromarkt noch bei 30 Euro pro Quadratmeter, so hat sich diese mit Ende 2011 bei 25 Euro pro Quadratmeter eingependelt“, ergänzt Schestauber.

Polnischer Einzelhandelsmarkt gut entwickelt – Ausbaupotenzial in kleineren Städten

Mit einer Handelsflächendichte von rund 225 Quadratmetern auf 1.000 Einwohner liegt Polen, mit 38 Millionen Einwohnern der bevölkerungsreichste östliche EU-Staat, unter dem Durchschnitt westeuropäischer Länder. Aber auch die durchschnittliche Kaufkraft von rund 6.000 Euro pro Kopf rangiert in Polen um ganze 5.500 Euro unter dem europäischen Querschnittswert. „Der polnische Markt ist zwar bereits gut mit Einkaufszentren versorgt – alleine im vergangenen Jahr kamen 500.000 Quadratmeter an Handelsflächen hinzu. In kleineren Städten unter 200.000 Einwohnern gibt es aber teilweise noch Bedarf. Hier entstehen derzeit fast zwei Drittel der in Bau befindlichen Flächen“, so Madlencnik über die Entwicklungen am polnischen Einzelhandelsmarkt. Und er ergänzt: „Wegen der demografischen Struktur und der geringeren Kaufkraft in kleineren Städten erweisen sich zumeist Fachmarktzentren und kleinere Nachbarschaftszentren als erfolgreiche Handelsformen.“

Polen bleibt ein attraktives Expansionsziel für internationale Einzelhändler. Dennoch gilt: Da rund ein Drittel aller Shoppingcenter älter als zehn Jahre ist, bedeutet der hier entstehende hohe Sanierungsbedarf eine große Herausforderung für die Betreiber. „Um weiterhin konkurrenzfähig zu bleiben, stehen daher bei vielen Einkaufszentren der ersten und zweiten Generation Umbauten und Modernisierungen an“, stellt Schestauber fest.

Preise am polnischen Wohnungsmarkt nach Boom im Gefolge des EU-Beitritts rückläufig

Der Beitritt Polens zur Europäischen Union im Jahr 2004 löste einen wahren Boom bei den Wohnungspreisen aus. Die internationale Finanzkrise der Jahre 2008/09 hat auch hier ihre Spuren hinterlassen und den Preisauftrieb gestoppt. Im Zeitraum zwischen 2009 und 2011 fielen die Preise um rund 13 Prozent, zusätzlich kam es zu versteckten Preiskorrekturen in Form von Rabatten oder inkludierten Extra-Ausstattungen. Eine Umfrage unter potenziellen Wohnungskäufern hat ergeben, dass die meisten Interessenten bei ihren Erwartungen mehr oder weniger gravierende Abstriche machen mussten. „Entweder werden kleinere Wohnungen als ursprünglich geplant gekauft oder Wohnungskäufer weichen auf weniger renommierte Wohngegenden aus und schränken sich bei der Ausstattung ein“, so Schestauber abschließend.