RE/MAX-ImmoSpiegel 2011: Immobilienmarkt mit leichtem Rückgang

2011 fanden 90.814 Immobilienverkäufe (-3,2%) im Gesamtwert von 16,42 Mrd. Euro (-4,8%) in Österreich statt.

- Wien lag mit Euro 4,64 Mrd. beim Immobilien-Verkaufswert klar voran, Niederösterreich mit den meisten Immobilienverkäufen (20.449).
- Die rückläufigen Gesamtzahlen resultieren aus Wien, Kärnten und Oberösterreich

Bereits zum sechsten Mal stellt RE/MAX, Österreichs größtes Immobilienexperten-Netzwerk, umfassendes Zahlenmaterial aller tatsächlich verkauften und verbücherten Immobilien in ganz Österreich zur Verfügung. Dieses basiert auf der Kaufvertrags-Sammlung von WEBSERVICESunited.

Einzig wirklich zuverlässige Kaufpreis-Sammlung in Österreich

"Der RE/MAX-ImmoSpiegel repräsentiert wieder zuverlässig die Kaufpreis-Daten über alle Immobilienkäufe und zwar flächendeckend für ganz Österreich", erklärt Mag. Anton E. Nenning, Managing Direktor von RE/MAX Austria. "Er bildet so die Immobilien-Realität in Österreich bestmöglich ab. Damit ist er den Preisschätzungen oder Internetpreis-Angaben aller Internetplattformen haushoch überlegen, denn Internet-Preise sind immer nur Wunschvorstellungen der Verkäufer, und man weiß nie sicher, zu welchem Preis das Objekt verkauft wird, ja nicht einmal, ob dieses überhaupt je einen Käufer findet."

RE/MAX verwendet die ImmoSpiegel-Daten aus allen österreichischen Immobilienverkäufen aber nicht nur zur Trendbeobachtung, sondern auch für objektgenaue Immobilien-Preis-Vergleiche auf Bezirks- und Gemeinde-Ebene und zur Ermittlung von typischen Quadratmeterpreisen.

2011 leichte Abflachung nach Boomjahr 2010

Insgesamt wurden 90.814 Immobilienkäufe zwischen Jänner und Dezember 2011 im amtlichen österreichischen Grundbuch eingetragen. Dabei wechselten Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen, etc. um insgesamt Euro 16,42 Milliarden die Besitzer. Damit sank der Wert der gehandelten Immobilien im Vergleich zum Jahr 2010 um 4,8% und die Anzahl um 3,2%. "Nach dem enormen Aufschwung von 2010 ist es nur natürlich, dass 2011 ein Konsolidierungsjahr folgte", erläutert RE/MAX Austria-Chef Bernhard Reikersdorfer, MBA, "wobei die Anzahl der Transaktionen weiterhin auf sehr hohem Niveau ist, und die langjährige Entwicklung zufriedenstellend verläuft."

Eigentumswohnungen häufigster gehandelter Immobilientyp

Wie jedes Jahr waren die Eigentumswohnungen mit 32.593 Einheiten der am häufigsten gehandelte Immobilientyp. Danach folgten 24.617 Gebäude (inkl. 9.671 Einfamilienhäuser) und 22.221 Grundstücke ebenso wie 3.125 Waldgrundstücke, 2.186 Landwirtschaften, 1.541 PKW-Abstellplätze, 857 ausgewiesene Gewerbeobjekte und 630 Weingärten und 491 Zinshäuser.

Wien umsatzgrößter Immobilienmarkt

Wertmäßig war Wien mit Euro 4,64 Mrd. oder 28,3% der Kaufsumme allen anderen Bundesländern weit voran, büßte jedoch etwas von seinem Vorsprung im Vorjahr ein. 2010 betrug der Wert in Wien Euro 4,927 Mrd. Danach folgte im Jahr 2011 Niederösterreich mit Euro 2,68 Mrd. oder 16,4%. Oberösterreich verlor mit Euro 2,05 Mrd. (12,5%) seinen 2. Platz aus 2010 und lag knapp vor Platz 4, der Steiermark, mit Euro 1,84 Mrd. (11,2%). Im Mittelfeld fanden sich 2011 Tirol mit 11,0% und Salzburg mit 8,6% des gehandelten Immobilien-Wertes. Das Schluss-Trio bildeten, wie schon in den Jahren zuvor, Kärnten, Vorarlberg und Burgenland. Allerdings kratzen die Vorarlberger mit 5,8% und Euro 958 Mio. schon an der Milliarde. Die Kärntner lagen 2010 noch bei 5,9%, jedoch 2011 mit Euro 728 Mio. nur mehr bei 4,4% des nationalen Verkaufswertes. Burgenland sicherte sich mit Euro 298 Mio. oder 1,8% den letzten Platz, konnte den Abstand (2010: 1,6%) jedoch etwas verringern.

Die meisten Immobilienkäufe in Niederösterreich

Die Anzahl der Immobilienkäufe in Niederösterreich blieb mit 20.449 gegenüber 2010 (20.426) so gut wie unverändert. In Wien schwang das Pendel nach dem exorbitanten Mengen-Zuwachs von 18,7% im Jahr 2010 wieder um -8,6% zurück auf 14.613 gehandelte Immobilien. Mit 13.348 Immobilien überholte die Steiermark Oberösterreich mit 13.203. Auf den weiteren Rängen: Tirol mit 8.037, Kärnten mit 5.374, Burgenland mit 5.174 und Vorarlberg mit 4.688 Immobilien-Eintragungen im Grundbuch.

Preise für Eigentumswohnungen bundesweit um rund 6,7% gestiegen

Den 34.932 Wohnungen aus dem Jahr 2010 standen 2011 nur 32.593 gegenüber. Der Gesamtwert der im Jahr 2011 in Österreich verkauften und verbücherten Preise für Eigentumswohnungen lag mit Euro 5,17 Mrd. aber nahezu gleich den Euro 5,14 Mrd. im Jahr 2010.

Der Preis für Eigentumswohnungen lag 2011 im Bundesschnitt als gewichtetes Mittel bei Euro 138.657,- und damit um +6,7% über dem Preis von 2010. In Wien wurden 2011 9.789 Eigentumswohnungen verkauft; im Vergleich dazu: Im Hypejahr 2010 waren es 10.598 und im Jahr 2009 9.035. Der durchschnittliche Preis lag in Wien 2011 bei Euro 151.024,- und damit um 9,2% über dem Vergleichspreis von 2010 mit Euro 138.328,-.

Dabei kosteten die Hälfte aller Wohnungen in Wien zwischen Euro 80.000,- und Euro 210.000,-. Ein Viertel lag darunter und ein Viertel darüber. "Das Angebot an Eigentumswohnungen ist derzeit vor allem im städtischen Bereich begrenzt, die Nachfrage - vor allem von Anlegern - übersteigt bei weitem das Angebot - dieser Umstand führte auch 2011 zu deutlichen Preissteigerungen", erklärt Reikersdorfer.

Unterschiedliche Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen

Die teuersten Eigentumswohnungen wechselten wieder in Vorarlberg die Besitzer, im Schnitt um Euro 180.750,-, die billigsten im Burgenland um Euro 66.370,-. Während die Wohnungspreise in Vorarlberg 2011 also um moderate +3,4% stiegen (nach kräftigen +9,1% im Jahr 2010), "explodierten" sie förmlich im Burgenland: +19,6%. Und dennoch halten die burgenländischen Wohnungspreise nur bei 47,9% des Bundesschnitts und einem guten Drittel Vorarlbergs. Preislich dazwischen lagen die Preise für Eigentumswohnungen in Tirol mit Euro 170.536,- (+6,1%) und in Salzburg mit Euro 162.494,- (+8,1% gegenüber 2010). Mit großem Abstand folgten die Wohnungspreise bei den Oberösterreichern mit Euro 125.201,- (+7,7%), die damit die Kärntner überholten. Kärnten fiel von Euro 123.084,- im Jahr 2010 um -4,6% auf Euro 117.446,- im Jahr 2011 (und damit beinahe auf das Niveau von 2009) zurück. Billiger - wenngleich zu steigenden Preisen - kauften die Niederösterreicher Wohnungen um Euro 110.888,- (+6,6%) und die Steirer um Euro 100.565,- (+2,7%).

Niederösterreich folgte mit 4.271 Wohnungen mengenmäßig der Bundeshauptstadt (9.789) und verdrängte die Steiermark (2011: 4.253; 2010: 4.814) knapp auf Platz 3. Auf Rang 4 und 5: Tirol mit 3.844 Wohnungen und Oberösterreich mit 3.539.

Wohnungsgrößen wieder gestiegen

Die gehandelten Wohnungsgrößen steigen im Schnitt wieder, nämlich auf 75m2. Der Einbruch in Wien von 77m2 im Jahr 2009 auf 71m2 im Jahr 2010 ist mit 74m2 (2011) wieder ausgebügelt. Außer der Steiermark mit 72m2 lagen alle Bundesländer mit 75-76m2 über der Größe einer Standardwohnung in Wien. Signifikant größer sind nur die Wohnungen in Niederösterreich mit 79m2 und Oberösterreich mit 83m2.

Die teuersten Pflaster

In Wien Innere Stadt lag im Jahr 2011 der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen im Schnitt bei Euro 6.203,- (2010: Euro 6.016,-), das entspricht einer Wertsteigerung von +3,1% nach +19,7% im Jahr 2010. Die weiteren Spitzenreiter waren die Bezirke Döbling mit Euro 3.788,-/m2, Josefstadt mit Euro 3.009,-/m2, Neubau mit Euro 2.915,-/m2, Landstraße mit Euro 2.840,-/m2 und Alsergrund mit Euro 2.795/m2.

In den Bundesländern führte erwartungsgemäß der Bezirk Kitzbühel: Der Quadratmeterpreis von Euro 3.354,- bedeutete gegenüber 2010 einen Sprung von +15,1%. Gefolgt von der Stadt Innsbruck mit Euro 2.875,- mit moderaten +4,7% nach einem Anstieg von +9,8% in 2010. Die Bezirke Bludenz mit Euro 2.689,- und St. Johann/Pongau mit Euro 2.649,- pro Quadratmeter fanden sich auf den weiteren Plätzen knapp vor der Stadt Salzburg.

Das billigste Bundesland bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen generell war das Burgenland mit Euro 1.347,-/m2, knapp vor der Steiermark mit Euro 1.485,-. Die teuersten Bundesländer dagegen Salzburg mit Euro 2.539,- vor Tirol mit Euro 2.469,- und Wien mit Euro 2.454,- pro Quadratmeter.

Die billigste Wohn-Ecke-Österreichs mit breitem Wohnungsangebot ist jedoch die Obersteiermark. Dort lagen die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in den Bezirken Mürzzuschlag, Bruck/Mur, Leoben und Voitsberg zwischen Euro 602,- und Euro 861,- und damit am untersten Ende der österreichweiten Quadratmeterpreis-Skala. Das Südburgenland und das Waldviertel rangieren in ähnlichen Preislagen, jedoch mit einer wesentlich geringeren Stückzahl.

Einfamilienhäuser

Einfamilienhäuser am Land kosten nicht wesentlich mehr als eine Eigentumswohnung in der Stadt: im Bundesschnitt Euro 165.276,- Mengenmäßig voran lag Niederösterreich mit 2.422, vor der Steiermark mit 1.911 und Oberösterreich mit 1.649 Einfamilienhäusern. In der Preisliste für Einfamilienhäuser führte erstmals Tirol vor Wien, Salzburg und Vorarlberg. Tirol: Euro 315.553,- (+11%); Wien: Euro 310.902,- (-4% nach einem Preissprung von +14,6% in 2010); Salzburg: Euro 291.734,- (+12,4% nach einem Minus von 2,9% im Jahr 2010); Vorarlberg: Euro 253.805,- (+4,6%). Am günstigsten waren die Preise für typische Einfamilienhäuser im Burgenland mit Euro 87.569,- (-8,0%), die damit wieder auf dem Niveau von 2009 zu finden waren. Im preislichen Mittelfeld lagen Oberösterreich mit Euro 164.820,- (+4,8%), Niederösterreich mit Euro 150.158,- (+9,5% seit 2009), Kärnten mit Euro 135.786,- (-8,2%) und die Steiermark mit Euro 132.965,- (-1,8%) pro Einfamilienhaus.

Baugrundstücke holten massiv auf

Nachdem die Baugrundstücke von den Preissteigerungen 2010 noch weitgehend unbeeindruckt blieben, holten sie 2011 massiv auf: Im Österreichschnitt plus 11,0% auf Euro 55,56 pro Quadratmeter. Den kleinsten Preissprung gab's im Schnitt in Wien mit +0,7% und den größten Wertzuwachs im Schnitt in Niederösterreich mit +20,0%. Im Bundesländervergleich der Grundstückspreise führte natürlich Wien mit Euro 318,45/m2 (+0,7%). Den 2. Platz eroberte Tirol von Vorarlberg wieder zurück: Tirol lag mit Euro 141,97 (+9,7%) vor Vorarlberg mit einem Quadratmeterpreis von Euro 138,25 (+5,6%). Auf Rang 4 folgte Salzburg mit Euro 123,41 (+12,7%).

Die Käufer für Baugrundstücke in den anderen Bundesländern zahlten weniger als die Hälfte pro Quadratmeter: In Oberösterreich Euro 49,19 (+6,8%), Niederösterreich Euro 43,11 (+20,0%), in Kärnten Euro 38,22 (+12,3%) und in der Steiermark Euro 32,04 (+8,9%) pro Quadratmeter. Die mit Abstand günstigsten Grundstücke waren im Schnitt im Burgenland mit einem Quadratmeterpreis von Euro 18,37 (+6,7%) zu haben.

Unter 10 Euro pro Quadratmeter im Durchschnitt fanden sich Grundstücke in den Bezirken Gmünd, Oberwart, Zwettl, Waidhofen /Thaya, Oberpullendorf, Radkersburg, Jennersdorf und Güssing. Damit kostete die Fläche für einen Doppelparkplatz in Tirol gleich viel wie eine burgenländische Bauparzelle.

Zum Vergleich die teuersten Bezirke außerhalb Wiens, die keine Landeshauptstädte sind: Mödling mit Euro 231,73 vor Schwaz/Tirol mit Euro 184,35 und Innsbruck Land mit Euro 182,81, gefolgt von Dornbirn mit Euro 179,92 und Wien Umgebung mit Euro 175,07 pro Quadratmeter.

Keine gravierenden Änderungen aufgrund des Sparpaketes

Bernhard Reikersdorfer erwartet auch aufgrund des geplanten Sparpaketes der Bundesregierung keine gravierenden Auswirkungen für den heimischen Immobilien-Markt: "Lediglich bei den Vorsorgewohnungen ist mit einer leichten Abkühlung zu rechnen. Das Hauptmotiv der Österreicher für den Kauf einer Immobilie ist in erster Linie der Eigenbedarf und die Sicherheit."