EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG / Abwertungen belasten Halbjahres-Ergebnis - Abbau der Nettoverschuldung und Stärkung der Bilanzstruktur durch Portfolio-Optimierung
Wien, 25. August 2009. Die Geschäftsentwicklung der im Prime Market der Wiener
Börse notierten ECO Business-Immobilien AG war im ersten Halbjahr 2009 von den
negativen Auswirkungen der internationalen Finanzkrise auf die europäischen
Business-Immobilienmärkte belastet. Der Fokus der Geschäftstätigkeit lag daher
auf der weiteren Optimierung des Immobilienportfolios und der Stärkung der
Bilanzstruktur durch Immobilienverkäufe. Durch den Verkauf von insgesamt 55
Immobilien mit einem Gesamtwert von rund EUR 240 Mio. wurde die
Nettoverschuldung deutlich reduziert und die Eigenkapitalquote auf 39,3 %
erhöht. Das Immobilienvermögen reduzierte sich durch das Verkaufsprogramm von
EUR 1.074,2 Mio. zum Jahresende 2008 auf EUR 843,6 Mio. Die Vermietungserlöse
kamen mit EUR 31,7 Mio. dementsprechend unter dem Vorjahreswert zu liegen (EUR
36,8 Mio.). Durch marktbedingte Abwertungen des Immobilienportfolios (EUR -25,3
Mio.) war das Konzernergebnis mit EUR -14,6 Mio. (1-6/2008: EUR 5,8 Mio.)
negativ.
Aufgrund der nur geringfügig über den zuletzt festgestellten IFRS-Buchwerten
liegenden Veräußerungserlösen sind die Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen
im ersten Halbjahr 2009 auf EUR 0,1 Mio. gesunken, nach EUR 3,3 Mio. in der
Vorjahresperiode. Die durch unabhängige Sachverständige durchgeführte Bewertung
des Immobilienportfolios ergab im ersten Halbjahr 2009 eine Abwertung in Höhe
von EUR 25,3 Mio., was rund 3 % des Immobilienvermögens entspricht. Dies ist auf
das allgemein schwierige Umfeld am Business-Immobilienmarkt und weiter fehlende
Referenztransaktionen zurückzuführen. Im ersten Halbjahr 2008 war ein
Nettogewinn aus der Anpassung der Zeitwerte in der Höhe von EUR 5,4 Mio.
ausgewiesen worden. Die Abwertungen waren damit hauptverantwortlich für den
Rückgang des Betriebsergebnisses (EBIT) auf EUR -8,3 Mio., nach EUR 25,8 Mio.
1-6/2008.
Vor allem infolge des verminderten Finanzierungsvolumens sowie der positiven
Auswirkungen des günstigen Zinsniveaus auf bestehende Verbindlichkeiten konnte
ECO im ersten Halbjahr 2009 das Finanzergebnis auf EUR -11,2 Mio. verbessern
(1-6/2008: EUR -21,2 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern wurde mit EUR -19,5 Mio.
ausgewiesen (1-6/2008: EUR 4,7 Mio). Das Ergebnis nach Steuern lag bei EUR -14,7
Mio., nach EUR 3,8 Mio. im ersten Halbjahr 2008. Die Funds from Operations (FFO
nach Zinsen und Steuern) waren aufgrund der Verkaufstransaktionen, die infolge
des Marktumfelds unter den historischen Anschaffungskosten getätigt wurden, mit
EUR -14,0 Mio. negativ (1-6/2008: EUR 6,7 Mio.).
Die Bilanzsumme von ECO reduzierte sich von EUR 1,1 Mrd. Ende 2008 infolge der
Verkäufe auf EUR 897,4 Mio. zum 30. Juni 2009. Der Abbau von Verbindlichkeiten
brachte eine Erhöhung der Eigenkapitalquote auf knapp 40 % seit Jahresbeginn
(39,3 %, nach 33,7 % Ende 2008) und eine Reduktion der Nettoverschuldung um 29 %
auf EUR 498,7 Mio. Die langfristigen Verbindlichkeiten verringerten sich im
Vergleich zum 31.12.2008 von EUR 470,8 Mio. auf EUR 394,8 Mio. Die kurzfristigen
Verbindlichkeiten wurden von EUR 267,7 Mio. auf EUR 150,1 Mio. reduziert.
Aufgrund der Abwertungen auf das Immobilienportfolio reduzierte sich der Net
Asset Value gegenüber Jahresende 2008 von EUR 10,80 auf EUR 10,27 je Aktie.
Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich nach den im ersten Halbjahr 2009
erfolgten Verkäufen aus 63 Objekten mit rund 551.000 m² Gesamtnutzfläche im
Gesamtwert von EUR 843,6 Mio. zusammen (EUR 1.074 Mio. Ende 2008). Die
Leerstandsrate (13,6 % exklusive Sanierung) und die Durchschnittsmieten (EUR
10,5 pro m² im Büro-Segment und EUR 9,8 pro m² im Retail-Segment) konnten im
Vergleich zum Jahresende 2008 weitestgehend stabil gehalten werden.
Die weitere Optimierung des Kernsegments Hold-Portfolio hat für ECO 2009 oberste
Priorität. Aufgrund der schwierigen Marktsituation stehen im Geschäftsjahr 2009
keine neuen Development-Projekte am Plan. ECO hat sich auch im rezessiven
Marktumfeld 2009 zum Ziel gesetzt, die Auslastung der im Bestand befindlichen
Immobilien und somit die erwirtschafteten Mieterträge stabil zu halten. Dies
soll größtmögliche Liquidität sichern und einen Cash-Ertrag aus dem operativen
Betrieb ermöglichen. Zusätzliche Liquidität soll durch die Nutzung von
Verkaufs-Opportunitäten generiert werden. Der Vorstand geht im Vergleich zum
Jahr 2008 von einer im Jahresverlauf weiter steigenden Eigenkapitalquote aus.
Darüber hinaus sollte sich das Finanzergebnis aufgrund des niedrigen Zinsniveaus
und der reduzierten Verbindlichkeiten weiter verbessern.
Trotz sich zuletzt aufhellender Konjunkturprognosen und einem sich langsam
erholendem Kapitalmarkt rechnet ECO mit einem weiterhin angespannten und
herausfordernden Marktumfeld. Weitere Abwertungen auf das Immobilienportfolio
können in diesem Umfeld nicht ausgeschlossen werden.
Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
1-6/2009 1-6/2008
Vermietungserlöse(TEUR) 31.734 36.804
davon Mieterlöse(TEUR) 25.825 30.663
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR) 119 3.312
Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -25.313 5.419
Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) (TEUR) 17.034 20.452
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) -8.299 25.844
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -19.516 4.682
Konzernergebnis (nach Minderheiten) (TEUR) -14.552 5.757
Ergebnis je Aktie(EUR) -0,43 0,17
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 34.100.000
FFO (Funds from operations) vor Zinsen und Steuern -2.770 27.970
inkl. Wertberichtigung1) (TEUR)
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations) -14.010 6.685
nach Zinsen und Steuern2) (TEUR)
NAV je Aktie (EUR) 10,27 12,61
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Bilanzkennzahlen
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR 30/06/2009 31/12/2008
Langfristige Vermögenswerte 855.464 1.085.709
davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 807.302 981.890
davon Anlagen in Bau 36.256 40.421
Kurzfristige Vermögenswerte 41.974 27.904
Summe Vermögenswerte 897.437 1.113.614
Eigenkapital und Rücklagen 352.489 375.113
davon Minderheitsgesellschafter 2.381 6.918
Langfristige Verbindlichkeiten 394.829 470.846
Kurzfristige Verbindlichkeiten 150.120 267.654
Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten 897.437 1.113.614
Immobilienkennzahlen 30/06/2009 30/06/2008
Anzahl der Objekte 63 122
davon Hold-Portfolio 61 70
davon Trading-Portfolio 0 46
davon Development-Projekte 2 6
Gesamtnutzfläche in m²* 551.000 651.400
Garagenplätze (Anzahl) 2.870 3.560
Immobilienvermögen (in TEUR) 843.559 1.083.903
davon Anlagen in Bau 36.256 36.457
* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / Garagenplatz
berücksichtigt
Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck
Vorsitzender des Vorstandes
Tel.: +43(1)580 88 12
scheck@eco-immo.at
Mag. Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)580 88 35
pechar@eco-immo.at
Hochegger Financials
Mag.(FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
r.mayrl@hochegger.com
Ende der Mitteilung euro adhoc
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