EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG / ECO Business-Immobilien AG: Steigerung der Vermietungserlöse -
negatives Ergebnis aufgrund von Abwertungen =
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25.03.2009
ECO Business-Immobilien AG:
Steigerung der Vermietungserlöse - negatives
Ergebnis aufgrund von Abwertungen
Wien, 25. März 2009. Die im Prime Market der Wiener Börse
notierte ECO
Business-Immobilien AG war in ihrer Ergebnisentwicklung 2008 von der Finanzkrise
und deren realwirtschaftlichen Folgen belastet. Trotz weiterem Anstieg der
Vermietungserlöse auf
EUR 74,8 Mio., war das Konzernergebnis mit EUR -35,7 Mio.
(2007: EUR 32,8 Mio.) negativ. Ursache
dafür war insbesondere eine marktbedingte
Abwertung des Portfolios in der Höhe von rund 5 % des
Immobilienvermögens im
zweiten Halbjahr 2008. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und Steuern,
inkl.
Wertberichtigung) war mit EUR 5,0 Mio. jedoch trotz deutlich gestiegener
Finanzaufwendungen und einem herausfordernden Marktumfeld 2008 positiv. Die
Eigenkapitalquote
belief sich zum Bilanzstichtag 31.12.2008 auf 33,7 %.
Die Vermietungserlöse stiegen im
Geschäftsjahr 2008 um 54 % auf EUR 74,8 Mio.
(nach EUR 48,6 Mio. 2007). Dieser Zuwachs ist vor allem
auf die Akquisition
ehemaliger BAWAG-Immobilien Ende 2007 zurückzuführen, die 2008 erstmalig zu
den
Vermietungserlösen von ECO beitrugen. Weiters wirkten sich das beständige
Mietniveau in den
Kernmärkten und die Konzentration auf solide, bonitätsstarke
Mieter positiv auf die
Vermietungserlöse aus. Die Liquiditätsknappheit am
Finanzmarkt belastete den Investmentmarkt für
Business-Immobilien das gesamte
Geschäftsjahr 2008. Dementsprechend rückläufig entwickelten sich die
Erträge aus
Immobilienverkäufen (EUR 4,5 Mio. 2008 nach EUR 16,5 Mio. 2007). Die erzielten
Gewinnmargen auf die IFRS-Buchwerte waren mit 22,3 % unverändert deutlich
positiv.
Das
Betriebsergebnis (EBIT) verringerte sich 2008 auf EUR -6,8 Mio., nach EUR
60,8 Mio. im Jahr 2007.
Das negative EBIT ist insbesondere auf den Nettoverlust
aus der Anpassung der Zeitwerte in der Höhe
von EUR 49,0 Mio. oder rund 5,0 %
des Immobilienvermögens zurückzuführen - im Vorjahr wurde noch ein
Nettogewinn
aus der Anpassung der Zeitwerte in der Höhe von EUR 17,1 Mio. ausgewiesen. Neben
geringeren Immobilienverkäufen war das EBIT darüber hinaus auch von
außerordentlichen Aufwendungen
im Zusammenhang mit der Rückabwicklung einer
Immobilientransaktion im zweiten Quartal 2008
belastet.
Das Finanzergebnis war von einem deutlich gestiegenen Finanzierungsaufwand
gekennzeichnet und belief sich im Geschäftsjahr 2008 auf EUR -43,2 Mio., nach
EUR -19,1 Mio. 2007.
Hauptursache für den höheren Finanzierungsaufwand war ein
deutlich höheres durchschnittliches
Finanzierungsvolumen (EUR 740,9 Mio. nach
EUR 491,8 Mio. im Jahr 2007) sowie die im Jahr 2008
durchschnittlich höheren
Basiszinssätze. Das Ergebnis vor Steuern verschlechterte sich von EUR 41,7
Mio.
im Jahr 2007 auf EUR -49,9 Mio. 2008. Das Ergebnis je Aktie lag 2008 bei EUR
-1,05, nach
EUR 1,11 im Vorjahreszeitraum.
Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und Steuern, inkl.
Wertberichtigung), der
die operative Ertragsstärke widergibt, war 2008 mit EUR 5,0 Mio. trotz im
Vergleich zum Vorjahr deutlich höheren Finanzaufwendungen positiv, lag
allerdings unter dem Wert
aus 2007 von EUR 24,7 Mio. Der FFO vor Zinsen und
Steuern stieg 2008 aufgrund der positiven
operativen Entwicklung auf EUR 48,1
Mio., nach EUR 44,2 Mio. im Jahr 2007.
Die
Eigenkapitalquote konnte durch den Abbau von Verbindlichkeiten zum
Berichtsstichtag auf 33,7 %
erhöht werden, nach 32,6 % Ende 2007. Der
Loan-to-Value (LTV) betrug zum 31.12.2008 64,5 % (2007:
66,1 %). Dem
Eigenkapital von EUR 375,1 Mio. standen überwiegend langfristige
Verbindlichkeiten
in der Höhe von EUR 470,8 Mio. gegenüber (2007: EUR 618,3
Mio.). Rund ein Drittel der
Fremdfinanzierungen war gegen Zinsänderungsrisiken
abgesichert. Das durchschnittliche Zinsniveau
betrug ohne Berücksichtigung von
Zinssicherungsinstrumenten per Jahresende rund 3,9 % (Basiszinssatz
inkl.
Marge). Die liquiden Mittel zum Bilanzstichtag beliefen sich auf EUR 14,6 Mio.
(2007: EUR
34,7 Mio.) und wurden durch Immobilienverkäufe im angelaufenen
Geschäftsjahr 2009 im Wert von über
EUR 100 Mio. bereits erhöht.
Der Net Asset Value (NAV) je Aktie reduzierte sich vor allem
aufgrund der
Abwertungen gegenüber dem Vorjahr von EUR 12,40 auf EUR 10,80 je Aktie. Der
adaptierte NAV lag bei EUR 10,72 je Aktie.
Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich Ende
des Geschäftsjahres 2008 aus
117 Objekten im Wert von EUR 1,07 Mrd. zusammen. ECO legte den
Schwerpunkt im
abgelaufenen Geschäftsjahr auf das Immobilienmanagement der in Bestand
befindlichen Flächen.
Im Rahmen der noch deutlicheren Fokussierung auf das Büro- und
Geschäftsimmobilien-Segment hat sich ECO von Objekten getrennt, die nicht
ausschließlich diesem
Immobiliensegment zuzurechnen sind oder überwiegend für
Wohnzwecke genutzt werden. Diese Immobilien
umfassen den 50%igen Anteil am
Allianz-Trading-Portfolio (EUR 52,0 Mio.) sowie weitere
Liegenschaften in
Österreich und Deutschland mit einem Wert von EUR 61,3 Mio. Abgetreten werden
diese Immobilien an die conwert-Gruppe, die bereits bisher 50 %-Eigentümerin des
Allianz-Trading-Portfolios war. Der vereinbarte Kaufpreis basiert auf Gutachten
unabhängiger
Sachverständiger zum 31. Dezember 2008. Aufgrund des aktuellen
Marktumfelds und damit einhergehenden
Bewertungen liegt der Gesamtverkaufspreis
von EUR 113,3 Mio. unter den historischen
Anschaffungskosten. Mit dieser
Transaktion werden auch die Verbindlichkeiten gegenüber der
conwert-Gruppe
weitestgehend rückgeführt. Bei den verkauften Liegenschaften handelt es sich
überwiegend um innerstädtische Wohnimmobilien bzw. ein Hotel in Österreich und
zwei
Seniorenresidenzen in Deutschland. Nach dem vollständigen Verkauf des
Trading-Portfolios umfasst die
Segmentierung der ECO somit ab dem Jahr 2009 die
beiden strategischen Segmente Hold-Portfolio und
Development-Portfolio.
Bereits zuvor hat ECO in den ersten Wochen 2009 zwei Liegenschaften in
Wien an
private Investoren verkauft. Durch diese Verkäufe in Höhe von rund EUR 112,7
Mio.
konnte die Liquidität des Unternehmens langfristig gestärkt und die
Eigenkapitalquote erhöht
werden.
Da die weitere Entwicklung der Realwirtschaft und die Dauer und Tiefe der
derzeit
vorherrschenden Rezession derzeit schwer einschätzbar sind, geht ECO für
das Geschäftsjahr 2009 von
einem weiterhin schwierigen Marktumfeld aus.
Neben der Portfolio-Optimierung durch Verkäufe
liegt der Fokus im Jahr 2009 auf
der Bewirtschaftung des bestehenden Immobilienportfolios. Derzeit
wird eine
tiefgreifende Analyse jedes einzelnen Objekts durchgeführt, um die optimale
Verwertung der Liegenschaft zu gewährleisten. Durch laufende
Verbesserungsmaßnahmen bei
Ausstattung, Struktur und Verwertung der Immobilie
sollen die Auslastung und das Mietpreisniveau in
Zeiten des Abschwungs stabil
gehalten und gleichzeitig die Basis für Ertrags- und Wertsteigerungen
bei einer
Trendumkehr des Marktes gelegt werden. ECO wird Opportunitäten bei Akquisitionen
selektiv nutzen und sich bietende Verkaufschancen wahrnehmen. Im Segment
Development-Portfolio
sind die laufenden Projekte ausfinanziert und werden wie
geplant fertiggestellt, neue werden nicht
begonnen werden.
Durch entsprechendes Asset Management sollte es ECO im schwierigen Jahr
2009
gelingen, die laufenden Kosten aus den operativen Einnahmen zu decken und somit
einen
positiven Cash-Ertrag zu erwirtschaften. Bei den Mieterträgen geht ECO von
einer stabilen
Entwicklung gegenüber dem Vorjahr aus, die Verkaufserlöse werden
insbesondere zum Schuldenabbau und
der Stärkung der Liquidität herangezogen
werden. Im Vergleich zum Jahr 2008 ist somit von einer
steigenden
Eigenkapitalquote auszugehen. Auf der Fremdfinanzierungsseite wird ECO vom
niedrigeren Zinsniveau profitieren, sodass sich das negative Finanzergebnis im
Vergleich zum
Vorjahr voraussichtlich verbessern wird.
Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS
01-12/2008 01-12/2007
Vermietungserlöse (TEUR) 74.794 48.589
davon Mieterlöse
(TEUR) 61.668 39.959
Erträge aus dem Abgang von
Anlagevermögen (TEUR) 4.517 16.508
Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte
(TEUR) -48.985 17.146
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) -6.790
60.801
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -49.940 41.654
Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR) -35.698 32.772
Ergebnis je Aktie
(EUR) -1,05 1,11
Gewogene durchschnittliche
Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 29.550.000
FFO (Funds from operations)1) (TEUR)
48.067 44.195
vor Zinsen und Steuern inkl. Wertberichtigung
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations) 2)(TEUR) 4.991 24.723
nach Zinsen und
Steuern
NAV je Aktie (EUR) 10,80 12,40
1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung
+/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern
Bilanzkennzahlen
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR 31.12.2008
31.12.2007
Langfristige Vermögenswerte 1.085.709 1.244.766
davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 981.890 1.140.019
davon Anlagen in Bau
40.421 34.746
davon zum Verkauf gehaltene Immobilien
51.881 58.319
Kurzfristige Vermögenswerte 27.904
93.330
Summe Vermögenswerte 1.113.614 1.338.095
Eigenkapital und Rücklagen 375.113 435.685
davon
Minderheitsgesellschafter 6.918 12.784
Langfristige
Verbindlichkeiten 470.846 618.343
Kurzfristige Verbindlichkeiten
267.654 284.067
Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten
1.113.614 1.338.095
Immobilienkennzahlen
31/12/2008 31/12/2007
Anzahl der Objekte
117 127
davon Hold-Portfolio 72
73
davon Trading-Portfolio 41 46
davon
Development-Projekte 4 8
Gesamtnutzfläche in m²*
662.700 668.000
davon Trading-Portfolio
39.100 42.800
davon Development-Portfolio 38.800
53.100
Garagenplätze (Anzahl) 3.530 3.380
davon Trading-Portfolio 270 280
davon
Development-Portfolio 150 230
Immobilienvermögen (in
TEUR) 1.074.192 1.233.083
davon Anlagen in Bau
40.421 34.746
davon Trading-Portfolio 51.881
58.319
* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² /
Garagenplatz
berücksichtigt
Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und
Aussagen, die auf
Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur
Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen
Aussagen werden
üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen",
"planen", "rechnen", "davon ausgehen",
"sollen", "sollten", "können", etc.
umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu
dem Zeitpunkt
wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin, dass die tatsächlichen
Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund
verschiedenster Faktoren von
den in dieser Mitteilung dargestellten Erwartungen
abweichen können.
Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck
Vorsitzender des Vorstandes
Tel.:
+43(1)535 21 99-9012
mailto:scheck@eco-immo.at
Dr. Peter Pechar
Head of Investor
Relations
Tel.: +43(1)535 21 99-9035
mailto:pechar@eco-immo.at
Hochegger Financials
Mag.(FH) Roland
Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
mailto:r.mayrl@hochegger.com
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