euro adhoc: ECO Business-Immobilien AG: Stabile Vermietungserlöse - Neubewertungsverluste belasten Ergebnis

Wien, 25. November 2008. Die an der Wiener Börse notierte ECO Business-Immobilien AG hat die Vermietungserlöse in den ersten neun Monaten 2008 gesteigert. Die Finanzkrise wirkte sich dagegen deutlich negativ auf die Ergebnisentwicklung aus. Trotz eines Anstiegs der Vermietungserlöse von 55 % auf EUR 55,4 Mio., war das Konzernergebnis mit -16,8 Mio. (1-9/2007: EUR 20,2 Mio.) negativ. Ursache dafür war insbesondere eine marktbedingte Abwertung des Immobilienportfolios in der Höhe von rund 2 %. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 6,0 Mio. jedoch trotz des herausfordernden Umfelds positiv.

Die Vermietungserlöse konnten in den ersten neun Monaten 2008 im Vergleich zur Vorjahresperiode auf EUR 55,4 Mio. gesteigert werden. Diese positive Entwicklung resultierte insbesondere aus den Akquisitionen im letzten Jahr sowie dem effektiven Asset Management von im Bestand befindlichen Immobilien. Der Transaktionsmarkt für Business-Immobilien ist im 3. Quartal 2008 beinahe vollkommen zum Erliegen gekommen. ECO erzielte in diesem Umfeld in der Periode 1-9/2008 Verkaufsgewinne von EUR 3,6 Mio. (1-9/2007 EUR 6,0 Mio.). Die Verkaufserlöse lagen dabei um rund 25,8 % über den bilanzierten IFRS-Werten.

Die marktbedingte Abwertung des Portfolios sowie außerordentliche Aufwendungen im Zusammenhang mit der Rückabwicklung einer Immobilientransaktion im 2. Quartal 2008 führten zu einem Rückgang der Ertragskennzahlen im Vergleich zur Vorjahresperiode. Das Betriebsergebnis (EBIT) belief sich in der 9-Monatsperiode auf EUR 7,5 Mio., nach EUR 40,8 Mio. in den ersten drei Quartalen 2007. Das Finanzergebnis war mit EUR -32,9 Mio. aufgrund des höheren Finanzierungsvolumens negativ. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) verschlechterte sich auf EUR -25,4 Mio. und das Ergebnis nach Steuern auf EUR -18,7 Mio., nach EUR 20,4 Mio. in der Vorjahresperiode.

Auch im FFO (Funds from Operations), der Aufwertungsgewinne und unbare außerordentliche Aufwendungen unberücksichtigt lässt, spiegeln sich das gegenüber dem Vorjahreszeitraum höhere Zinsniveau und das höhere Finanzierungsvolumen wider. Der Netto-Cash-Ertrag (FFO nach Zinsen und Steuern, inkl. Wertberichtigung) war mit EUR 6,0 Mio. dennoch deutlich positiv (1-9/2007: 13,4 Mio.). Positiv wirkte sich vor allem die operative Entwicklung des Unternehmens aus, sodass der FFO vor Zinsen und Steuern mit EUR 39,0 Mio. deutlich über dem Vorjahresniveau von EUR 27,4 Mio. ausgewiesen werden konnte.

Die Eigenkapitalquote belief sich zum Berichtsstichtag auf 36 % und der Loan-to-Value (LTV) auf 63 %. Die Höhe der Fremdfinanzierungen gegenüber Banken und Versicherungen beliefen sich zum Berichtsstichtag auf EUR 685 Mio., wovon rund ein Drittel gegen Zinsänderungsrisiken abgesichert war. Das durchschnittliche Zinsniveau betrug 5,60 %.

Der Net Asset Value (NAV) je Aktie reduzierte sich vor allem aufgrund der Abwertungen gegenüber der Vorjahresperiode von EUR 12,04 auf EUR 11,83 je Aktie. Der adaptierte NAV lag bei EUR 12,06 je Aktie.

Das Immobilienportfolio von ECO setzte sich zum 30.09.2008 aus 123 Objekten im Wert von EUR 1,1 Mrd. zusammen. Auch im 3. Quartal 2008 lag der Fokus auf der Weiterentwicklung der bestehenden ECO-Immobilien sowie der Fertigstellung der Entwicklungsprojekte. Diese effektiven Asset Management-Aktivitäten konnten erfolgreich umgesetzt werden und so die Leerstandsrate im Vergleich zum 1. Halbjahr reduziert werden. Die operative Entwicklung des Immobilienportfolios stellt somit keinen Grund für die Abwertungen dar.

Die weitere Entwicklung der Finanzmärkte wie auch die Auswirkungen auf die Realwirtschaft sind derzeit schwer einschätzbar. ECO rechnet daher mit einem weiterhin schwierigen Marktumfeld für das restliche Geschäftsjahr 2008.

Auf Basis der Entwicklung im 3. Quartal 2008 geht der Vorstand davon aus, dass die Ertragskennzahlen von ECO trotz steigender Vermietungserlöse insbesondere aufgrund fehlender Neubewertungsergebnisse deutlich unter dem Niveau des Jahres 2007 zu liegen kommen. Durch Abwertungen ist zudem ein negatives Gesamtjahresergebnis aus heutiger Sicht nicht auszuschließen, wobei beim Cash-Ertrag unverändert ein positives Ergebnis erwartet wird.

Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS

                                                   01-09/2008        01-09/2007

Vermietungserlöse (TEUR)                               55.424            35.818
 davon Mieterlöse (TEUR)                               45.838            29.369
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR)        3.600             5.973
Nettogewinn aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR)    -23.638            13.487
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR)                          7.452            40.833
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR)                     -25.419            27.303
Konzernergebnis (nach Minderheiten) (TEUR)            -16.807            20.149
                        
Gewinn je Aktie (EUR)                                   -0,49              0,73
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.)     34.100.000        27.730.000
                        
FFO (Funds from operations) vor Zinsen und Steuern
 inkl. Wertberichtigung 1)(TEUR)                       38.982            27.364
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations)       
 nach Zinsen und Steuern 2) (TEUR)                      5.981            13.379
                
NAV je Aktie (EUR)                                      11,83             12,04

1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern

Immobilienkennzahlen

                                                    30/09/2008      30/09/2007

Anzahl der Objekte                                         123             116
 davon Hold-Portfolio                                       72              61
 davon Trading-Portfolio                                    45              52
 davon Development-Projekte                                  6               3
Gesamtnutzfläche in m² *                               666.200         506.600
 davon Trading-Portfolio                                42.100          46.500
 davon Development-Portfolio                            46.000          25.500
Garagenplätze (Anzahl)                                   3.570           2.490
 davon Trading-Portfolio                                   270             290
 davon Development-Portfolio                               230              60
Immobilienvermögen (in TEUR)                         1.094.828         755.173
 davon Anlagen in Bau                                   46.301          30.488
 davon Trading-Portfolio                                57.539          61.803

* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / Garagenplatz berücksichtigt

Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die auf Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen", "planen", "rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten", "können", etc. umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin, dass die tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser Mitteilung dargestellten Erwartungen abweichen können.

Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck
Vorsitzender des Vorstandes
Tel.: +43(1)535 21 99-12
mailto:scheck@eco-immo.at

Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)535 21 99-35
mailto:pechar@eco-immo.at

Hochegger Financials
Mag.(FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-31
mailto:r.mayrl@hochegger.com

Ende der Mitteilung euro adhoc
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