Sind die Immos inzwischen krass unterbewertet?
Oder wurden sie in den letzten Jahren durch ständige
Kapitalerhöhungen und die Vermarktung als Sparbuchersatz krass überbewertet?
Im
langjährigen Schnitt stiegen die großen Immoaktien ca 10% p.a. Die Frage ist, ob das nicht zu viel
ist/war, weil Immobilien eben NICHT so schnell wachsen wie - z.B. google oder Microsoft.
Robert Shiller, der Mann der das platzen der HiTech Bubble 2000 exakt vorhersagte meint: Dann müsste
ein Einfamilienhaus von 1957 heute 3 Millionen $ kosten...
Hier ein Auszug aus dem Interview
und ein interessanter Artikel aus der FAZ mit dem provokanten Titel: Immobilien sind keine wertstabilen
Anlagen.
LG
rebound
Robert Shiller called the tech-stock crash just as
the Nasdaq peaked. But he is also the expert on the real estate market. And where does he think it's
headed now? Uh-oh. July 6 2007: 4:42 PM EDT
(Money Magaine) -- Robert Shiller is worried about
your home's value, and that's not good. ... Today, Shiller believes homes are roughly as overvalued as
stocks were then and, once again, he's worth listening to.
Question: Is that about to happen
in real estate?
Answer: It doesn't seem like we're there quite yet. But this is the biggest boom in
housing prices since, well, ever. Nothing seems to explain it, and nobody forecast it....
Question:
So how rich can you get on real estate?
Answer: From 1890 through 1990, the return on residential
real estate was just about zero after inflation.
Question: Excuse me? That's all? Hasn't it been
higher lately?
Answer: Since 1987 it's been 6 percent .
Question: So real estate doesn't go up
roughly 10 percent a year?
Answer: It can't be true that homes rise 10 percent a year. If they did,
in the long run no one would be able to afford a house.
Question: Let me grab a calculator. If real
estate really rose 10 percent a year, a $25,000 home in 1957 should be worth roughly $3 million
now....
Die Vermögensfrage
Immobilien sind keine wertstabilen Anlagen
Von Volker
Looman
04. August 2007
Die gestiegenen Zinsen stellen Eigentümer vermieteter Immobilien
vor handfeste Probleme. Die Nominalzinsen für zehnjährige Zinsbindung liegen bei 5 bis 6 Prozent pro
Jahr, so dass sich manche Immobilienbesitzer, die nun über eine Verlängerung ihrer Kredite verhandeln,
wundern, wie hoch Zins und Tilgung künftig sein sollen. Steigerungen von 25 Prozent sind nicht selten,
weil Kredite mit langfristiger Zinsbindung zuvor für 4 Prozent zu haben waren.
Hinzu kommt
oft die Neubewertung der Immobilien. Banken und Versicherer verlangen in wirtschaftsschwachen Regionen
saftige Aufschläge und geben sich mit Tilgungssätzen von ein bis 2 Prozent nicht mehr zufrieden. Die
Ratenerhöhungen nähren bei manchen Grundbesitzern den Wunsch zu verkaufen. Chancen und Risiken macht
folgendes Beispiel deutlich.
Sind Immobilien keine wertstabilen Anlagen?
Ein
Anleger hat vor zehn Jahren eine 80 Quadratmeter große Wohnung in Dresden gekauft. Das Objekt bescherte
hohe Steuervorteile und war stets vermietet. Die niedrigen Zinsen und die geringe Tilgung belasteten den
Eigentümer nicht weiter. Jetzt aber sollen die Zinsen von 4 auf 5,5 Prozent steigen und die Tilgung von
ein auf 3,5 Prozent, so dass die Miete von 500 Euro je Monat den Kapitaldienst nicht mehr deckt. Künftig
sollen für Zins und Tilgung monatlich 750 Euro gezahlt werden. Hinzu kommt die Sorge, in den nächsten
Jahren mit Sonderumlagen belastet zu werden. Da ist es kein Wunder, dass sich der Eigentümer fragt, ob
es nicht sinnvoller ist, die Wohnung zu verkaufen.
Erste Erkundigungen haben zu Ernüchterung
geführt. Der Besitzer lebte in dem Glauben, dass die Wohnung nach wie vor 200.000 Euro wert sei. Erstens
meinte er, die Immobilie zum marktüblichen Preis gekauft zu haben, und zweitens konnte er sich nicht
vorstellen, dass der Wert von Immobilien sinken kann. Für Fachleute mag sich das naiv anhören, doch
mangelhafte Preistransparenz und jahrzehntelange Wertsteigerungen haben bei vielen zum Glauben geführt,
Immobilien seien wertstabile Anlagen. Das ist oft nicht richtig.
In diesem Fall hat der
Anleger für die Wohnung vor zehn Jahren zu viel gezahlt. Die Miete von 500 Euro im Monat ergibt einen
Jahresertrag von 6.000 Euro, so dass der Kaufpreis von 200.000 Euro zu 3 Prozent Rendite vor Steuern
führt. Heute ist das Käufern, die auf den Euro sehen, zu wenig. Die Zinssätze für Bundesanleihen mit
zehnjähriger Restlaufzeit liegen im Moment bei 4 bis 4,5 Prozent im Jahr, so dass für Anleger, die ihr
Geld in Immobilien anlegen, kein Anlass besteht, mehr als 25 Jahresmieten zu zahlen.
Für
Wohnungen höchstens 15 bis 20 Jahresmieten zahlen
In der Praxis werden für viele Wohnungen
höchstens 15 bis 20 Jahresmieten bezahlt. Das entspricht Renditen von 5 bis knapp 7 Prozent und spiegelt
die Erwartung kostenbewusster Anleger wider, dass Immobilien im Vergleich zu Anleihen mehr Ertrag
abwerfen müssen, weil die Risiken höher sind. Im vorliegenden Fall führt das zu schmerzhaften
Einsichten. Das Objekt ist bei einem Jahresertrag von 6.000 Euro bestenfalls 120.000 Euro wert. Das
entspricht einer Rendite von 5 Prozent pro Jahr, doch die Verzinsung hat sich der Anleger durch einen
Verlust von 80.000 Euro erkauft. Zwar kann sich der Investor mit Steuervorteilen trösten, doch das
ändert nichts daran, dass er mindestens 50.000 Euro in den Sand gesetzt hat.
Der Verlust ist
bitter, doch es hat keinen Zweck, ihn zu beklagen. Denn die Regel gilt: Einstandspreise sind
Vergangenheit. Es hilft nichts, der Privatmann muss die gerupfte Immobilie wie eine neue Geldanlage
betrachten. Die Wohnung ist 120.000 Euro wert, sie wirft 500 Euro im Monat ab, und sie kann in zehn
Jahren - toi, toi, toi - für 120.000 Euro verkauft werden. Das ergibt eine Rendite von rund 5 Prozent
vor Steuern, und bei einem Jahreseinkommen von 75.000 Euro sinkt die Rendite auf 3,8 Prozent im Jahr.
In Verbindung mit dem Kredit über 100.000 Euro wird aus der Immobilie ein Sparplan mit
mittelprächtiger Verzinsung. Die Bank hat dem Anleger mitgeteilt, dass der Zins in den nächsten Jahren
bei 5,5 Prozent liegen soll. Hinzu kommt die Tilgung von 3,5 Prozent, so dass jeden Monat 750 Euro
fällig werden. Dafür wird die Schuld in den nächsten zehn Jahren auf 53 000 Euro sinken. Das bedeutet:
Der Anleger legt am Anfang 20.000 Euro auf den Tisch, dann folgen 120 Raten à 250 Euro, und am Ende
winkt ein Guthaben von 67.000 Euro.
Die Rendite der Zahlungsreihe beträgt 4,1 Prozent vor
Steuern und bietet zum Jubel wenig Anlass. Ursache ist die negative Zinsdifferenz zwischen Immobilie und
Kredit. Die Wohnung wirft zwar 5 Prozent ab, der Kredit kostet aber 5,6 Prozent, so dass unter dem Strich
nur 4,1 Prozent herauskommen. Unter Berücksichtigung der Steuervorteile sieht die Rechnung etwas besser
aus. Hier wirft die Wohnung jährlich 3,8 Prozent ab, und der Kredit schlägt mit 3,6 Prozent zu Buche,
so dass sich der Sparvertrag jedes Jahr mit 4,3 Prozent verzinsen wird.
Umlagen können die
Rendite deutlich schmälern
Die Bewertung hängt von mehreren Fragen ab: Erstens stellt sich
die Frage, ob die Wohnung tatsächlich für 120.000 Euro verkäuflich ist. Es klingt bitter, doch die
Rendite wird umso höher, desto geringer der Verkaufspreis ist. Zweitens sind die drohenden Sonderumlagen
ein heikler Punkt. Je früher die Aufwendungen fällig werden und je höher die Umlagen sind, desto mehr
sinkt die Rendite. Drittens kommt es bei der Wohnung auf den Verlauf der Erträge und des Wertes an.
Bleiben die Mieten und der Verkehrswert stabil, kann der Besitzer mit 4,3 Prozent Rendite im Jahr
rechnen. Bei jährlichen Wertsteigerungen von ein und 2 Prozent klettern die Verzinsungen auf 7,2 und 9,8
Prozent, so dass die Wohnung nach dem scharfen Schnitt wieder richtig blüht.
Die Entscheidung
über den Verkauf der Wohnung hängt letztlich von den Alternativen ab. Was kann ein Anleger mit einem
Einmalbetrag von 20.000 Euro und 120 monatlichen Sparraten von 200 bis 250 Euro machen? Die
Möglichkeiten halten sich in Grenzen. Außer Sparplänen oder vielleicht auch einer Kapitalversicherung
gibt es wenig Alternativen.
Der Autor ist Finanzanalytiker in Reutlingen
Text: F.A.Z.,
04.08.2007, Nr. 179 / Seite 20
Bildmaterial: F.A.Z.-Kai
Immofinanz - behalten??? 
CPI Europe (vormals Immofinanz) : 15.24 -0.65%
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