CA Immo macht sich mit guten Zahlen fit auch für Stand-alone
Skepsis und offene Fragen zur geplanten Fusion mit Immofinanz
- Finanzierungskosten sollen weiter sinken: "Sichern uns die
Niedrigzinsen" - Erhöhte Ausschüttungsquote auch für die
Zukunft
Mit guten, über Plan liegenden Jahreszahlen 2016 und
entsprechenden Hoffnungen für die Zukunft macht sich die CA Immo
auch für eine Stand-alone-Variante ohne Immofinanz stark, sollte die
geplante Mega-Fusion der beiden ATX-Firmen doch noch platzen. Denn
dazu ist die Skepsis des CA-Immo-Managements hoch, die
Merger-Gespräche liegen vorerst auf Eis.
2016 habe die CA Immo das profitable Wachstum auf allen Ebenen
fortgesetzt und sowohl die geplanten Verkäufe als auch den Start
neuer Projekte beschleunigt, erklärte der Vorstand am Mittwoch. Das
5-jährige Verkaufsprogramm für nicht zum Kerngeschäft zählende
Immobilien im Wert von 1 Mrd. Euro sei bis auf die letzten 60 Mio.
Euro abgearbeitet, allein ein Drittel davon (350 Mio. Euro) im
Vorjahr. Das Finanzierungsprofil habe man durch gesenkte
Kreditkosten weiter optimiert und den Shareholder Value stabil
gesteigert. Das nachhaltige FFO-I-Ergebnis (Funds from Operations,
vor Verkauf und Einmaleffekten) lag mit 91,7 Mio. Euro um 14 Prozent
höher, geplant waren plus 10 Prozent. Die Dividende soll gleich um
30 Prozent von 50 auf 65 Cent je Aktie klettern, und die für 2016
von 60 auf 70 Prozent angehobene Ausschüttungsquote bezogen auf den
FFO I soll auch künftig in dieser Höhe gehalten werden.
"Auch auf ein Stand-alone müssen wir uns einstellen", sagte
CA-Immo-CEO Frank Nickel im Bilanzpressegespräch zu dem vom
Management durchaus noch mit Fragezeichen versehenen geplanten
Merger mit der Immofinanz. Um für ein Stand-alone entsprechend gut
aufgestellt zu sein, gebe man auch "Vollgas". Bis Jahresende will
man den Deal kritisch prüfen. Und man wünscht sich: Bis zum 4.
Quartal sollte die Immofinanz ihr Russland-Geschäft los sein, um
2018 den Aktionären eine Fusion vorlegen zu können, so der
CA-Immo-Vorstand, der Synergie-Prognosen skeptisch sieht und
strategische Vorteile in Zweifel zieht. In den Gesprächen mit der
Immofinanz sei man noch nicht bis zur Klärung der Frage einer
künftigen Positionierung gekommen oder zur Frage, wo der Mehrwert
des Mergers liegen könnte. Im April 2016 ist die Immofinanz mit 26
Prozent bei der CA Immo eingestiegen, und es wurde der Plan einer
Fusion verkündet. Im Dezember hatte die Immofinanz erklärt, dass die
Abtrennung des Russland-Portfolios länger als ursprünglich geplant
dauern wird.
Unterm Strich erzielte die CA Immo 2016 ihr bisher zweitbestes
Jahr mit 183,9 Mio. Euro Konzernergebnis (-17 Prozent), nach 220,8
Mio. Euro im Rekordjahr 2015. Die Nettomieterlöse wuchsen um 9
Prozent auf 147,2 Mio. Euro, womit man die operative Marge auf 89
Prozent anheben konnte, wie der seit Herbst neue CFO Hans Volckens
sagte. Je Aktie legte das Nettomietergebnis um 12 Prozent auf 1,55
Euro zu, der FFO I um 18 Prozent auf 0,97 Euro. Der Net Asset Value
(NAV) stieg je Aktie auf 23,60 Euro, der EPRA NAV auf 26,74 (24,32)
Euro. Die Aktien notierten zuletzt an der Börse bei 19,30 Euro.
Das EBITDA lag mit 147,6 Mio. Euro etwa auf Vorjahresniveau (-1
Prozent), das Neubewertungsergebnis war mit 138,3 Mio. Euro um 35
Prozent geringer, das Ergebnis aus Joint Ventures mit 11,4 Prozent
sogar um drei Viertel niedriger. Um 31 Prozent auf 41,6 Mio. Euro
wurde der Finanzierungsaufwand gesenkt, auch weil "alte", teure
Bondsvolumina durch zwei neue, 2016 begebene Anleihen mit geringerer
Verzinsung ersetzt wurden. Das EBT betrug 237,6 Mio. Euro (-25
Prozent).
Die unterm Strich 138,3 Mio. Euro Bewertungsgewinn im Vorjahr
resultierten (mit 144 Mio. Euro) praktisch zur Gänze aus dem
boomenden Markt in Deutschland, speziell den Märkten München,
Frankfurt und Berlin, auf denen die CA Immo vertreten ist. Aus
Österreich stammten 2,4 Mio. Euro, und in CEE (Warschau) gab es 8,2
Mio. Euro Immo-Abwertungen. In Deutschland lägen die
Bruttoanfangsrenditen nun bei 4 Prozent, auch bei weit unter 4
Prozent. In den guten 2016er Zahlen noch nicht enthalten sind Erlöse
des hochprofitablen Verkaufs des Büroprojekts "Cube", das noch vor
Bau und vor Vermietung zu "deutlich über 20 Prozent Rendite"
veräußert wurde, für Nickel "der mit Abstand lukrativste Verkauf
meines Lebens".
Auch künftig wolle man die einfache und konservative Finanzierung
beibehalten, nämlich einerseits die klassische Bestandsfinanzierung
und andererseits die Bondfinanzierungen, betonte CFO Volckens:
"Diese Zweiteilung werden wir beibehalten." Banken wollten einem
zwar immer wieder eine Anhebung der Fremdfinanzierung oder
Hybridanleihen einreden, doch halte man das für zu riskant, da man
nicht wisse, wie lang das Zinsniveau noch so niedrig und das
Marktumfeld so günstig sei wie jetzt. Die starke Eigenkapitalbasis
erleichtere der CA Immo Bankfinanzierungen.
Der zuletzt im Februar zu 1,875 Prozent Kupon begebene 7-jährige
Bond helfe mit den historisch niedrigen Zinskonditionen enorm, die
Profitabilität zu erhöhen. Da das Zinsumfeld nicht noch besser
werde, sichere man es ab und refinanziere die Fälligkeiten
2017/2018. Zugleich wolle man die Laufzeiten im Schnitt von 4,4 auf
deutlich über 6 Jahre erhöhen, so Volckens.
2017 wolle man die Finanzierungskosten weiter absenken auf unter
2,3 Prozent. Zudem solle der fixe bzw. abgesicherte Anteil an den
Finanzverbindlichkeiten weiter erhöht und ein FFO I von mindestens
100 Mio. Euro erwirtschaftet werden. Finanzierungskosten von unter
2,3 Prozent seien sogar bei 15-jährigen Bindungen anstelle von
10-jährigen möglich. "Ein Forward Rolling kostet fast nichts. 15
Jahre kosten maximal 10 Basispunkte mehr als 10 Jahre", so der CFO.
Allein der im Februar begebene Bond spare 2,5 Mio. Euro p.a. an
Zinsaufwand, geplant sei mit weiteren 1,5 Mio. auf 4 Mio. zu kommen.
Im operativen Geschäft habe man zwar bis Ende 2018 ein "kleines
Loch", nämlich keine großen Fertigstellungen, es werde aber die
Pipeline wesentlich schneller wachsen als es ursprünglich angedacht
war, sagte CEO Nickel. Wie lang das momentan außergewöhnlich
günstige Marktumfeld noch anhalte oder der nächste Downturn komme,
sei "schwierig zu sagen", weil man zur Zeit durch die
EZB-Niedrigzinsen "festgenagelt" sei: "Niemand kann sagen, wohin der
Markt in den nächsten zwei, drei Jahren geht."
Künftig werde man sich jedenfalls nicht auf Experimente
einlassen, sondern auf Städte konzentrieren, in denen man schon
vertreten sei und sich auskenne: "Wir werden sicher weiter zukaufen,
auch in CEE." Aktuell seien über 800 Mio. Euro in Entwicklung (davon
kamen 500 Mio. Euro 2016 dazu); von dem Volumen wolle man die Hälfte
im Bestand behalten und die Hälfte verkaufen. In Bau habe man z.B.
in Summe allein 800 Wohnungen.
(Schluss) sp/ivn
ISIN AT0000641352 AT0000809058
WEB http://www.caimmo.com
http://www.immofinanz.com