CA Immo erzielt Rekordergebnis – Konzernergebnis um 29% gesteigert
Jahreszielsetzung deutlich
übertroffen, Steigerung sämtlicher operativer Kennzahlen
• Nachhaltiges Ergebnis (FFO I)
mit 133,3 Mio. € 13% über dem Vorjahreswert (1,43 € je Aktie); Jahreszielsetzung von mindestens 125 Mio.
€ deutlich übererreicht
• Mieterlöse um 15% auf 220,7 Mio. € gesteigert (2018: 192,4 Mio. €)
• Hohes Neubewertungsergebnis von 462,8 Mio. € reflektiert profitable Entwicklungstätigkeit (drei
Projektfertigstellungen im Jahr 2019) und sehr gutes Marktumfeld vor allem in Deutschland
•
Höchstes Konzernergebnis der Unternehmensgeschichte mit 393,3 Mio. € (+29%)
• Immobilienvermögen
durch starkes organisches Wachstum um 16% auf 5,2 Mrd. € gesteigert
• Eigenkapitalrendite (Return
on Equity) auf 14,0% gesteigert (2018: 12,1%)
• EPRA NAV je Aktie bei 38,37 € (+15%)
CA Immo legt ein weiteres außerordentlich gutes Gesamtjahresergebnis vor. Mit einem deutlichen Anstieg
des nachhaltigen Ergebnisses (FFO I +13%) sowie der Mieterlöse (+15%) profitiert das Unternehmen u. a.
von der erfolgreichen Development- und Akquisitionstätigkeit der Vorjahre. Auch im Jahr 2019 wurde der
Immobilienbestand um zwei hochwertige Projektfertigstellungen ergänzt. Der dadurch kontinuierlich
wachsende, effizient bewirtschaftete Portfoliobestand (Vermietungsquote: 96%; gesamtes
Immobilienvermögen: 5,2 Mrd. €) bildet das stabile Rückgrat der Unternehmensperformance und liefert
nachhaltige, kalkulierbare Mieterträge.
Andreas Quint, CEO von CA Immo: „Dank des profitablen
Portfoliowachstums der vergangenen Jahre konnten wir das für 2019 gesetzte Finanzziel zur Steigerung der
nachhaltigen Ertragskraft deutlich übertreffen, sämtliche Profitabilitäts-Kennzahlen steigern und ein
neuerliches Rekord-Konzernergebnis erzielen. Doch auch unsere erfolgreiche Geschäftsentwicklung wird
aktuell durch die globale COVID-19-Pandemie überschattet, deren Auswirkungen auf unser Unternehmen wir
zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht voll abschätzen können. Aufgrund der hohen Standort- und
Gebäudequalität unseres Portfolios, der branchendiversifizierten und hochwertigen Mieterstruktur und
unserer sehr robusten Bilanz und hohen Liquidität sehen wir uns gut gerüstet, dieser Herausforderung und
all ihren wirtschaftlichen Folgen mit hoher Resilienz und Stabilität zu begegnen. Unser Investment Grade
Rating Baa2 mit stabilem Ausblick wurde zuletzt am 18. März 2020 von Moody´s bestätigt.“
Ergebnisse des Jahres 2019
FFO I, wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des
Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt
berichtet wird, konnte um 12,5% auf 133,3 Mio. € gesteigert werden (2018: 118,5 Mio. €). FFO I je Aktie
belief sich zum Stichtag auf 1,43 € (2018: 1,27 € je Aktie). Die Jahreszielsetzung von > 125 Mio. €
wurde damit deutlich übertroffen. Dies unterstreicht analog zu den Vorquartalen die robuste und vom
Bewertungsergebnis unabhängige sehr starke operative Entwicklung, welche auch Grundlage für die
nachhaltige Dividendenpolitik der CA Immo ist. FFO II, inklusive Verkaufsergebnis und nach Steuern ein
Indi-kator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe, summierte sich auf 122,3 Mio. € gegenüber 111,3 Mio.
€ (+9,8% zum Vorjahreswert). FFO II je Aktie stand bei 1,31 € je Aktie (2018: 1,20 € je Aktie).
CA Immo verbuchte im Jahr 2019 eine Steigerung der Mieterlöse um 14,7% auf 220,7 Mio. €. Bereinigt um
den IFRS 16-Effekt in Höhe von 10,2 Mio. € beliefen sich die Mieterlöse auf 210,5 Mio. €, eine Steigerung
von 9,4% im Jahresvergleich. Diese positive Entwicklung steht – neben der erfolgreichen Bewirtschaftung
des Bestandsportfolios mit einer hohen Vermietungsquote – in Zusammenhang mit dem Portfoliowachstum des
Jahres 2018. Neben den Projektfertigstellungen Bürogebäude an der Heidestraße (Berlin), InterCity Hotel
Frankfurt Hauptbahnhof, Orhideea Towers (Bukarest) und ViE (Wien) leisteten die angekauften Bürogebäude
Warsaw Spire C (Warschau), Campus 6.1 (Bukarest) und Visionary (Prag) einen deutlich positiven Beitrag im
Jahresvergleich.
Das den Vermietungsaktivitäten zuzurechnende Nettomietergebnis nach Abzug von
direkten Bewirtschaftungskosten wurde um 11,2% von 175,2 Mio. € auf 194,7 Mio. € gesteigert. Bereinigt um
IFRS 16-Effekte stand das Nettomietergebnis bei 193,4 Mio. € (+10,4% im Jahresvergleich). Die operative
Marge der Vermietungsaktivitäten (Nettomietergebnis relativ zu Mieterlösen) – ein Indikator für die
Effizienz des Bestandsgeschäfts – stieg von 91,0% im Vorjahr auf 91,9% (ebenfalls bereinigt um IFRS
16-Effekte).
Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio summierte sich auf –1,3 Mio. €
(2018: 7,4 Mio. €). Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lag mit
15,6 Mio. € über dem Vorjahreswert von 8,2 Mio. €. Den wertmäßig größten Gewinn steuerte die Veräußerung
eines nicht-strategischen Grundstücks in München bei.
Die indirekten Aufwendungen reduzierten
sich um 18,4% von –53,2 Mio. € im Vorjahr auf –43,5 Mio. € im Jahr 2019; vor allem durch eine deutliche
Reduktion der Sachkosten im Jahresvergleich. Insbesondere wirkte sich ein Anstieg der Position
„Aktivierte Eigenleistungen“ auf 14,3 Mio. € (2018: 9,8 Mio. €) deutlich positiv auf die Summe der
indirekten Aufwendungen aus.
Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag
mit 171,7 Mio. € um 18,4% über dem Niveau des Vorjahres in Höhe von 145,1 Mio. €. Dieser Zuwachs basiert
im Wesentlichen auf einem deutlich gesteigerten Vermietungsergebnis sowie reduzierten indirekten
Aufwendungen.
Das Neubewertungsergebnis stellte sich mit 462,8 Mio. € außerordentlich positiv
dar und lag signifikant über dem Vorjahreswert (2018: 276,5 Mio. €). Das Ergebnis reflektiert die
profitable Entwicklungstätigkeit (drei Projektfertigstellungen im Jahr 2019 sowie fünf geplante
Projektfertigstellungen in 2020) sowie ein äußerst gutes Marktumfeld in den Kernmärkten von CA Immo,
insbesondere in Deutschland. Die wertmäßig größten Beiträge zum Neubewertungsgewinn steuerten einerseits
Wertanpassungen aufgrund des Baufortschritts von Entwicklungsprojekten sowie andererseits Bestandsgebäude
auf Basis der positiven Marktentwicklung vor allem in den Kernmärkten Berlin und München bei. In
Kombination mit starken Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte setzte sich am deutschen Immobilienmarkt
die boomende Investmenttätigkeit und eine weitere Renditekompression fort, die eine direkte Wirkung auf
den hochqualitativen Immobilienbestand der CA Immo in den Kernmärkten München, Frankfurt und Berlin hat.
Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) summierte sich auf 633,7 Mio. € und lag damit
insbesondere durch das hohe Neubewertungsergebnis um 43,3% über dem entsprechenden Vorjahreswert (442,3
Mio. €).
Das Finanzergebnis summierte sich 2019 auf –94,4 Mio. € gegenüber –46,1 Mio. € im
Vorjahr. Der Finanzierungsaufwand des Konzerns, wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses,
erhöhte sich im Wesentlichen bedingt durch das gestiegene Finanzierungsvolumen auf –43,1 Mio. € (2018:
–37,0 Mio. €).
Das Ergebnis aus Derivaten belief sich auf –59,2 Mio. € (2018: –21,3 Mio. €). Der
Wert des Jahres 2019 beinhaltet eine Derivate-Bewertung der im Oktober 2017 begebenen
Wandelschuldverschreibung in Höhe von –38,4 Mio. €. Dieses Instrument besteht aus einer
Fremdkapitalkomponente und aufgrund der Rückzahlungsoption in bar der CA Immo aus einem
trennungspflichtigen eingebetteten Derivat. Das eingebettete Derivat der Wandelanleihe wird mit dem
beizulegenden Zeitwert berichtet.
Die Zinsentwicklung über das Jahr 2019 führte darüber hinaus zu
einem negativen Bewertungseffekt der Zinsderivate des Unternehmens. Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen
lag mit 11,5 Mio. € knapp über dem Wert der Referenzperiode (2018: 11,1 Mio. €). Dieses Ergebnis
inkludiert Erträge aus Dividenden in Höhe von 4,7 Mio. € (2018: 3,8 Mio. €).
Das Ergebnis vor
Ertragsteuern (EBT) von 539,3 Mio. € (2018: 396,2 Mio. €) verzeichnete auf Basis der oben beschriebenen
Ergebnisentwicklungen einen Zuwachs von 36,1% im Jahresvergleich. Das Periodenergebnis lag mit 393,3 Mio.
€ um 28,8% über dem Vorjahreswert von 305,3 Mio. € und erreichte damit den höchsten Wert in der
Unternehmensgeschichte. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf 4,23 € (2018: 3,28 € je Aktie).
Substanzielle Steigerung des Unternehmenswerts (Shareholder Value)
Der Net Asset Value (NAV = IFRS
Eigenkapital) je Aktie stieg um 12% auf 31,90 € zum Stichtag (31.12.2018: 28,37 € je Aktie). Der EPRA NAV
lag zum Stichtag bei 38,37 € je Aktie (2018: 33,30 € je Aktie), ein Zuwachs von 15,2%. Der EPRA NNNAV –
nach Anpassungen für Finanzinstrumente, Verbindlichkeiten und latente Steuern – belief sich zum
31.12.2019 auf 33,69 € je Aktie (31.12.2018: 30,08 € je Aktie). Die Eigenkapitalquote lag zum Stichtag
trotz einer Bilanzausweitung von rund 10% stabil bei 50,4% (31.12.2018: 49,3%).
Die
verzinslichen Verbindlichkeiten standen zum Jahresende 2019 bei 2.097,3 Mio. €, 7,9% über dem
Vorjahreswert von 1.943,4 Mio. €. Der Bestand an liquiden Mitteln summierte sich zum Bilanzstichtag auf
439,1 Mio. € und lag damit über dem Niveau zum 31.12.2018 (374,3 Mio. €).
Die Nettoverschuldung
(verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 1.566,9
Mio. € auf 1.656,3 Mio. €. Das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) stand zum Jahresende bei 55,8%
(31.12.2018: 59,4%). Das Loan-to-Value-Verhältnis (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel zu
Immobilienvermögen) belief sich zum Stichtag auf 31,9% gegenüber 35,0% zum Vorjahr. Die
durchschnittlichen Finanzierungskosten des Konzerns (inkl. Zinsabsicherungen) standen zum Stichtag bei
1,8% gegenüber 1,7% zum Jahresende 2018. Unter Berücksichtigung der im Januar 2020 begebenen 500 Mio. €
Benchmark-Anleihe liegen die durchschnittlichen Finanzierungskosten nunmehr bei rd. 1,6%.
Durch Projektfortschritte und –Fertigstellungen sowie Bestandsaufwertungen aufgrund des positiven
Marktumfelds hat sich der Bilanzwert des Immobilienvermögens im Jahresverlauf um 16% auf 5,2 Mrd. € zum
31. Dezember 2019 erhöht (31.12.2018: 4,5 Mrd. €). Das Immobilienvermögen umfasst Bestandsimmobilien (83%
Anteil am Gesamtportfolio) und Immobilienvermögen in Entwicklung (17%). Das Bestandsportfolio im Wert von
rd. 4,3 Mrd. € (31.12.2018: 3,8 Mrd. €) verteilt sich auf Osteuropa (47%), Deutschland (40%) und
Österreich (13%). Das Portfolio weist eine Rendite von 5,5% 1) (2018: 5,8%)2) auf; die Vermietungsquote
lag zum 31.12.2019 bei 96,1% 1) (2018: 94,4%)2). Das Immobilienvermögen in Entwicklung enthält
Projektentwicklungen und Grundstücksreserven mit einem Bilanzwert von insgesamt rd. 878,5 Mio. € (inkl.
kurzfristiges Immobilienvermögen), wovon 98% auf Deutschland und 2% auf Osteuropa entfallen.
1) Exkl. der Projektfertigstellungen Orhideea Towers (Bukarest), ViE (Wien) und MY.O (München), die sich
noch in der Stabilisierungsphase befinden
2) Exkl. der im Jahr 2018 fertig gestellten und in den
Bestand übernommenen Bürogebäude Orhideea Towers, Campus 6.1 (Bukarest), ViE (Wien) und Visionary (Prag),
die sich zum 31.12.2018 noch in der Stabilisierungsphase befanden
Erfolgreicher Verkauf der
nicht-strategischen Beteiligung an Immofinanz
Im Jahr 2019 hat CA Immo die restliche Beteiligung
(ein Aktienvolumen von rund 4,9% des von Immofinanz ausgegebenen Aktienkapitals) an der Immofinanz AG
erfolgreich am Markt verkauft. Das gesamte Investment generierte einen Return on Investment von rund 19
Mio. €, dies entspricht rund 15% auf das Investitionsvolumen von rund 130 Mio. €. Den Erlös aus dieser
nicht-strategischen Desinvestition wird CA Immo zur Aufrechterhaltung ihrer starken Cash-Position
verwenden sowie in ihr Kerngeschäft – die Entwicklung, Bewirtschaftung sowie das Investment in
hochwertige Büroimmobilien in ihren Kernmärkten – investieren.
Ausblick
Sämtliche
Wirtschaftsprognosen wurden in den vergangenen Wochen anlässlich der globalen COVID-19-Pandemie
revidiert. Wir erwarten in der Folge vorerst herausfordernde Rahmenbedingungen in den CA
Immo-Kernmärkten. Die vollen Auswirkungen auf einzelne Sektoren und Regionen können noch nicht
abschließend bewertet werden, unterliegen seitens CA Immo jedoch einer laufen-den Evaluierung. Mit rd.
90% Büroanteil am nahezu voll ausgelasteten Bestandsportfolio (Vermietungsquote: 96,1%), sehr guter
Standort- und Gebäudequalität sowie einer branchendiversifizierten und hochwertigen Mieterstruktur
verfügt CA Immo über hohe Resilienz. Die robuste Bilanz (50,4% Eigenkapitalquote) und sehr komfortable
Liquiditätsausstattung (liquide Mittel in Höhe von 439,1 Mio. € zum 31.12.2019 sowie zusätzliche
Nettoeinnahmen in Höhe von rd. 400 Mio. € aus dem im Februar 2020 begebenen Benchmark Bond) bieten
stabilen Rückhalt und ermöglichen Investitionen auch in schwierigerem Marktumfeld. Darüber hinaus setzt
CA Immo auf vielfältige Maßnahmen, um potenzielle negative Auswirkungen auf das Unternehmen so gering wie
möglich zu halten. Das CA Immo Investment Grade long-term Issuer Rating Baa2 mit positivem Ausblick wurde
zuletzt am 18. März 2020 von Moody´s bestätigt.
Um die Sicherheit ihrer Mieter und
Mitarbeiter bestmöglich zu schützen, informiert CA Immo laufend über epidemiologische und medizinische
Empfehlungen der lokalen Behörden und der WHO. Darüber hinaus sorgt sie in ihren Gebäuden – den
behördlichen Empfehlungen entsprechend – u. a. über ausreichende Desinfektionsausrüstung sowie besonders
häufige Reinigung und Desinfektion der Allgemeinflächen.
Dividendenvorschlag für das
Geschäftsjahr 2019
Für das Geschäftsjahr 2019 schlägt der Vorstand eine Dividende von 1,00 € je
dividendenberechtigter Aktie vor. Im Vorjahresvergleich bedeutet dies eine Anhebung um rund 11%. Bemessen
am Schlusskurs zum 31. Dezember 2019 (37,45 €) liegt die Dividendenrendite bei rund 3%. Der
Gewinnverwendungsvorschlag reflektiert die aktuelle Einschätzung des Vorstands und Aufsichtsrats. Da die
Dauer der COVID-19 Krise, deren finanzielle, allgemein geschäftliche und immobilienspezifische
Auswirkungen sowie der Zeitpunkt der ordentlichen Hauptversammlung 2020 nicht mit Sicherheit
vorhergesehen werden können, werden Vorstand und Aufsichtsrat den Beschlussvorschlag bis zur Durchführung
der ordentlichen Hauptversammlung laufend evaluieren und behalten sich dessen Änderung vor.