EANS-Adhoc: ECO Business-Immobilien AG / Positives operatives Ergebnis und Trendwende bei Bewertungen =

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23.11.2009

ECO Business-Immobilien AG: Positives operatives Ergebnis und Trendwende bei
Bewertungen

Wien, 23. November 2009. Die im Prime Market der Wiener Börse notierte ECO
Business-Immobilien AG hat angesichts der Wirtschafts- und Finanzkrise in den
ersten neun Monaten 2009 eine Redimensionierung des Unternehmens durchgeführt.
Im Rahmen einer Portfolio-Optimierung durch Verkäufe wurde die Nettoverschuldung
deutlich reduziert und die Eigenkapitalquote auf 41,5 % erhöht. Nach einer
positiven Trendwende auf der Bewertungsseite im dritten Quartal 2009 war das
EBIT in der Periode 1-9/2009 mit EUR 5,3 Mio. klar positiv (1-9/2008: EUR 7,5
Mio.).

ECO erwirtschaftete in den ersten drei Quartalen 2009 Mieterlöse in der Höhe von
EUR 38,2 Mio. Diese lagen aufgrund des Verkaufsprogramms erwartungsgemäß unter
dem Niveau der Vergleichsperiode (EUR 45,8 Mio.). Die Erträge aus dem Abgang von
Anlagevermögen reduzierten sich angesichts der geringfügig über den
IFRS-Buchwerten liegenden Veräußerungserlösen auf EUR 0,3 Mio., nach EUR 3,6
Mio. in den ersten neun Monaten 2008.

Auf der Bewertungsseite kam es im dritten Quartal 2009 zu einer positiven
Trendwende. Nach Abwertungen von EUR -25,3 Mio. im ersten Halbjahr 2009 zeigte
die durch unabhängige Sachverständige durchgeführte Bewertung des
Immobilienportfolios im dritten Quartal 2009 eine Aufwertung von rund EUR 6,8
Mio. Das Bewertungsergebnis lag damit in den ersten neun Monaten 2009 mit EUR
-18,6 Mio. über dem Vorjahresniveau (EUR -23,6 Mio.). Das operative Ergebnis
(EBIT) war trotz dieser nicht liquiditätswirksamen Belastungen aus dem ersten
Halbjahr klar positiv und belief sich in der Periode 1-9/2009 auf EUR 5,3 Mio.,
nach EUR 7,5 Mio. im Vergleichszeitraum. Das EBIT ohne Berücksichtigung der
Abschreibungen und Anpassungen der Zeitwerte (EBITDA) lag im Berichtszeitraum
bei EUR 23,8 Mio. (1-9/2008: EUR 31,1 Mio.).

ECO konnte das Finanzergebnis in der Berichtsperiode aufgrund des Abbaus von
Schulden und des allgemein niedrigeren Zinsniveaus auf EUR -16,0 Mio.
substanziell verbessern (1-9/2008: EUR -32,9 Mio.). Das Ergebnis vor Steuern lag
mit EUR -10,7 Mio. deutlich über dem Vorjahresniveau von EUR -25,4 Mio. Das
Ergebnis nach Steuern wurde mit EUR -8,3 Mio. ausgewiesen, nach EUR -18,7 Mio.
in den ersten neun Monaten 2008.

Die Bilanzsumme von ECO reduzierte sich von EUR 1,1 Mrd. Ende 2008 infolge des
Verkaufsprogramms auf EUR 855,9 Mio. zum 30. September 2009. Durch den Abbau von
Verbindlichkeiten konnte ECO ihre Eigenkapitalquote von 33,7 % Ende 2008 auf
41,5 % zum Stichtag erhöhen und die Nettoverschuldung von EUR 701,6 Mio. zum
Jahresende 2008 auf nunmehr EUR 466,3 Mio. vermindern. Der Loan-to-Value (LTV)
belief sich Ende September 2009 auf 57,3 %. Die liquiden Mittel erhöhten sich
per Ende des dritten Quartals 2009 auf EUR 18,5 Mio., nach EUR 14,6 Mio. zum 31.
Dezember 2008. Der Net Asset Value (NAV) je Aktie lag zum Stichtag bei EUR
10,37, nach EUR 10,80 zum 31. Dezember 2008.

ECO konzentrierte sich in der Berichtsperiode auf Verkäufe sowie gezieltes
Redevelopment von Immobilien. Das dadurch gestraffte ECO-Immobilienportfolio
wies zum 30. September 2009 61 Objekte mit 538.800 m² Nutzfläche im Gesamtwert
von EUR 816,8 Mio. aus (EUR 1.074,2 Mio. Ende 2008). Die Durchschnittsmieten
(EUR 10,5 pro m² im Büro-Segment und EUR 9,6 pro m² im Retail-Segment) konnten
im Vergleich zu Ende 2008 weitestgehend stabil gehalten werden.

Aus dem Hold-Portfolio befanden sich im dritten Quartal 2009 vier Objekte
beziehungsweise 5 % des Immobilienvermögens im Redevelopment-Status. ECO nutzte
den hohen Leerstand von rund 68 % bei diesen Immobilien, um Modernisierungen
durchzuführen und auf veränderte Mieterbedürfnisse einzugehen. Damit folgt ECO
dem für Retail-Immobilien typischen Lebenszyklus und bereitet zukünftige
Ertrags- und Wertsteigerungen durch die Modernisierung und Neuvermietung dieser
Liegenschaften vor. Bei den restlichen Immobilien aus dem Hold-Portfolio lag die
Auslastung trotz der zuletzt schwierigen Marktlage bei rund 90 % und blieb damit
im Vergleich zu Ende 2008 auf gleichbleibendem Niveau.

Auch für das vierte Quartal 2009 sind in Österreich weitere Verkäufe geplant.
Darüber hinaus wird konsequent an der Modernisierung der sich im
Redevelopment-Status befindlichen Objekte gearbeitet. Zum aktuellen Zeitpunkt
sind keine neuen Development-Projekte geplant. Durch Verbesserungen bei
Ausstattung und Struktur der Bestandsimmobilien sollen die Auslastung und somit
die erwirtschafteten Mieterträge stabil gehalten werden. Dies sichert die
Liquidität des Unternehmens und soll einen positiven Cash-Ertrag aus dem
operativen Betrieb weiterhin sicherstellen.

Der Vorstand geht für das Gesamtjahr 2009 von einer deutlich über dem Vorjahr
liegenden Eigenkapitalquote aus. Darüber hinaus soll sich das operative Ergebnis
infolge der Trendwende bei den Bewertungen weiter erhöhen. Aufgrund des
anhaltend niedrigen Zinsniveaus und dem Schuldenabbau wird ein im Vergleich zum
Vorjahr verbessertes Finanzergebnis erwartet. Auf Basis der in den ersten drei
Quartalen umgesetzten Maßnahmen zur Portfolio-Optimierung, Liquiditätsstärkung,
langfristigen Finanzierung sowie zum Schuldenabbau ist ECO damit gut
aufgestellt, um weiterhin herausfordernde Marktbedingungen zu meistern und bei
einer Trendwende des Marktes von Wachstumschancen zu profitieren.

Ausgewählte Unternehmenskennzahlen gemäß IFRS

~
1-9/2009 1-9/2008
Vermietungserlöse (TEUR) 46.771 55.424
davon Mieterlöse (TEUR) 38.206 45.838
Erträge aus dem Abgang von Anlagevermögen (TEUR) 292 3.600
Nettoerfolg aus der Anpassung der Zeitwerte (TEUR) -18.554 -23.638
Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA)(TEUR) 23.836 31.132
Betriebsergebnis (EBIT) (TEUR) 5.253 7.452
Ergebnis vor Steuern (EBT) (TEUR) -10.740 -25.419
Konzernergebnis (nach Minderheiten)(TEUR) -8.226 -16.807

Ergebnis je Aktie (EUR) -0,24 -0,49
Gewogene durchschnittliche Aktienanzahl (Stk.) 34.100.000 34.100.000

FFO (Funds from operations)
vor Zinsen und Steuern1) (TEUR) 603 38.982
Cash-Ertrag (FFO - Funds from operations)
nach Zinsen und Steuern2) (TEUR) -15.429 5.981

NAV je Aktie zum Stichtag (EUR) 10,37 11,83
~

1) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen
2) EBIT + Abschreibung +/- Zeitwertanpassung +/- Wertberichtigungen -
Finanzergebnis - zahlungswirksame Steuern

Bilanzkennzahlen

~
Konzernbilanz - Kurzfassung in TEUR 30/09/2009 31/12/2008
Langfristige Vermögenswerte 827.906 1.085.709
davon als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 777.992 81.890
davon Anlagen in Bau 38.768 40.421
Kurzfristige Vermögenswerte 28.021 27.904
Summe Vermögenswerte 855.927 1.113.614
Eigenkapital und Rücklagen 355.438 375.113
davon Minderheitsgesellschafter 1.881 6.918
Langfristige Verbindlichkeiten 439.209 470.846
Kurzfristige Verbindlichkeiten 61.279 267.654
Summe Eigenkapital und Verbindlichkeiten 855.927 1.113.614


Immobilienkennzahlen
30/09/2009 30/09/2008
Anzahl der Objekte 61 123
davon Hold-Portfolio 59 72
davon Trading-Portfolio 0 45
davon Development-Projekte 2 6
Gesamtnutzfläche in m²* 538.800 666.200
Garagenplätze (Anzahl) 2.840 3.570
Immobilienvermögen (in TEUR) 816.760 1.094.828
davon Anlagen in Bau 38.768 46.301
~

* Garagenplätze wurden mit einem Umrechnungsfaktor von 20m² / Garagenplatz
berücksichtigt

Diese Mitteilung enthält zukunftsbezogene Einschätzungen und Aussagen, die auf
Basis aller der ECO Business-Immobilien AG zum gegenwärtigen Zeitpunkt zur
Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Diese zukunftsbezogenen
Aussagen werden üblicherweise mit Begriffen wie "erwarten", "schätzen",
"planen", "rechnen", "davon ausgehen", "sollen", "sollten", "können", etc.
umschrieben. Die vorausschauenden Aussagen geben die Sicht zu dem Zeitpunkt
wieder, zu dem sie getätigt wurden. ECO weist darauf hin, dass die
tatsächlichen Gegebenheiten und damit auch die tatsächlichen Ergebnisse
aufgrund verschiedenster Faktoren von den in dieser Mitteilung dargestellten
Erwartungen abweichen können.

Rückfragehinweis:
ECO Business-Immobilien AG
KR Friedrich Scheck, CEO
Tel.: +43(1)580 88 12
scheck@eco-immo.at

Dr. Peter Pechar
Head of Investor Relations
Tel.: +43(1)580 88 35
pechar@eco-immo.at

Q-COM Financials
Mag. (FH) Roland Mayrl
Tel.: +43(1) 504 69 87-331
r.mayrl@qcom.at
Ende der Mitteilung euro adhoc
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Friedrich Mostböck bei "Der Börsianer" zu Immobilienaktien.

Leserfrage: Immobilienaktien wurden während der Krise extrem abgestraft. Von den Tiefstständen konnten sich diese aber wieder deutlich erholen. Wie interessant sehen Sie österreichische Immobilienaktien aktuell?

Da die österreichischen Immobilienaktien im Schnitt noch immer im Schnitt mit 40-50% Abschlag auf ihre Net Asset Values (NAVs) gehandelt werden, sind wir weiterhin für den Sektor optimistisch.

Die Immobilienabwertungen sollten spätestens im Q1/2010 auslaufen, ab dann dürfte sich auch der Newsflow laufend verbessern und die NAVs sollten auch wieder einen steigenden Trend aufweisen. Das erwartet weiterhin tiefe Zinsniveau sowohl im kurfristigen als auch im längerfristigen Bereich unterstützt diese Annahme.

Als Top Picks sehen wir derzeit Immoeast und ECO Business Immo.

Expertenteam: www.derboersianer.com/community/expertenteam