Börse
Express-Fragenkatalog für 2008 - Antworten von Peter Pechar
Die Aktienkurse sind derzeit
weltweit stark beeinträchtigt. Mit welchen Argumenten überzeugen Sie Investoren für Ihre Aktie? Wenn
etwas 100 Wert ist und die Zukunftsaussichten positiv, man an der Börse aber nur 60 oder 70 bezahlen
muss, kann man wohl zu Recht von einer deutlichen Unterbewertung und Einstiegsniveaus sprechen. So
geschehen bei der ECO - und auch fast allen anderen Immobilien-Werten, wo der NAV bei rund 12 Euro/Aktie
liegt und der Aktienkurs aktuell bei lediglich 7,40 Euro - ein Discount von knapp 40 %.
Unser
Immobilien-Portfolio ist auf Substanz aufgebaut - wir haben hochwertigste Immobilien und konnten Verkäufe
immer mit Gewinn abwickeln. Wir gehen auch weiterhin von einer soliden Entwicklung der Immobilienmärkte
in unseren Kernmärkten Österreich und Deutschland aus und bei Investments im CEE-Raum sehr selektiv vor,
sodass wir dort von keinem Rückschlagspotenzial bedroht sind. Sofern sich die Lage an den
internationalen Börsemärkten beruhigt und Investoren für fundamental begründete Argumente wieder
zugänglich sind, sollte es daher beim Börsekurs wieder zu einer schrittweisen Annäherung an den NAV
kommen. Welche Ziele (Umsatz und Ergebnis) hat Ihr Unternehmen für 2008? Durch Akquisitionen,
der Entwicklung von im Bestand befindlichen Immobilien sowie gewinnbringenden Verkäufen von einzelnen
Immobilien geht ECO für das Geschäftsjahr 2008 von deutlich über dem Gesamtjahr 2007 liegenden Umsatz-
und Ertragskennzahlen aus. Inwieweit spüren Sie eine Belastung durch die hohen Rohstoffpreise? Gibt
es Absicherungen in Ihrem Unternehmen? ECO ist von steigenden Rohstoffpreisen und Baupreisen am
Immobiliensektor nicht betroffen, da bereits fertig entwickelte Projekte mit einer festgesetzten Rendite
übernommen werden bzw. bei einem forward purchase agreement eine Immobilie mit einem genau definierten
Standard und genau festgesetzten Konditionen zu einem fixen Preis übernommen werden.
Die
Gesellschaft ist zudem gegen Zinsveränderungen ausreichend abgesichert. Die bestehenden Kreditverträge
haben je nach Liegenschaft eine Dauer bis zu 20 Jahren und sind zu zwei Drittel langfristig gegen
Zinsschwankungen abgesichert. Planen Sie im Jahr 2008 Akquisitionen? Nach Erwerb des
Allianzpaketes im Jahr 2006 und des BAWAG Immobilienpaketes 2007 wird sich die ECO auch 2008 selektiv an
Paketverkäufen im Inland und Ausland beteiligen sowie Einzelimmobilien mit Entwicklungspotential
erwerben. In welchen Regionen/Geschäftsbereichen sehen Sie 2008 das stärkste Potenzial? Die
ECO betrachtet Österreich und Deutschland als ihre Kernmärkte und ist im CEE Raum tätig. Da sich der
Immobilienbereich im Jahr 2008 in einer Konsolidierungsphase befindet, ergeben sich günstige
Einkaufsmöglichkeiten. Bei Entwicklungsprojekten liegt das grösste Potential derzeit in der Ukraine und
Rumänien. Was sind die wichtigsten Projekte für Ihr Unternehmen im laufenden Jahr? Die ECO
Business-Immobilien AG hat Ende des Jahres 2007 gemeinsam mit dem Partner Rene Benko das BAWAG
Immobilienportfolio erworben. Dieses Immobilienpaket bietet grosse Entwicklungschancen und soll gemeinsam
mit dem Partner Signa Holding weiter entwickelt und Synergien gehoben werden. Bereits voll entwickelte
Immobilien in Österreich und Deutschland werden bei Vorliegen eines attraktiven Angebotes veräussert, um
Erträge zu generieren und die Liquidität in neue Projekte zu investieren. Im CEE Bereich, vornehmlich in
der Ukraine, sollen weitere Projektentwicklungen in Angriff genommen werden. Welche Performance
trauen Sie dem ATX 2008 zu? Derartige Prognosen überlassen wir Analysten. Den schwierigen
internationalen Vorgaben wird sich die Wiener Börse aber - zumindest vorerst - nicht entziehen können,
langfristig glauben wir aber an das Potenzial an den in Wien gelisteten Werten.
Wenn wir den NAV von rund 12
Euro/Aktie erreichen wärs toll, aber ob das 2008 realistisch ist kann ich mir nicht vorstellen. Zumindest
in diese Richtung sollte es gehen...
Fondsmanager Fritz Erhart legt Langfrist-Anlegern jetzt Immo-Aktien ans Herz
Bei Zyklikern könnte sich aber auch rasch eine Erholung einstellen
Der heimische
Fondsmanager Fritz Erhart, der mit seinem Pioneer Austria Stock im abgelaufenen Jahr bereits zum 18. Mal
die Benchmark, den ATX Prime, schlagen konnte, rechnet mit einer Entspannung an den Aktienmärkten
"frühestens nach Bekanntgabe der Jahresergebnisse im Bankensektor, wenn der tatsächliche
Abschreibungsbedarf bekannt ist", wie er meint. Bis dahin muss man sich seiner Meinung nach weiterhin auf
volatile Kurse einstellen.
Eine Chance auf einen Stimmungswechsel sieht der Fondsmanager am
ehesten bei Immobilien-Titeln. Anleger mit einem langen Investment-Horizont sollten die derzeitigen
Niveaus für Käufe nutzen. "Wir dürften uns sehr nahe eines historischen Tiefststands befinden. Immerhin
notieren heimische Immo-Aktien durchschnittlich etwa 40 Prozent unter ihrem NAV", begründet Erhart seine
"Kauf-empfehlung".
Den zuletzt doch stark geprügelten zyklischen Unternehmen steht er
ambivalent gegenüber. Diese würden sowohl Potenzial aber auch weiteres Risiko bergen, meint er.
"Zyklische Werte werden von einem Konjunkturrückgang am heftigsten getroffen, aber sie wurden auch
bereits über Gebühr abverkauft", erklärt Erhart. Er geht aber davon aus, dass ein Gross-teil des
"Worst-Case-Szenarios" in den Kursen bereits eingepreist ist. Eine rasche Erholung ist seiner Meinung
nach durchaus vorstellbar.
Generell seien heimische Aktien im europäischen Vergleich über
Gebühr unter die Räder gekommen, wie er meint. Seine Begründung: "Small-und Mid-Caps - wozu die
heimischen Aktien gehören - kommen in solchen Marktphasen aufgrund ihrer geringeren Liquidität immer
stärker unter Druck als Large Caps". Stabile Eigentümer Die grosse Gefahr der feindlichen
Übernahmen sieht Erhart aufgrund der tiefen Kursniveaus nicht. "Die Mehrheit der österreichischen Player,
wie beispielsweise OMV, Raiffeisen International oder Wiener Städtische, verfügt über stabile
Mehrheitseigentümer - eine feindliche Übernahme ist daher nur schwer möglich". Unternehmen mit sehr
hohem Streubesitz, wie beispielsweise Wienerberger oder RHI, könnten sich seiner Meinung nach schon auf
den Radarschirmen von potenziellen Übernehmern befinden. "In erster Linie von Finanzinvestoren, da sich
aufgrund der dominanten Marktstellung für strategische Käufer kartellrechtliche Probleme ergeben würden",
wie er meint.
Der Pioneer Austria Stock liegt year to date mit 12,21 Prozent im Minus und
damit etwas mehr als die Benchmark ATX Prime, die seit Jahresanfang 11,5 Prozent eingebüsst hat. (cp)
Wie im Rahmen der Übernahme der Eco Management GmbH angekündigt, hat der Verwaltungsrat der
conwert Immobilien Invest SE Eco Business Immo-Chef Friedrich Scheck mit sofortiger Wirkung in das
geschäftsführende Direktorium der conwert berufen.
Seine Funktion als Vorsitzender des
Vorstandes der börsenotierten Eco Business-Immobilien AG, die von conwert mittels Managementvertrag
operativ geführt wird, behält Friedrich Scheck bei.
Eco: Kennzahlen weiter gesteigert Laufende Massnahmen werden sich auch 2008 in den Umsatz- und
Ertragskennzahlen des Unternehmens widerspiegeln
Die Eco Business-Immobilien AG
konnte die wichtigsten Kennzahlen im abgelaufenen Jahr weiter steigern. Das Immobilienvermögen wurde
innerhalb eines Jahres durch Akquisitionen auf 1,2 Mrd. Euro ausgebaut, durch organische Wachstumseffekte
in Verbindung mit der aktiven Bewirtschaftung des Immobilienportfolios hätten zudem höhere
Vermietungserlöse erzielt und die Immobilien in ihrem Wert gesteigert werden können, so das Unternehmen.
Auch die Ertragskennzahlen entwickelten sich im Geschäftsjahr 2007 positiv: So stieg das
Betriebsergebnis (EBIT) den Angaben zufolge "aufgrund der guten operativen Entwicklung" um 59 % auf 60,8
Mio. Euro. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) erhöhte sich im Berichtszeitraum um 68 % auf 41,7 Mio. Das
Konzernergebnis erreichte mit 32,8 Mio. einen neuen historischen Höchstwert und konnte im Vergleich zum
Vorjahr um 83 % gesteigert werden. Auch bei den Funds from Operations (FFO), die Auskunft über die
operative Ertragsstärke eines Unternehmens geben und Aufwertungsgewinne unberücksichtigt lassen, konnte
ein neuer Rekordwert von 24,8 Mio. erzielt werden, so Eco. Der Gewinn je Aktie erhöhte sich um rund 12 %
auf 1,11 Euro.
Der Net Asset Value (NAV) je Aktie konnte innerhalb eines Jahres um 5 % von
11,79 auf 12,40 je Aktie gesteigert werden.
Die Vermietungserlöse erhöhten sich im Vergleich
zum Vorjahr um 25 % auf 48,6 Mio. Euro. Auch die Trading-Aktivitäten seien intensiviert worden: Die
daraus erzielten Verkaufserträge erhöhten sich im Vergleich zum Vorjahr um 68 % auf 16,5 Mio. Euro.
Insgesamt verkaufte Eco im Geschäftsjahr 2007 über 30 Immobilien im Wert von 69 Mio. Euro. Mit einem
Aufschlag (Verkaufspreis über Buchwertabgang) von rund 28 % und einem Verhältnis von Veräusserungsgewinn
zum Buchwertabgang von 24 % lagen die Verkaufserlöse den Angaben zufolge zudem deutlich über den zuletzt
von Sachverständigen festgestellten IFRS-Bilanzwerten.
Die im Rahmen der IFRS-Bilanzierung
vorzunehmenden Anpassungen des Immobilienvermögens an die Zeitwerte trugen mit 17,2 Mio. Euro zur
positiven Ergebnisentwicklung bei, nach 6,1 Mio. Euro im Vorjahr. Die Aufwertungen resultierten
überwiegend aus wertsteigernden Massnahmen im Rahmen des Asset Managements sowie einer Erhöhung der
Marktwerte für attraktive Standorte und entsprachen rund 1,5 % der als Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien, so das Unternehmen. Bawag-Push Eco konnte das Immobilienportfolio im Geschäftsjahr
2007 durch ausgewählte Neuakquisitionen und aktives Management von im Bestand befindlichen Liegenschaften
von 697,2 Mio. auf rund 1,2 Mrd. steigern. Dieser substanzielle Ausbau erklärt sich vor allem aus dem
Erwerb des Bawag-Immobilienpakets Ende Dezember 2007, an dem Eco mit 60 % die Mehrheitsbeteiligung hält.
Ende 2007 umfasste das Immobilienportfolio von Eco insgesamt 119 Liegenschaften und acht
Entwicklungsprojekte, nach 126 Liegenschaften und zwei Entwicklungsprojekten Ende des Vorjahres. Der Wert
des Immobilienportfolios erhöhte sich im Vergleich zum Vorjahr um 77 %. Die Gesamtnutzfläche belief sich
per 31.12.2007 auf rund 668.000 m². Eco geht auch für das Jahr 2008 von einer positiven Entwicklung der
Immobilienmärkte in den Kernländern Österreich und Deutschland sowie im CEE-Raum aus. In diesem
Marktumfeld wird Eco zur Steigerung der Erträge auf aktives Immobilienmanagement, gewinnbringende
Immobilienhandelsaktivitäten sowie vermehrt auf Projektentwicklung setzen, wie es heisst. Darüber hinaus
plant Eco das Immobilienportfolio durch selektive Akquisitionen weiter auszubauen.
Die 2007
gestarteten Development-Projekte in Österreich, Deutschland, Luxemburg, Ungarn und der Ukraine werden
2008 fortgesetzt, neue Projekte befinden sich bereits in Prüfung.
Diese Faktoren werden sich
in den Umsatz- und Ertragskennzahlen des Unternehmens widerspiegeln. Bei den Mieterlösen geht Eco von
einem weiteren Anstieg aus. Aufgrund der verstärkten Verkaufsaktivitäten werden die Verkaufserlöse weiter
zunehmen und somit auch in Zukunft einen wesentlichen Ertragsbestandteil darstellen, meint das
Unternehmen im Ausblick. Durch steigende Mieten und gewinnbringende Verkäufe sollte Eco die Cash-Erträge
2008 steigern können.
Bei der Finanzierungsstruktur setzt das Unternehmen auch im Jahr 2008
auf einen ausgewogenen Einsatz von Eigen- und Fremdmitteln.
Aber an der extern
gemanagten Struktur, der geringen Liquidität, der Höhe der Managementfees, etc.
Die heute
bekanntgegebenen Zahlen von Eco Business Immobilien lagen laut Equity Weekly über den Erwartungen der
Erste Bank-Analysten. Vor allem aufgrund von höheren Wertanpassungen und höheren Verkaufsgewinnen aus
Immobilienverkäufen.
"An dem Zahlenwerk gibt es damit eindeutig wenig auszusetzen", so der
O-Ton der Analysten. Das einzige, was an einer wirklich positiven Meinung zur Aktie zurückhält, sei
weiterhin die nun über conwert extern gemanagte Struktur des Unternehmens, die geringe Liquidität der
Aktie und die Höhe der Managementfees, meint das Research-Team.
Investoren seien
Immobilienpapieren gegenüber weiterhin sehr vorsichtig eingestellt und aktuell ebenso gegenüber Small
Caps. "Eco ist leider eine Kombination aus beidem", so die Analysten, weshalb sie aktuell nicht mit einer
nachhaltigen Aufwärtsbewegung der Aktie rechnen. In Summe sind die Analysten somit aktuell aber moderat
optimistisch für die Entwicklung der Aktie.
ÖSTERREICH: René Benko und Eco Business teilen Bawag-Immobilien auf
Künftig getrennte Wege -
Probleme mit "militärischer Geschäftsgebarung"
René Benkos Signa Holding und die
Immobiliengruppe Eco Business, Partner bei der Übernahme des Bawag-Immobilien-Paketes, gehen künftig
getrennte Wege. Das berichtet die Tageszeitung ÖSTERREICH in ihrer Mittwoch-Ausgabe. Derzeit stehen 60
Prozent der gemeinsamen Holding im Eigentum von Eco Business, vierzig Prozent gehören der Signa Holding.
Nun soll Benko aus der Gesellschaft aussteigen. Die insgesamt 16 Liegenschaften werden aufgeteilt. Das
bestätigte Eco-Chef Friedrich Scheck gegenüber ÖSTERREICH.
Die Modalitäten der Trennung stehen
so gut wie fest, so die Tageszeitung: 14 Häuser bleiben bei Eco, zwei will Benko behalten. Der Tiroler
hat sich für die Filetstücke des Bawag-Paketes entschieden, nämlich die ehemalige Wiener Bawag-Zentrale
auf der Tuchlauben und das Haus Kärntnerstraße 9. Die beiden City-Liegenschaften repräsentieren etwa
vierzig Prozent des Gesamtwertes. Den Kauf von der Bawag hatte zum größeren Teil Eco bezahlt, weshalb
Benko die von ihm heraus gelösten Realitäten neu finanzieren muss.
Scheck wies im Gespräch
mit ÖSTERREICH auf Probleme mit dem Signa-Manager Martin Neidthart hin. Dieser gilt laut ÖSTERREICH als
politisch weit rechts stehend. Scheck: "Auf die militärische Art Geschäfte machen läuft bei mir nicht."
Benko streut er Rosen: "Er ist ein hervorragender Immobilien-Entwickler und hat mehrfach beweisen, was er
kann."