CPI
PROPERTY GROUP ("CPIPG" or the "Group") is pleased to announce strategic actions that will increase the
Group's exposure and commitment to high-quality Central European real estate. Cash offer for
IMMOFINANZ
On 3 December, CPIPG announced an anticipatory mandatory takeover offer for all
outstanding shares of IMMOFINANZ AG. Shareholders are to be offered €21.20 in cash per IMMOFINANZ share.
The offer document will be published in due course in accordance with the Austrian Takeover Act
(Übernahmegesetz).
IMMOFINANZ is a large and well-regarded owner of Central European
commercial real estate, with a primary listing on the Vienna Stock Exchange and a property portfolio of
€5 billion in key Central European countries where CPIPG has a strong presence (such as Germany, Czech
Republic, Poland, and Hungary). IMMOFINANZ is also a significant owner of commercial real estate in
Austria. In connection with the takeover offer, CPIPG announced that the Group is the largest
shareholder in IMMOFINANZ with a stake of about 21.4%. The Group's stake was recently purchased from the
market and from Mountfort Investments S.à r.l. ("Mountfort"). CPIPG has also agreed to purchase 10.6% of
IMMOFINANZ from RPPK Immo GmbH ("RPPK"), conditional on receipt of antitrust approvals. In total, CPIPG
expects to own a minimum stake of about 32.0% upon antitrust clearance. CPIPG believes IMMOFINANZ is
an optimal strategic fit for our business. "IMMOFINANZ has an excellent property portfolio in the Central
European region where CPIPG is an expert," said Martin Němeček, CEO of CPIPG. "However, despite
the best efforts of a high-quality management team, strategic decision-making at IMMOFINANZ has been
nearly paralyzed by lack of shareholder leadership and mixed messaging about the future. With CPIPG's
active involvement, we know that IMMOFINANZ can achieve much more as a company." CPIPG is confident
that a minimum stake of 32% brings substantial control over IMMOFINANZ on day one following regulatory
clearance, with the attractive possibility to increase our shareholding through the cash offer. The offer
is expected to close in the second quarter of 2022. UniCredit Bank, Goldman Sachs Bank, and HSBC are
acting as joint M&A advisors to CPIPG; Wolf Theiss is acting as legal counsel to CPIPG. Purchase of
shares from Mountfort and RPPK Immo
On 1 December 2021, CPIPG and Mountfort entered into a
share purchase agreement on the acquisition by CPIPG of all outstanding shares of WXZ1 a.s. which in turn
owns 14,071,483 shares corresponding to a participation of approx. 11.4% of the registered nominal share
capital of IMMOFINANZ. Mountfort is an investment vehicle owned by Patrick Vitek, an independent investor
and eldest son of CPIPG founder Radovan Vitek. Mountfort purchased IMMOFINANZ shares on the market
earlier in 2021 primarily as a value investment, and with the secondary objective of supporting diversity
on the IMMOFINANZ supervisory board. In June 2021, IMMOFINANZ and S-Immo, another large owner of Central
European real estate with a portfolio valued at nearly €3 billion, failed to agree on steps to a
potential merger. Three new members were subsequently appointed to IMMOFINANZ's supervisory board. These
developments inspired CPIPG to consider a possible investment. Also, on 3 December 2021, CPIPG and
RPPK Immo signed a conditional share purchase agreement on the acquisition by CPIPG of 13,029,155
IMMOFINANZ shares, corresponding to a participation of 10.6% of the registered nominal share capital of
IMMOFINANZ. Shares from Mountfort and RPPK Immo were purchased at or below the share offer price.
Purchase of a stake in S-IMMO For historical reasons, S-IMMO owns 14.2% of IMMOFINANZ while
IMMOFINANZ owns 26.5% and is the largest single shareholder of S-IMMO. CPIPG sees this crossholding as
inefficient and inconsistent with the activities of a real estate owner. Management of both companies
have tried to find a solution to the crossholding through a merger or sale but have been unable to reach
an agreement. On 3 December 2021, CPIPG announced the purchase of a 10.8% stake in S-IMMO. The
shares were purchased in a block from the market. In total, CPIPG currently owns about 11.6% of S-IMMO.
As the second-largest shareholder, CPIPG believes we can positively influence the company's strategic
actions including disposals, deleveraging, and a potential merger with IMMOFINANZ if and when the time is
right. Strategic Implications for CPIPG
CPIPG is proud to be a leading owner of Central
European real estate, with deep local knowledge to match our local roots. The Group's objective is to
continue growing while maintaining a conservative capital structure and strong BBB credit ratings. The Group generally prioritizes direct ownership of real estate assets through our wholly owned
subsidiaries. On the other hand, strong investor demand for Central European real estate makes
well-priced acquisitions especially difficult to source. Therefore, CPIPG is also willing to selectively
own stakes in companies which own top-quality Central European real estate (such as Globalworth and
IMMOFINANZ) so long as CPIPG has a high level of control and the ability to strongly influence future
strategic actions. Financing and Capital Structure Considerations for CPIPG
CPIPG will
finance the share purchases primarily through equity raised in H2 2021 (€550 million in total), proceeds
from our disposal pipeline exceeding €1 billion, and a €2.5 billion bridge loan facility signed on 30
November. Lenders in the bridge loan facility comprise major Austrian and international banks
including Banco Santander, Credit Suisse, Erste Group Bank, Goldman Sachs Bank, HSBC, Raiffeisen Bank
International, Societe Generale / Komerční Banka, and UniCredit Bank. Under all
potential offer outcomes, CPIPG expects to maintain headroom versus our financial policy. The Group's LTV
is expected to be well below 40% at year-end. CPIPG's financial policy guidelines and credit rating
targets are unchanged.
>>Das hängt davon ab ob sie wirklich kaufen wollen, oder mit >dem >>Angebot nur
ihre Pflicht erfüllen. > >Stimmt. Ich vermute dass zuerst mal die Kontrolle und die >Fusion im Vordergrund stehen. Bin gespannt wie der Markt am >Montag reagieren wird.
bernahmephantasie kann sich eigentlich nur positiv auswirken.
Die letzten beiden großen Übernahmeangebote in der österreichischen Immo-Branche waren folgende: +
Übernahmeangebot von Starwood an CA Immo + Übernahmeangebot von Immofinanz an sImmo
Wenn wir mal nur die nackten Zahlen der Übernahmeangebote betrachten, so ergibt sich folgendes Bild:
CA Immo: unbeeinflusster Schlusskurs vom 17.12.2020: 29,45€ 6-monatiger
volumengewichteter Durchschnittskurs (VWAP) vor Veröffentlichung der Angebotsabsicht: 27,16€
Nach dem ersten Angebot von 34,44€ mit einer Prämie von 26,8% auf den VWAP erfolgte eine
Angebotserhöhung auf 36€, dann durch den Dividendenabschlag von 1€ die rechnerische Reduzierung auf 35€,
dann die Erhöhung von 35€ auf 37€, die schließlich final aber 38€ bedeutet, wenn man die abgeschlagene
Dividende wieder hineinrechnet. Heißt, Starwood zahlte final mit den 38€ eine Prämie von 39,9% auf den
VWAP von 27,16€.
sImmo: unbeeinflusster Schlusskurs vom 12.03.2021: 18,04€
6-monatiger volumengewichteter Durchschnittskurs (VWAP) vor Veröffentlichung der Angebotsabsicht:
15,86€
Nach dem ersten Angebot von 18,04€ mit einer Prämie von 13,7% auf den VWAP erfolgte
eine Angebotserhöhung auf 22,25€, was eine Prämie von 40,3% auf den VWAP von 15,86€ bedeutet. Aus
bekannten Gründen scheiterte das Angebot.
Die finalen Prämien auf den jeweiligen VWAP waren
also recht ähnlich, 39,9% respektive 40,3%. Würde man nun erwarten - trotz aller massiven
Unterschiedlichkeiten der Angebote - dass das Übernahmeangebot der CPIPG zu 21,20€ an die Immofinanz
bzgl. der Prämie auf den VWAP ähnlich ausgeht, dann wären wir mit sagen wir mal 40% Prämie auf den
Immofinanz VWAP von 20,35€ also bei 28,5€.
CPIPG gibt an, auch 10,8% von sImmo erworben zu
haben. Die Ausführungen zum Cash Offer klingen schon so, als hätte CPIPG mittel- bis langfristig vor,
sich sowohl Immofinanz als auch sImmo einverleiben zu wollen. Was man auch nachvollziehen kann, denn
beide Unternehmen notieren momentan noch deutlich unter ihrem jeweiligen Buchwert und sind stark
ineinander verschränkt. Beide Unternehmen habe zudem jüngst sehr gute Zahlen gelegt und haben eine recht
gute Prognose gegeben. Wenn man nun auch noch berücksichtigt, dass beide Immos noch ca. 30% unter ihrem
jeweiligen Vor-Corona-Niveau notieren und so ein Abschlag sogar branchenübergreifend nicht mehr oft zu
finden ist, dann ist ein Kauf zum jetzigen Zeitpunkt bzw. auf diesem Niveau wohl immer noch recht
attraktiv. Dieses Potential sieht Klaus Umek mit seiner Petrus Advisers wohl ähnlich und hat vor wenigen
Tagen u.a. mit Call Optionen auf Immofinanz beträchtlich aufgestockt.
Alles in allem sollte
jedenfalls ordentlich Potential gegeben sein - meines Erachtens sogar unabhängig von der Fantasie zur
Erhöhung des Übernahmeangebots - nach unten ist mit 21,20€ abgesichert! Mal schaun, wie's morgen weiter
geht, es wird jedenfalls spannend.
>>Es wird wohl zu einer Nachbesserung kommen.. > >Das hängt davon ab ob sie
wirklich kaufen wollen, oder mit dem >Angebot nur ihre Pflicht erfüllen.
Wenn sie
tatsächlich Potenzial sehen wie sie behaupten, sollten sie auch etwas teurer mehr haben wollen. Fragt
sich vielleicht eher ob sie das finanziell auch stemmen könnten.
* IMMOFINANZ AG nimmt diese Ankündigung von CPIPG zur Kenntnis. Vorstand und
Aufsichtsrat werden ein Angebot prüfen und zu gegebener Zeit gemäß den Bestimmungen des
Übernahmegesetzes dazu Stellung nehmen.