Das Marktumfeld stellt sich unverändert positiv dar, mit tiefen Zinsen, einer
moderaten wirtschaftlichen Erholung in den relevanten Märkten und damit steigenden Bewertungen. S Immo
stellt auch für 2016 einen weiter steigenden FFO in Aussicht. Die Aktie ist mit >10% Abschlag auf den
Buchwert und stetig steigenden Dividenden immer noch attraktiv bewertet. Wir bleiben bei unserer
Kaufempfehlung mit Kursziel EUR 9,20.
Rekordergebnis führt zu Dividenden-Erhöhung Jahresüberschuss mit EUR 77,2 Mio. mehr als
verdoppelt
Die börsennotierte S IMMO AG (Bloomberg: SPI:AV, Reuters: SIAG.VI) bestätigt die
am 31.03.2016 präsentierten vorläufigen Zahlen. Im Geschäftsjahr 2015 konnte erneut ein Rekordergebnis
erzielt werden – der Jahresüberschuss wurde mit EUR 77,2 Mio. mehr als verdoppelt. Ernst Vejdovszky,
Vorstandsvorsitzender der S IMMO AG, kommentiert: „Die positive Entwicklung am deutschen Immobilienmarkt
hat wesentlich zu diesem Erfolg beigetragen. Aber auch die konsequente Reduktion unserer
Finanzierungskosten macht sich sehr positiv bemerkbar. Auf Basis dieses Ergebnisses werden wir der
Hauptversammlung eine Ausschüttung in Höhe von EUR 0,30 vorschlagen.“
Friedrich Wachernig,
Vorstand der S IMMO AG, ergänzt: „Unser erklärtes Ziel ist es, weiter profitabel zu wachsen und den
Unternehmenswert im Sinne unserer Aktionäre nachhaltig zu steigern. Für das Geschäftsjahr 2016 gehen wir
von einer weiteren Verbesserung des FFO aus, der vereinfacht ausgedrückt den Cashflow nach Zinsen
darstellt.“
Entwicklung Bruttoergebnis
Im Jahr 2015 erwirtschaftete die S IMMO
Mieterlöse in Höhe von EUR 111,7 Mio. (2014: EUR 111,8 Mio.). Die Verkäufe der letzten beiden Jahre
führten im Jahresvergleich naturgemäß zu einer Reduktion der Mieterlöse. Die Erlöse aus der
Hotelbewirtschaftung (Vienna Marriott und Budapest Marriott Hotel) verbesserten sich auf EUR 45,5 Mio.
(2014: EUR 42,1 Mio.). Eine höhere Auslastung und gestiegene Zimmerpreise trugen zu dieser positiven
Entwicklung bei. Für das Jahr 2015 betrugen die Gesamterlöse der S IMMO somit EUR 190,7 Mio. und lagen
damit über dem Niveau des Vorjahres (2014: EUR 188,5 Mio.). Das Bruttoergebnis kam auf insgesamtEUR 105,2
Mio. (2014: EUR 105,7 Mio.).
Zukäufe in Deutschland
Im Geschäftsjahr 2015
veräußerte die S IMMO sechs Immobilien in Deutschland und Österreich mit einem Buchwert von insgesamt EUR
45,9 Mio. (2014: EUR 51,6 Mio.). Parallel dazu kaufte die S IMMO im Berichtszeitraum 24 Objekte in
Deutschland sowie eine Immobilie in Wien zu einem Gesamt-Kaufpreis von EUR 140,5 Mio. zu.
EBIT-Steigerung durch sehr gutes Bewertungsergebnis
Das EBITDA für das Geschäftsjahr 2015
betrug EUR 88,7 Mio. (2014: EUR 89,8 Mio.). Das Bewertungsergebnis entwickelte sich 2015 überaus positiv
und betrug per 31.12.2015 EUR 84,6 Mio. (2014: EUR 56,6 Mio.). Dazu haben sowohl die auf Wertsteigerung
der Immobilien ausgerichteten Maßnahmen im Asset Management als auch die sich stetig verbessernde
Stimmung am deutschen Immobilienmarkt beigetragen. EUR 73,1 Mio. (2014: EUR 33,4 Mio.) des
Bewertungsergebnisses entfallen auf Objekte in Deutschland. Das EBIT konnte folglich auf EUR 165,7 Mio.
(2014: EUR 138,7 Mio.) gesteigert werden, was einem Zuwachs von 19,4 % entspricht.
Verbesserung im Finanzergebnis
Das Finanzergebnis inkl. Genussscheinergebnis betrug per
31.12.2015 EUR -53,4 Mio. (2014: EUR -79,2 Mio.). Diese deutliche Verbesserung ist unter anderem auf ein
besseres Derivatergebnis, geringere Zinszahlungen sowie auf ein im Vergleich zum Vorjahr verbessertes
Währungsergebnis zurückzuführen.
Jahresüberschuss auf Rekord-Niveau
Das EBT lag
folglich bei EUR 112,3 Mio. (2014: EUR 59,5 Mio.), das entspricht einer Steigerung von 88,6 % im
Vergleich zum Vorjahr. Insgesamt beendete die S IMMO das Geschäftsjahr 2015 mit einem Jahresüberschuss
von EUR 77,2 Mio. (2014: EUR 33,8 Mio.). Das Ergebnis je Aktie verbesserte sich ebenfalls sehr stark und
betrug EUR 1,17 (2014: EUR 0,46).
Erfolgreich am Kapitalmarkt
Für die S IMMO Aktie
lief es im Jahr 2015 ausgezeichnet: Zum Jahresultimo notierte das Wertpapier bei EUR 8,20 und erzielte
damit ein Plus von 32,90 %. Addiert man zum Jahresschlusskurs die ausgeschüttete Dividende von EUR 0,24,
ergibt sich sogar eine Performance von 36,79 %. Der ATX lieferte eine Jahresperformance von 11,16 %, der
Branchen-Index IATX erzielte ein Plus von 17,59 %. Somit konnte die S IMMO Aktie beide Indizes erneut
deutlich outperformen.
Nach Meinung des Vorstands rechtfertigen die weiter gesteigerten
Ergebnisse auch eine Erhöhung der Dividende. Daher wird der ordentlichen Hauptversammlung am 03.06.2016
eine Erhöhung der Dividende auf EUR 0,30 pro Aktie vorgeschlagen. Die Positionierung der S IMMO Aktie als
nachhaltiges Dividendenpapier entspricht der langfristigen Strategie des Unternehmens.
Ausblick 2016
Für das Geschäftsjahr 2016 geht die S IMMO von einer weiteren Verbesserung des
FFO (Funds from Operations) im Vergleich zu 2015 aus. Die Erwartung ist, dass auch im Jahr 2016
Wertsteigerungen im Bestandsportfolio erzielt werden – durch gezieltes Asset Management,
Vermietungserfolge, Revitalisierungen und positive Entwicklungen in einigen der Kernmärkte, vor allem in
Berlin. Investitionsseitig sieht die S IMMO das größte Potenzial in Deutschland – hier vor allem bei
Büroimmobilien und Grundstücken mit Entwicklungsmöglichkeiten. Dabei werden Umwidmungen,
Revitalisierungsmaßnahmen und die Bebauung von Flächen auf Bestandsgrundstücken geprüft.
In
Wien ist das Unternehmen an Büroentwicklungen am Hauptbahnhof beteiligt. Bei einer davon wird dieses
Frühjahr mit dem Bau begonnen. Darüber hinaus startet mitten im Hauptgeschäftszentrum von Bukarest das
Büroprojekt The Mark. Ebenfalls in Bukarest wurde bereits mit dem Umbau des Einkaufszentrums Sun Plaza
begonnen. Ernst Vejdovszky fasst zusammen: „Insgesamt gehen wir davon aus, dass 2016 – für die
Immobilienbranche im Allgemeinen und für die S IMMO im Speziellen – ein gutes Jahr werden wird.“
s Immo sieht auch 2016 Aufwertungen - Erneut mehr Dividende denkbar Vor allem bei Zinshäusern
Wertsteigerungen - Berlin im Fokus, "Rückschlagsgefahr gering" - Run auf Billigwohnungen färbt preislich
nach oben ab - Kapitalerhöhung "theoretisch möglich"
Die börsennotierte s Immo AG erwartet für
heuer weitere Aufwertungen ihres Portfolios, die schon 2015 stark zum Gewinnplus beigetragen haben. Die
operativen Aufgaben im Immo-Geschäft sieht der Vorstand gut gemeistert. Eine weitere Dividenderhöhung
wäre auch für 2016 möglich, wenn die Cash-Basis weiter wächst. Beim Kurs hängt die Aktie noch dem
Buchwert nach, und die Liquidität könnte höher sein.
"Für weitere Aufwertungen bin ich heuer
sehr positiv, insbesondere in Deutschland. Das geht weiter. Das sieht man schon im ersten Quartal", sagte
Vorstandschef Ernst Vejdovszky am Donnerstag. Während das EBITDA 2015 mit 88,7 (89,8) Mio. Euro gleich
blieb, pushte das auf 84,6 (56,6) Mio. Euro gekletterte Ergebnis aus der Immo-Bewertung das
Betriebsergebnis (EBIT) auf 165,7 (138,7) Mio. Euro. Allein 73 der 85 Mio. Euro Immo-Aufwertung stammten
aus Deutschland, vor allem Berlin, wo man stark auf Zinshäuser setzt; die liefern zwar wenig laufende
Rendite, haben aber Aufwertungsfantasie.
Vor einem Jahrzehnt habe man in Berlin Zinshäuser für
700 Euro/m2 kaufen können, heute seien es in mittelguten Lagen schon 2.000 Euro. Auch im ersten
Vierteljahr 2016 seien die Preise höher als im Quartal davor gelegen. Das könnte noch etliche Jahre so
weitergehen, denn Berlin sei noch keine Weltstadt wie etwa London oder Paris: "Die Rückschlagsgefahr ist
nicht sehr hoch." Die Blasenbildung sei gering, denn die Käufe fänden nach wie vor mit Eigenkapital
statt.
In Wien dagegen betätigt sich die s Immo nur schaumgebremst mit Wohnungen - wird aber
in Kürze ein neues Projekt für rund 150 Wohnungen bekanntgeben, zu dem man sich derzeit noch zugeknöpft
gibt. Wohngebäude in Wien hält man vom Zyklus her schon für eher in Richtung Peak unterwegs, die
Preisentwicklung werde in dieser Reifephase nicht mehr so dynamisch sein wie etwa bei Bürogebäuden in
Berlin oder erst recht in CEE/SEE. Im Wohnsegment mit der höchsten Nachfrage, dem günstigsten, liege es
primär an den gemeinnützigen Bauträgern, den Mangel abzudecken, so Vejdovszky.
Durch den
großen Nachfrageüberhang ganz unten komme es aber auch in den darüber liegenden Wohnungssegmenten zu
Preisanstiegen. Für 3.500 bis 5.000 Euro/m2 würden Eigentumswohnungen noch weiter nachgefragt, im
hochpreisigen mittleren Segment bei 7.000 Euro gehe es gerade noch, die Spielräume im Luxussegment seien
aber zu Ende. Bei Dachbodenausbauten, also der innerstädtischen Verdichtung, müsse sich die Qualität
erhöhen, meinte Vorstandsdirektor Friedrich Wachernig, denn "mittlerweile schauen auch Wohlhabendere aufs
Geld".
Nach Nutzungsart entfielen bei der s Immo zu Jahresende von den 1,96 (1,76) Mrd. Euro
Immo-Buchwerten - etwa 1,2 Mio. m2 Gesamtfläche - rund 24 Prozent aufs Wohnen, knapp 41 Prozent auf
Büros, gut 24 Prozent auf Geschäfte und fast 11 Prozent auf Hotels. Regional befanden sich 33 Prozent der
Buchwerte in Deutschland (648 Mio. Euro), 30 Prozent in Österreich (580 Mio. Euro), 18 Prozent in CEE
(352 Mio. Euro) und 19 Prozent in SEE (381 Mio. Euro).
Von den Mieterlösen der s Immo -
voriges Jahr erneut 111,7 Mio. Euro - stammten 30 Prozent aus dem SEE-Raum, 17 Prozent aus CEE, 27
Prozent aus Deutschland und 26 Prozent aus Österreich. Der Vermietungsgrad lag bei 92,7 Prozent, die
Mietrendite bei 6,7 Prozent. Nach Nutzungsart steuerten 36 Prozent der Mieten Büros bei, 40 Prozent
Geschäfte, 5 Prozent Hotels und 19 Prozent der Wohnbereich; aber beim Wohnen geht es ja weniger um
laufende Rendite als um Wertzuwächse. In Wien wird das Hotel Marriott bei laufendem Betrieb heuer und
2017 je zur Hälfte modernisiert, jeweils von Jänner bis April, wenn die wenigsten Gäste darin logieren.
"Wir müssen am Ball bleiben und uns der Konkurrenz stellen", so Wachernig. Auch wird die
Marriott-Zimmerzahl auf 328 erhöht.
"Wir verdienen in allen unseren Märkten Geld", betonte
Vejdovszky. Im CEE- und SEE-Raum zusammen standen - wegen Bulgarien - unterm Strich zwar Immo-Abwertungen
zu Buche, doch war man hier nur in SEE mit 9,7 Mio. Euro negativ, in CEE mit 6,5 Mio. Euro positiv. Zum
EBIT steuerten SEE und CEE jedoch 20,4 und 24,3 Mio. Euro bei, das Segment Österreich 33,4 Mio. Euro und
Deutschland 87,6 Mio. Euro. Während in CEE und SEE das EBITDA, also das was nach den Kosten an Cash
bleibt, bezogen aufs Immo-Vermögen am höchsten ist, springt beim EBIT vor allem Deutschland ins Auge
(15,8 Prozent).
Das naturgemäß negative Finanzergebnis wurde voriges Jahr deutlich von -71,7
auf -48,9 Mio. Euro verbessert - der "Treiber" für die beinahe Verzweifachung des Vorsteuerergebnisses
(EBT) auf 112,3 (59,5) Mio. Euro. Auf 77,2 (33,8) Mio. Euro mehr als verdoppelt wurde der
Jahresüberschuss. 2015 habe die s Immo ihre Finanzierungsseite aktiv neu aufgestellt, so Vejdovszky. Alte
Zinssicherungsvereinbarungen habe man aufgelöst und neue auf 10 Jahre abgeschlossen - und sich damit die
tiefen Zinsen gesichert. Gemessen an der EBIT-Marge sei die Swap-Rate niedrig, da bleibe ein positiver
Leverage.
Die s Immo werde ihre nachhaltige Dividendenpolitik fortführen, sagte Vejdovszky im
Ausblick auf 2016, und man sehe weitere Wertsteigerungen im Bestandsportfolio und auch durch
Entwicklungsprojekte. Beim Aktienkurs sei noch Luft nach oben, Ziel sei es, den NAV-Discount zu
reduzieren. "In Deutschland notieren Immobilien-Aktien schon an ihrem inneren Wert."
Nach der
für 2015 von 0,24 auf 0,30 Euro je Aktie erhöhten Dividende (3,66 Prozent Rendite gemessen am Schlusskurs
2015) könnte die Ausschüttung wohl auch für 2016 weiter angehoben werden. Rund 60 Prozent vom FFO I
auszuschütten, sei wohl eine vernünftige Quote, so Vejdovszky. 2015 hatte der FFO I (Cashflow nach
Zinsen) von 21,3 auf 35,0 Mio. Euro zugelegt, der Gewinn je Aktie stieg von 0,46 auf 1,17 Euro. "2016
wird ein sehr gutes Jahr werden, und wenn wir gut verdienen, werden wir auch über die Dividende reden."
Etliche Analysten sehen eine weitere Anhebung auf 0,33 Euro/Aktie kommen. Aktienkursanstieg plus
Dividendenzahlung für 2014 brachten s-Immo-Aktionären 2015 rund 36,8 Prozent Performance.
Eine
Kapitalerhöhung bei der s Immo sei "theoretisch möglich", sagte der Vorstandschef, es gebe aber keine
Beschlüsse dazu. Man könne beginnen darüber nachzudenken, da der Aktienkurs nicht mehr so stark dem
Buchwert hinterherhinke. Jedoch müsse man sich fragen, was man mit dem Geld, etwa 200 Mio. Euro, mache.
Womöglich entstehe dadurch ein unguter Kaufdruck. Das Verhältnis Immo-Käufe und -Verkäufe soll heuer
wieder etwa ausgeglichen sein, sagte Vejdovszky. Voriges Jahr wurden 49,5 Mio. Euro Buchwerte veräußert
und im Gegenzug Immobilien zu 140,5 Mio. Euro Gesamtpreis zugekauft.
Erste Group bestätigt Kursziel von s Immo bei 9,20 Euro Empfehlung weiter "Kaufen"
Die
Analysten der Raiffeisen Centrobank (RCB) haben ihr Kursziel für die Aktie der s Immo bei 9,20 Euro
bestätigt. Die Empfehlung "Kaufen" wurde ebenfalls beibehalten.
Das Immobilienunternehmen hebt
die Dividende nach den jüngsten Rekordergebnissen für das Gesamtjahr 2015 um ein Viertel an, schreiben
die Analysten in ihrem "Equity Weekly". Die Aktie bleibe attraktiv. Denn der Konzern stelle ein
steigendes FFO in Aussicht. Somit dürfte das von der Erste Group geschätzte FFO von 37,5 Mio. Euro gut
erreichbar sein.
Für das laufende Geschäftsjahr 2016 der s Immo erwarten die Analysten nun
einen Gewinn von 0,79 Euro je Aktie. Die Dividende für den selben Zeitraum wird mit 0,28 Euro je Titel
erwartet.
s Immo erwartet für 1. Quartal dreimal so hohen Konzernüberschuss Von rund 27 Mio.
nach 8,1 Mio. Euro vor einem Jahr - Konzern-EBIT bei 55 nach 18,6 Mio. Euro erwartet
Der
börsennotierten s Immo AG dürfte im 1. Quartal eine Verdreifachung ihrer Ergebnisse gelungen sein. Vor
allem wegen eines hohen Bewertungsresultats der Berliner Wohnimmobilien dürfte das Konzern-EBIT von 18,6
auf rund 55 Mio. Euro geklettert sein und der Konzern-Periodenüberschuss von 8,1 auf etwa 27 Mio. Euro,
teilte die s Immo am Mittwoch mit. Die finalen Quartalszahlen kommen am 24. Mai.
Obwohl die Zahlen zum ersten Quartal 2016 eigentlich
erst nächste Woche anstehen, hat S Immo bereits diese Woche bekanntgegeben, dass sich das EBIT von EUR
18,6 Mio im Vorjahr auf rund EUR 55 Mio erhöht hat und sich damit auch der Nettogewinn von EUR 8,1 Mio
auf EUR 27 Mio vervielfacht. Alle Zahlen werden dann nächste Woche bekanntgegeben.
Ausblick
Normalerweise sind in einem ersten Quartal kaum Aufwertungsgewinne enthalten (wie
etwa im Vorjahr). Dass dies heuer anders ist weist auf die stark steigenden Immobilienpreise und die noch
immer konservative Bewertung bei S Immo hin. Unsere Gesamtjahresschätzung wirkt vor diesem Hintergrund
konservativ. Derzeit haben wir die Aktie mit Kaufen und Kursziel EUR 9,20 eingestuft.
Friedrich Wachernig: „Wenn die Preise gut sind, verkaufen wir“ Friedrich Wachernig, Vorstand der S
Immo, möchte kein Immobilien-Museum leiten und trennt sich daher von Objekten, wenn der Preis stimmt. Die
Folge ist eine zyklusorientierte Unternehmensstrategie.