s Immo sieht weitere Gewinn-Rekorde vorprogrammiert
Die börsennotierte s Immo sieht weitere
Rekordgewinn-Jahre schon so gut wie vorprogrammiert. Ermöglichen sollen das operative Erfolge, aber auch
Zins-Entlastungen und stetig bessere Finanzergebnisse. Zudem will man das Gewinnschein-Kapital senken und
macht den Inhabern ein attraktives Umtauschoffert. In Berlin will man verstärkt Wohnungen bauen. Für
Ungarn erhofft man ein Ende der Abwertungen. Beim Finanzaufwand profitiert die s Immo immer stärker
von auslaufenden Zinsgarantien aus der Hochzinsphase des vorigen Jahrzehnts. Damals lagen die relevanten
Finanzierungszinssätze bei 4 bis 4,5 Prozent, heute jedoch unter 2 Prozent. Ende 2016 werde der
Löwenanteil der alten Garantien weg sein, zudem decke man sich jetzt zu Niedrigzinsen mit Forwards ein,
sagte Vorstandsdirektor Ernst Vejdovszky am Dienstag im Bilanzpressegespräch.
Wenn das
Zinsniveau weiter so tief bleibt wie aktuell, wovon Vejdovszky ausgeht, würde die s Immo 2017 aus
kaufmännischer Klugheit die s Immo Invest Genusscheine kündigen, von denen noch ein Volumen von 180 Mio.
Euro "draußen" ist. Um das GS-Kapital unter 100 Mio. Euro zu bringen, bietet die s Immo - vorbehaltlich
eines FMA-Jas - den Umstieg zu einer Anleihe mit 4,5 Prozent Kupon p.a. bei 7 Jahren Laufzeit. Das
Bondvolumen ist mit 90 Mio. Euro begrenzt, an der Börse gelistet sind 2,307.747 GS. Wer weiter GS behält,
hängt ergebnismäßig am EBIT, während Zinsersparnisse nur den Aktionären zugutekommen, betont
Vejdovszky.
2013 hat die s Immo erneut Rekordergebnisse eingefahren: Das vierte Mal in Folge
wurde der Jahresüberschuss gesteigert, er legte um 7,6 Prozent auf 28,1 (26,1) Mio. Euro zu. Beim
Bruttogewinn wurde mit einem Anstieg um 5,0 Prozent auf 109,6 (104,4) Mio. Euro ein All-Time-High
erzielt. Der operative Cashflow erreichte 99,3 (92,3) Mio. Euro. Die Dividende wird für 2013 ein weiteres
Mal um 5 Cent je Aktie angehoben, jetzt auf 0,20 (0,15) Euro je Anteilsschein, ausgeschüttet wieder als
KESt-freie Einlagenrückzahlung.
Den Fokus legt die s Immo aktuell auf Berlin, der dortige
Wohnimmo-Markt befinde sich weiter in einer Hochphase, daher plane man dort Neubauten, sagte
Vorstandsdirektor Friedrich Wachernig. Konkret analysiert und evaluiert man insgesamt 17 Projekte in
Berlin auf eigenen Grundstücken, davon seien 5 Projekte in einer engeren Planungsphase. Eventuell starte
man heuer zwei kleine Vorhaben mit 10 bis 20 Einheiten.
In Berlin gehe es für die s Immo "ganz
klar in den Wohnungsneubau und den Abverkauf von Wohnungen", so Wachernig. Letztlich sei das jedoch nur
"die Butter aufs Brot", verwies Vejdovszky auf die gesamten Buchwerte der s Immo in Deutschland von
immerhin 465 Mio. Euro, über ein Viertel des gesamten Konzern-Portfolio von 1,740 Mrd. Euro Buchwert Ende
2013.
Eine "große negative Überraschung" war für die s Immo laut Vejdovszky das Ausmaß der
Immo-Abwertungen im CEE-Raum, die im Vorjahr von 7 Mio. 2012 auf 17,6 Mio. Euro kletterten. Dies fraß die
stetigen Aufwertungen von Deutschland - 23,8 nach 26,6 Mio. - überwiegend auf, in Österreich gab es
erneut ein einstelliges Plus, in SEE ein geringes Minus.
Fast 14 der 17 Mio. Euro
Immo-Impairments entfielen allein auf Ungarn, den laut Wachernig momentan schwierigsten Markt für die s
Immo. Vor allem der Büroimmobilien-Markt bereitet Sorgen. Die Schuld dafür wird der gegen
Finanzdienstleister gerichteten Politik der Budapester Regierung gegeben, während es die produzierende
Industrie etwas besser habe, so Vejdovszky. Banken und Versicherer würden ihre Mietflächen reduzieren
oder in eigene Immobilien übersiedeln, damit diese nicht leerstehen. Ob noch ein weiterer kleiner
Impairment-Betrag hinzu komme, wisse man nicht, aber die Ungarn-Büros machten nur 4,5 Prozent des
Gesamtportfolios aus.
Vom Gesamtbestand der s Immo - 208 Objekte mit 1,3 Mio. m2 Nutzfläche -
entfällt fast ein Drittel der Verkehrswerte (von in Summe 1,757 Mrd. Euro inkl. Buchwert der Grundstücke)
auf Österreich, ein gutes Viertel auf Deutschland und je ein Fünftel auf SEE bzw. CEE. Die Auslastung
betrage über 90 Prozent, damit werde eine Mietrendite von 7 Prozent erwirtschaftet, so Wachernig.
Dabei liefert Deutschland als überwiegendes Zinshaus- und damit Wertgeschäft hohe EBIT-Margen;
CEE und SEE sind Vejdovszky zufolge ein typisches Cashflow-Geschäft mit hohen EBITDA-Raten. Nach
Nutzungsart entfallen 40 Prozent der Verkehrswerte auf Büros, 27 Prozent auf Geschäfte, 20 Prozent aufs
Wohnen (v.a. in Deutschland) und 14 Prozent auf Hotels.
Unterm Strich in der Kassa bleiben
dann die "Funds From Operations". Aus dem operativen Geschäft waren das im Vorjahr 33,0 (23,8) Mio. Euro
bzw. eine FFO-Rendite von 9,31 Prozent - inklusive Verkaufsgewinne 46,7 (35,6) Mio. Euro oder 13,18
Prozent FFO-Rendite.
Stabile Kernaktionäre der s Immo sind mit je 10 Prozent die VIG und die
Erste. Des weiteren zählt man rund 22.000 Privataktionäre.
Die S IMMO hat diese Woche ihren
Geschäftsbericht vorgelegt und darin die vor einem Monat veröffentlichten vorläufigen Jahreszahlen
bestätigt. Die einzige Überraschung war die Ankündigung des Managements, eine Dividende von EUR 0,20
ausschütten zu wollen, was über unseren Erwartungen lag (EUR 0,17) und eine Erhöhung um 33% gegenüber dem
Vorjahr (EUR 0,15) darstellt. Auch der Buchwert pro Aktie sowie der EPRA NAV konnten mit EUR 7,83 bzw.
EUR 9,76 per Jahresende 2013 überzeugen.
Darüber hinaus hat der Vorstand beschlossen, die
Inhaber der 2,3 Mio. Genussscheine einzuladen, der S IMMO den Umtausch dieser Scheine zum Umtauschkurs
von EUR 78,88 in eine Anleihe mit einem fixen Kupon von 4,5% und einer fixen Laufzeit von sieben Jahren
anzubieten. Der Angebotszeitraum beginnt voraussichtlich noch im Mai. Dabei will das Unternehmen Angebote
zum Umtausch nur insoweit annehmen, als ein Emissionsvolumen der Anleihe von maximal EUR 90 Mio. erreicht
wird. Die Anleihe ist nur für bestehende Genussscheininhaber, nicht für eine freie Zeichnung.
Ausblick
Für das laufende sowie das kommende Jahr ist das Management zuversichtlich gestimmt
und möchte die Ergebnisse weiter steigern. Das Unternehmen investiert weiterhin in den Berliner Markt und
plant auch in 2014 wieder Verkäufe von ca. 5% des Immobilienvolumens. Wir sehen die S IMMO auf einem
guten Weg und werden unsere Schätzungen in unserer nächsten Analyse um ca. 5-10% anheben, was sich auch
in einem höheren Kursziel (von derzeit EUR 6,0) niederschlagen wird. Wir bestätigen jedenfalls klar
unsere Kaufempfehlung.
Nachdem die S IMMO jüngst sehr gute
Jahreszahlen für 2013 veröffentlicht hat und auf dem besten Weg ist, das Ergebnis auch im Jahr 2014
weiter zu steigern, haben wir unsere Schätzungen für die Jahre 2014 und 2015 entsprechend angehoben.
Insbesondere der FFO 2 (der erstmals ausgewiesene Cash Flow aus dem Ergebnis inkl. aller Verkaufsgewinne)
zeigt im Verhältnis zum Buchwert pro Aktie wie gut die S IMMO im Vergleich zur österreichischen Peer
Group da steht. Auch die angekündigte Erhöhung der Dividende von EUR 0,15 auf EUR 0,20 war ein starkes
Signal an den Kapitalmarkt und die Investoren. Bezüglich der Dividende erwarten wir für 2014 eine stabile
Entwicklung und eine schrittweise Erhöhung für die Folgejahre.
Abgesehen davon zeigt sich
derzeit auch das Marktumfeld vorteilhaft. Mit Ausnahme von Russland gab es in den meisten CEE Märkten
jüngst eine gute Entwicklung hinsichtlich Investitionsvolumina, Mieten und Renditen. In Russland ist S
IMMO allerdings genauso wenig präsent wie in der Ukraine. Der nächste Meilenstein für die S IMMO wird der
Umtausch der Genussscheine in eine Unternehmensanleihe sein. Diesbezüglich sollten bereits im Laufe des
Mai weitere Details bekanntgegeben werden. Insgesamt erhöhen wir unser 12-Monats-Kursziel für die Aktie
auf EUR 6,7 (von EUR 6,0) und bestätigen klar unsere Kaufempfehlung, zumal der Abschlag auf den EPRA NAV
trotz der Kurssteigerung zuletzt noch immer über 40% beträgt.
EANS-Adhoc: S IMMO AG / Start des Umtauschangebots für S IMMO INVEST Genussscheine
AD-HOC-MITTEILUNG ÜBERMITTELT DURCH EURO ADHOC MIT DEM ZIEL EINER EUROPAWEITEN VERBREITUNG. FÜR DEN
INHALT IST DER EMITTENT VERANTWORTLICH. Kapitalmaßnahmen 19.05.2014
Bezugnehmend auf die
Ad hoc-Meldungen vom 29.04.2014 und 30.04.2014 gibt die S IMMO AG (Bloomberg: SPI:AV, Reuters: SIAG.VI;
ISIN: AT0000652250) bekannt, dass das Angebot der S IMMO AG zum Umtausch von an der Wiener Börse
notierenden S IMMO INVEST Genussscheinen (ISIN: AT0000795737 und ISIN: AT0000630694) in eine zu begebende
Anleihe nach Herstellung aller Durchführungsvoraussetzungen am 21.05.2014 starten wird.
Das
Angebot zum Umtausch bezieht sich auf bis zu 1.140.000 der gegenwärtig ausstehenden 2.280.797 S IMMO
INVEST Genussscheine, das sind knapp 50 % des ausstehenden Genusskapitals. Mit Beginn der Annahmefrist am
21.05.2014 können Inhaber die von ihnen gehaltenen Genussscheine zum Umtauschkurs von EUR 79,11 je
Genussschein in eine Anleihe mit einem fixen Kupon von 4,5 % und einer fixen Laufzeit von sieben Jahren
tauschen. Die Annahmefrist endet am 06.06.2014. Die Erhöhung des Umtauschkurses von EUR 78,88 auf
EUR 79,11 je Genussschein ist auf den Aufschub der Abwicklung des Umtauschangebots zurückzuführen.
Die Angebotsunterlage gemäß Übernahmegesetz samt Bestätigung des Sachverständigen gemäß § 9 Abs 1
und § 13 ÜbG sowie weiterführende Hinweise zum Umtauschangebot werden ab 21.05.2014 auf der Website der
S IMMO AG unter www.simmoag.at/umtauschangebot zur Verfügung stehen.
Diese Mitteilung ist
eine Pflichtmeldung gemäß § 48d Abs 1 BörseG. Sie dient Werbezwecken in Österreich und stellt eine
Marketingmitteilung im Sinne des WAG und des KMG, jedoch weder eine Finanzanalyse noch eine auf
Finanzinstrumente bezogene Beratung oder Empfehlung, noch ein Angebot zum Verkauf oder eine Aufforderung
zum Kauf von Wertpapieren der S IMMO AG (die "Gesellschaft") dar.
Das Umtauschangebot von
Wertpapieren der Gesellschaft in Österreich erfolgt ausschließlich durch und auf Grundlage der von
der Übernahmekommission genehmigten Angebotsunterlage und des von der österreichischen Finanzmarktaufsicht (FMA) gebilligten und veröffentlichten Basisprospekts vom 29.04.2014 samt
seinen Nachträgen sowie der endgültigen Bedingungen ("Prospekt"), welche bei der Gesellschaft,
Friedrichstraße 10, 1010 Wien, während üblicher Geschäftszeiten kostenlos erhältlich sind und in elektronischer Form auf der Website der Emittentin (www.simmoag.at) eingesehen werden können.
Für die Veröffentlichung der für Dienstag angesetzten Quartalszahlen der S Immo erwarten die Analysten
derErste Group und der Raiffeisen Centrobank (RCB) einen leicht rückläufigen Nettogewinn. Dieser wurde in
der APA-Konsensusschätzung um durchschnittlich acht Prozent tiefer bei 5,4 Mio. Euro errechnet. Im
Vorjahresquartal waren unter dem Strich noch 5,8 Mio. Euro gestanden.
...
Der
Umsatz soll sich zudem laut den Analysten beider Banken relativ konstant nur um ein Prozent auf 46,2 Mio.
Euro vermindern. Das Ergebnis vor Steuern, Zinsen und Abschreibungen (EBITDA) erwarten die Analysten um
acht Prozent unter dem Vorjahreswert bei 23,1 Mio. Euro. Das operative Ergebnis (EBIT) werde sich nach
Einschätzung der Experten um zwölf Prozent auf 23,8 Mio. Euro reduzieren.
... zumindest je weiter nach unten man in der G&V geht:
----
>Für die
Veröffentlichung der für Dienstag angesetzten >Quartalszahlen der S Immo erwarten die Analysten
derErste >Group und der Raiffeisen Centrobank (RCB) einen leicht >rückläufigen
Nettogewinn. Dieser wurde in der >APA-Konsensusschätzung um durchschnittlich acht Prozent
tiefer >bei 5,4 Mio. Euro errechnet. Im Vorjahresquartal waren unter >dem Strich noch 5,8
Mio. Euro gestanden.
=> tatsächlich EUR 6,7 Mio.
>Der Umsatz soll sich
zudem laut den Analysten beider Banken >relativ konstant nur um ein Prozent auf 46,2 Mio. Euro >vermindern.
=> tatsächlich EUR 44,8 Mio.
Das Ergebnis vor Steuern,
Zinsen und >Abschreibungen (EBITDA) erwarten die Analysten um acht Prozent >unter dem
Vorjahreswert bei 23,1 Mio. Euro.
=> tatsächlich EUR 22,4 Mio.
Das
operative >Ergebnis (EBIT) werde sich nach Einschätzung der Experten um >zwölf Prozent
auf 23,8 Mio. Euro reduzieren.
1Q14 Ergebnis etwas besser als erwartet, Ziele bestätigt
Die S IMMO hat diese Woche ihre
Ergebnisse zum 1. Quartal 2014 berichtet, die leicht über unseren Erwartungen lagen. Demnach sanken die
Mieterlöse im Vorjahresvergleich um rund 4% auf EUR 44,8 Mio., was auf ein um 7% reduziertes
Immobilienportfolio (aufgrund von geplanten Immobilien-verkäufen) zurückzuführen ist. Sehr gut
entwickelten sich die Einkünfte aus der Hotelbewirtschaftung, die das Unternehmen von EUR 0,9 Mio. auf
EUR 1,2 Mio. steigern konnte. Weiters konnte das Unternehmen die Aufwände aus der
Immobilienbewirtschaftung um 11% senken. Demgegenüber reduzierten sich jedoch die sonstigen betrieblichen
Erträge von EUR 2,3 Mio. auf EUR 0,4 Mio., wodurch das Unternehmen letztlich auch beim EBITDA einen
Rückgang von rund 11% auf EUR 22,4 Mio. hinnehmen musste. Überraschen konnte das Unternehmen indes beim
Neubewertungsergebnis, welches im Vorjahresvergleich um rund 44% auf EUR 5,9 Mio. gesteigert werden
konnte.
Ausblick
Für das laufende Jahr bestätigte die S IMMO ihren Ausblick und
erwartet ihre Ergebnisse in 2014 weiter zu steigern. Dies soll vor allem durch ein sich verbesserndes
Marktumfeld (insbesondere in Bukarest und Sofia) möglich sein. Darüber hinaus plant die S IMMO im Jahr
2014 weitere 5% ihres Immobilienportfolios zu verkaufen. Insgesamt bestätigen wir unsere Kaufempfehlung
für die Aktie und unser Kursziel von EUR 6,7. Wir sehen derzeit keinen Änderungsbedarf bei unseren
Schätzungen.
EANS-Adhoc: S IMMO AG / Ergebnis des
Umtauschangebots für S IMMO INVEST Genussscheine
AD-HOC-MITTEILUNG ÜBERMITTELT DURCH EURO
ADHOC MIT DEM ZIEL EINER EUROPAWEITEN VERBREITUNG. FÜR DEN INHALT IST DER EMITTENT VERANTWORTLICH. Sonstiges 10.06.2014
S IMMO AG: Ergebnis des Umtauschangebots für S IMMO INVEST
Genussscheine
Bezugnehmend auf die Ad hoc-Meldung vom 19.05.2014 gibt die S IMMO AG
(Bloomberg: SPI:AV, Reuters: SIAG.VI; ISIN: AT0000652250) bekannt, dass das freiwillige öffentliche
Angebot zum Umtausch von an der Wiener Börse notierenden S IMMO INVEST Genussscheinen (ISIN: AT0000795737
und ISIN: AT0000630694) in der Annahmefrist für 655.908 Stück S IMMO INVEST Genussscheine mit der
ISIN AT0000795737 und für 783.128 Stück S IMMO INVEST Genussscheine mit der ISIN AT0000630694, insgesamt
sohin für 1.439.036 Stück S IMMO INVEST Genussscheine angenommen wurde. Das sind 63,09 % des gesamten
S IMMO Genussscheinkapitals (ISIN: AT0000795737 und ISIN: AT0000630694).
Da das freiwillige
Umtauschangebot auf den Erwerb von 1.140.000 Stück S IMMO INVEST Genussscheine (ISIN: AT0000795737 und
ISIN: AT0000630694) beschränkt war, kommt es wegen der Überzeichnung des Umtauschangebots zu einer
Kürzung der Zuteilung gemäß Punkt 5.5 der Angebotsunterlage. Unter Anwendung dieser Zuteilungsregeln wird
das Umtauschangebot für 519.584 Stück S IMMO INVEST Genussscheine mit der ISIN AT0000795737 sowie für
620.416 Stück S IMMO INVEST Genussscheine mit der ISIN AT0000630694 durchgeführt werden.
Nach
Durchführung des Umtauschangebots wird die S IMMO AG die erworbenen Genussscheine einziehen, wodurch die
Zahl der ausständigen S IMMO INVEST Genussscheine auf 1.140.797 Stück sinken wird.
Auf Grund
der Zahl der zum Umtausch angenommenen und zugeteilten S IMMO INVEST Genussscheine wird das
Emissionsvolumen der 4,5 % S IMMO Anleihe 2014-2021 (ISIN: AT0000A177D2) 89.739.500 EUR betragen.
Diese Veröffentlichung ist kein Angebot zum Erwerb von Wertpapieren der S IMMO AG und begründet
keine Verpflichtung der S IMMO AG, Angebote zum Rückkauf von Wertpapieren der S IMMO AG und / oder zum
Erwerb der 4,5 % S IMMO Anleihe 2014- 2021 anzunehmen. Das Umtauschangebot der 4,5 % S IMMO Anleihe
2014-2021 ist bereits abgeschlossen.