20.11.2013: S IMMO AG: Periodenergebnis auch im dritten Quartal gesteigert
EBT um 12,7 %
erhöht
Attraktive FFO-Rendite von 11,6 %
Periodenergebnis weiter auf EUR 21,4 Mio.
gesteigert
Höheres Jahresergebnis 2013 und steigende Dividende erwartet
Die
börsennotierte S IMMO AG (Bloomberg: SPI:AV, Reuters: SIAG.VI) war auch im dritten Quartal des laufenden
Geschäftsjahres sehr erfolgreich. Ernst Vejdovszky, Vorstandsvorsitzender der S IMMO AG, kommentiert:
„Wir konnten relevante Kennzahlen wie das Bruttoergebnis, das EBT und die Funds From Operations im
Vergleich zur Vorjahresperiode erneut steigern. Unser sehr gutes Ergebnis steht im Einklang mit den
Zielen, die wir uns für das heurige Jahr gesetzt haben. Für das Gesamtjahr 2013 rechnen wir erneut mit
einem im Vergleich zum Vorjahr verbesserten Ergebnis.“
Die vier Regionen, in denen die
Gesellschaft tätig ist, tragen unterschiedlich zu der Ergebnisentwicklung bei. Friedrich Wachernig,
Vorstand der S IMMO AG, erläutert: „Die Einschätzung jener Märkte, in denen wir aktiv sind, bleibt für
die letzten Monate des laufenden Geschäftsjahres unverändert. Während der Berliner Wohnungsmarkt boomt,
scheint sich der Büromarkt in der deutschen Bundeshauptstadt langsam zu erholen. Unser Heimmarkt Wien
entwickelt sich ähnlich stabil wie Prag und Bratislava. Besonders schwierig bleibt der Budapester
Büromarkt, Bukarest und Sofia dürften die Talsohle durchschritten haben.“
Sehr
zufriedenstellende Entwicklung beim Bruttoergebnis
Die Gesamterlöse der S IMMO AG betrugen in den
ersten drei Quartalen 2013 EUR 145,3 Mio. (Q3 2012: EUR 146,3 Mio.). Die darin enthaltenen Mieterlöse
reflektieren die getätigten Immobilienverkäufe erwartungsgemäß und belaufen sich auf EUR 88,3 Mio. (Q3
2012: EUR 89,5 Mio.). Während sich das Immobilienportfolio planmäßig seit Jahresbeginn um mehr als 4 %
verringerte, sanken die Mieterlöse lediglich um 1,3 %. In den ersten drei Quartalen reduzierten sich die
Aufwendungen im Vergleich zur Vorjahresperiode um 8,8 % auf EUR 45,9 Mio. Das gestiegene Bruttoergebnis
aus der Hotelbewirtschaftung sowie die geringeren Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung konnten
die Reduktion der Mieterlöse überkompensieren und führten insgesamt zu einem höheren Bruttoergebnis von
EUR 81,3 Mio. (Q3 2012: EUR 77,8 Mio.). Das entspricht einer Verbesserung von 4,6 %.
Erfolgreiche Verkäufe
Für das Jahr 2013 plant die S IMMO Immobilienveräußerungen im Wert von rund
EUR 100 Mio. Die Verkäufe in der Berichtsperiode setzten sich aus zwei Eigentumswohnungen, vier
Wohnobjekten und einer Geschäftsimmobilie zusammen. Alle veräußerten Gebäude befanden sich in Österreich
und Deutschland. Die Erlöse aus der Veräußerung von Immobilien betrugen per 30.09.2013 EUR 90,9 Mio. (Q3
2012: EUR 130,1 Mio.). Daraus ergibt sich ein Veräußerungsgewinn von EUR 5,1 Mio. (Q3 2012: EUR 9,7
Mio.). Gegenüber den Schätzwerten per 30.09.2012 betrug der Veräußerungsgewinn EUR 10,1 Mio.
Periodenergebnis weiter gesteigert
Neben den immobilienbezogenen Aufwendungen konnte auch der
Verwaltungsaufwand erneut gesenkt werden und belief sich zum Quartalsultimo auf EUR 11,0 Mio. (Q3 2012:
EUR 12,2 Mio.), was einer Senkung von 9,5 % entspricht. Das EBITDA erhöhte sich und betrug EUR 75,4 Mio.
(Q3 2012: EUR 75,3 Mio.). Per 30.09.2013 wurden Immobilien mit einem Verkehrswert von EUR 49,9 Mio. als
„zur Veräußerung gehalten“ klassifiziert. Die in den Verträgen enthaltenen Verkaufspreise liegen EUR 14,3
Mio. über den Schätzwerten zum 30.06.2013, die Immobilien wurden daher entsprechend aufgewertet.
Gleichzeitig waren Wertminderungen für Budapester Büroimmobilien notwendig. Insgesamt ergab sich ein
Bewertungsergebnis von EUR 4,0 Mio. (Q3 2012: EUR 5,5 Mio.) und in der Folge ein EBIT von EUR 72,1 Mio.
(Q3 2012: EUR 73,9 Mio.).
Das Finanzergebnis konnte in den ersten drei Quartalen 2013 unter
anderem auf Grund des gesunkenen Kreditvolumens um 9,8 % verbessert werden und betrug EUR -37,7 Mio. (Q3
2012: EUR -41,8 Mio.). Das Finanzergebnis enthält auch nicht cashwirksame Effekte aus der Bewertung von
Derivaten und Fremdwährungen von insgesamt EUR -0,6 Mio. (Q3 2012: EUR -1,7 Mio.). Das verbesserte
Finanzergebnis führte in weiterer Folge zu einem um 12,7 % gesteigerten EBT und belief sich auf EUR 25,6
Mio. (Q3 2012: EUR 22,7 Mio.). In Summe konnte das Periodenergebnis im Vergleich zum dritten Quartal 2012
um 5,2 % auf EUR 21,4 Mio. (Q3 2012: EUR 20,4 Mio.) erhöht werden.
Nummer eins in Sachen
Effizienz
Die positive Entwicklung der Kennzahlen in der Gewinn- und Verlustrechnung spiegelt sich
auch in höheren Funds From Operations (FFO) wider. Der FFO wurde gegenüber dem dritten Quartal 2012 um
10,6 % auf EUR 27,5 Mio. (Q3 2012: EUR 24,9 Mio.) gesteigert. Im Verhältnis zur Börsenkapitalisierung von
EUR 315,4 Mio. per 30.09.2013 ergibt sich eine sehr attraktive FFO-Rendite von 11,6 %. Die erwähnten
Kosteneinsparungen führten zu einer weiteren Steigerung des Net Operating Income (NOI), welches per
30.09.2013 EUR 76,7 Mio. (Q3 2012: EUR 72,7 Mio.) ausmachte. Per Quartalsultimo stieg der operative
Cashflow um 10,7 % auf EUR 75,2 Mio. (Q3 2012: EUR 68,0 Mio.). In den ersten drei Quartalen 2013 konnten
sowohl der Buchwert je Aktie (Bilanz-NAV) als auch der EPRA-NAV erneut gesteigert werden. So belief sich
der Buchwert per 30.09.2013 auf EUR 7,62 (31.12.2012: EUR 7,17) je Aktie, während der EPRA-NAV auf EUR
9,45 (31.12.2012: EUR 9,18) je Aktie erhöht wurde.
Kapitalmarkt
Die S IMMO Aktie konnte
in den letzten Monaten das tägliche Handelsvolumen deutlich steigern, die Performance blieb aber per
Quartalsultimo noch im gedämpften Bereich von -3,7 %. Berücksichtigt man die Dividendenausschüttung,
liegt die Performance seit Jahresbeginn bei -0,6 %. Die S IMMO AG setzte im dritten Quartal ihre
Rückkauf-Programme für die S IMMO Aktie und den S IMMO INVEST Genussschein fort.
Seit Oktober
2013 ist bei der S IMMO Aktie ein Aufwärtstrend sowohl beim Kurs als auch beim gehandelten Volumen zu
bemerken. Unterstützt wird diese positive Entwicklung durch zwei neue Analysen, die beide eine
Kaufempfehlung aussprechen und das Potenzial der S IMMO Aktie hervorstreichen. Das durchschnittliche
Kursziel aller sechs Analysen liegt bei EUR 5,915. Aktuell notiert die Aktie bei EUR 5,05 (Schlusskurs
vom 20.11.2013).
Ausblick 2013 bestätigt
In den kommenden Monaten liegt das
Hauptaugenmerk der S IMMO AG auf dem boomenden Wohnimmobilienmarkt in Deutschland. Einerseits wird das
Unternehmen in Berlin und Hamburg selektive Verkäufe durchführen, andererseits prüft es derzeit
unterschiedliche Investitionsmöglichkeiten in Berlin. Das Management erwartet auch für das vierte Quartal
eine starke Entwicklung. Für das Gesamtjahr 2013 rechnet die S IMMO AG mit einem im Vergleich zur
Vorjahresperiode verbesserten Ergebnis, das eine weitere Erhöhung der Dividende gerechtfertigt erscheinen
lässt.
01 – 09/2013
01 – 09/2012
Erlöse
145,3
146,3
davon
Mieterlöse
88,3
89,5
davon Betriebskostenerlöse
27,9
27,3
davon Erlöse aus
der Hotelbewirtschaftung
29,2
29,5
Sonstige betriebliche Erträge
4,6
5,1
Aufwand aus der Immobilienbewirtschaftung
-45,9
-50,3
Aufwand aus der
Hotelbewirtschaftung
-22,8
-23,3
Bruttoergebnis
81,3
77,8
Erlöse aus der
Veräußerung von Immobilien
90,9
130,1
Buchwerte veräußerter Immobilien
-85,8
-120,4
Ergebnis aus der Veräußerung von Immobilien
5,1
9,7
Verwaltungsaufwand
-11,0
-12,2
Ergebnis vor Steuern, Immobilienbewertung, Abschreibungen und Finanzergebnis
(EBITDA)
75,4
75,3
Abschreibungen
-7,2
-6,8
Ergebnis aus der
Immobilienbewertung
4,0
5,5
Betriebsergebnis (EBIT)
72,1
73,9
Finanzergebnis
-37,7
-41,8
Genussscheinergebnis
-8,8
-9,4
Ergebnis vor
Steuern (EBT)
25,6
22,7
Ertragssteuern
-4,2
-2,3
Periodenüberschuss
21,4
20,4
davon den Anteilseignern der Muttergesellschaft zuordenbar
19,6
19,3
davon den Minderheitsgesellschaftern zuordenbar
1,8
1,1
Ergebnis je Aktie (in EUR)
0,29
0,29