Warimpex sieht nach Verlustjahr für heuer Chance auf Wertaufholungen
2020 schmolz EBITDA trotz stabiler Büromieterlöse zusammen - CEO hofft für heuer auf Markterholung in Polen und besseren Rubel nach Annäherung Biden-Putin

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Nach Verlusten wegen coronabedingter Abwertungen sieht der Chef des Immo-Konzerns Warimpex, Franz Jurkowitsch, für heuer Potenzial für Wertaufholungen. Diese könnten sich sowohl aus einer Markterholung in Polen als auch aus einem Rebound des Rubel aus politischen Gründen ergeben, sagte der CEO im APA-Gespräch. Im Vorjahr schrieb Warimpex 31,1 Mio. Euro Verlust, die zu je 40 Prozent aus der Marktschwäche in Polen und dem Rubel, zu 20 Prozent aus dem Hotelsegment resultierten.

Maßgeblich für den trotz stabiler Büromieteinnahmen verbliebenen Verlust war neben coronabedingten Wertminderungen auch der Wegfall von Verkaufserlösen. Abschreibungen und Wertänderungen schlugen sich nach Angaben von Dienstag mit 10,7 Mio. Euro negativ nieder, nach positiven 14,9 Mio. Euro davor. 2019 hatten Immo-Verkäufe 28,9 Mio. Euro gebracht, 2020 gab es keine derartigen Erlöse. So standen am Ende 31,1 Mio. Euro Verlust nach 66,5 Mio. Euro Gewinn im Jahr 2019.

Der Immo-Bestand in Polen litt laut Jurkowitsch unter der allgemeinen Marktschwäche: Weil der Markt fast zum Stillstand gekommen sei, hätten die Bewerter die Abzinsung um 50 Basispunkte höher angesetzt, womit Buchverluste angefallen seien. "Ich rechne ich hier mit einem Potenzial zumindest auf die Werte von 2019", sagte der CEO, in der Hoffnung auf einen liquideren Markt mit mehr Transaktionen. Die Währung mache Polen keine Probleme, weil sowohl Aufwendungen als auch Einnahmen in Euro erfolgen. In Russland dagegen kämen die Mieten in Landeswährung, was in Euro Verluste beschert habe - dort könne man aber auf eine Annäherung der USA und Russlands durch das geplante Treffen von Joe Biden und Wladimir Putin hoffen, und auch die nach der Coronakrise anziehenden Rohstoffpreise würden ein Aufwärtspotenzial für den Rubel bieten.

Bei einzelnen Büroprojekten bzw. -objekten in Polen gebe es für heuer Chancen für Zuschreibungen, teils bereits für das zweite oder dritte Quartal, so Jurkowitsch. So habe das Grundstück für das Bürovorhaben in Bialystok durch die kürzlich erfolgte Baugenehmigung an Wert gewonnen. In Krakau gebe es mit 98 Prozent mittlerweile einen höheren Vermietungsgrad als Ende 2020, weil neue Mieter anfangs häufig drei bis sechs Monate mietfreie Zeit hätten. In Lodz stehe man mit zwei größeren Mietinteressenten in Verhandlung, sodass man dort wohl über die 80-Prozent-Marke kommen werde.

Mit drei Viertel Büroanteil am Gesamtportfolio mit vertraglich gesicherter langfristiger Vermietung stehe Warimpex Anfang 2021 weiter auf solidem wirtschaftlichem Fundament, betonte man in einer Aussendung. Die Zahlungsmoral der Mieter sei unverändert hoch. Auch heuer wolle man plangemäß wieder ein positives Ergebnis der betrieblichen Tätigkeit (EBITDA) erzielen - 2020 machte dieses lediglich 3,0 Mio. Euro aus, um 90 Prozent weniger als die 29,9 Mio. Euro von 2019.

Im Vorjahr zeigten sich die Büromieterlöse der Warimpex stabil bei 20,6 Mio. Euro - sie wuchsen um vier Prozent gegenüber 2019. Gründe dafür waren die im Mai 2019 erfolgte Fertigstellung des Mogilska 43 Office in Krakau sowie Neuvermietungen im Ogrodowa Office in Lodz. Jedoch gaben die Umsatzerlöse der Hotels wegen der Pandemie-Maßnahmen um zwei Drittel auf 3,6 Mio. Euro nach. Die gesamten Umsatzerlöse von Warimpex schrumpften um ein Fünftel auf 25,7 Mio. Euro, abzüglich der direkt zurechenbaren Aufwände blieb mit 14,4 Mio. Euro ein um 18 Prozent geringeres Bruttoergebnis.

Beim größten im Warimpex-Eigentum befindlichen Hotel, dem "Grand Plaza" in der Airportcity St. Petersburg, habe zuletzt die Auslastung angezogen und werde im April sicher über 40 Prozent liegen und im Mai/Juni Richtung 50 Prozent gehen - "dort sind wir cashflow-positiv". Allerdings sei das "Grand Plaza" derzeit ausschließlich auf den russischen Inlandsmarkt angewiesen. Das "Intercont" in Warschau befinde sich dagegen noch im Lockdown, man erwarte aber, dass dieser im Mai aufgehoben werde.

Die Hoffnungen auf die ab 19. Mai für Österreich avisierten Öffnungsschritte bei Hotels sind bei Jurkowitsch in Bezug auf das "Kempinski" in Wien, an dem man mit 10 Prozent beteiligt ist, nur gedämpft. Wien lebe ja nur zum Teil vom Österreich-Geschäft, großteils hänge man von ausländischen Gästen ab, insbesondere aus Deutschland. Letztlich habe das also die Politik im Ausland in der Hand, je nachdem welche Restriktionen es für das Ausreisen oder das Wiederheimkehren gebe. Denn ein Gast, der daheim nach der Rückkehr vierzehn Tage in Quarantäne müsse, werde wohl gleich gar nicht kommen.

Ende 2020 war Warimpex Eigentümerin, Miteigentümerin oder Pächterin von vier Hotels mit 1.000 Zimmern, anteilsbereinigt 796 Zimmer. Die acht Büro- und Gewerbeimmobilien wiesen 104.600 m2 vermietbare Bürofläche auf, anteilsbereinigt 92.800 m2. Das Immobilienvermögen betrug zu Jahresende 301,8 Mio. Euro, um 9 Prozent weniger als Ende 2019. Davon entfielen 219,1 Mio. auf bestehende Büro-Assets, 38,6 Mio. auf bestehende Hotel-Assets und 44,1 Mio. auf Development-Projekte. Regional lagen 44 Prozent dieser Werte in Polen, 32 Prozent in Russland, 12 Prozent in Deutschland und 11 Prozent in Ungarn.

Im Ausblick heißt es, die Bekämpfung der Covid-19-Pandemie bleibe auch 2021 "die globale Herausforderung". Die Effekte und wirtschaftlichen Folgen der Pandemie könnten vor allem wegen der dynamischen Entwicklungen weiterhin nicht abschließend beurteilt werden und würden von Warimpex laufend evaluiert. Für 2021 und 2022 würden Experten jedoch wieder von einer Erholung und von Zuwächsen ausgehen - "auch in unseren Märkten". CEO Jurkowitsch war mit Stand 10. April mit 14 Prozent an der Warimpex AG beteiligt, der stellvertretende Vorstandschef Georg Folian mit 15 Prozent. Jeweils 11 Prozent hielten die Bocca Privatstiftung und die Amber Privatstiftung, 44 Prozent waren dem Free-Float zuzurechnen.