s Immo sieht auch 2016 Aufwertungen - Erneut mehr Dividende denkbar
Vor allem bei Zinshäusern Wertsteigerungen - Berlin im Fokus, "Rückschlagsgefahr gering" - Run auf Billigwohnungen färbt preislich nach oben ab - Kapitalerhöhung "theoretisch möglich"

Die börsennotierte s Immo AG erwartet für heuer weitere Aufwertungen ihres Portfolios, die schon 2015 stark zum Gewinnplus beigetragen haben. Die operativen Aufgaben im Immo-Geschäft sieht der Vorstand gut gemeistert. Eine weitere Dividenderhöhung wäre auch für 2016 möglich, wenn die Cash-Basis weiter wächst. Beim Kurs hängt die Aktie noch dem Buchwert nach, und die Liquidität könnte höher sein.

"Für weitere Aufwertungen bin ich heuer sehr positiv, insbesondere in Deutschland. Das geht weiter. Das sieht man schon im ersten Quartal", sagte Vorstandschef Ernst Vejdovszky am Donnerstag. Während das EBITDA 2015 mit 88,7 (89,8) Mio. Euro gleich blieb, pushte das auf 84,6 (56,6) Mio. Euro gekletterte Ergebnis aus der Immo-Bewertung das Betriebsergebnis (EBIT) auf 165,7 (138,7) Mio. Euro. Allein 73 der 85 Mio. Euro Immo-Aufwertung stammten aus Deutschland, vor allem Berlin, wo man stark auf Zinshäuser setzt; die liefern zwar wenig laufende Rendite, haben aber Aufwertungsfantasie.

Vor einem Jahrzehnt habe man in Berlin Zinshäuser für 700 Euro/m2 kaufen können, heute seien es in mittelguten Lagen schon 2.000 Euro. Auch im ersten Vierteljahr 2016 seien die Preise höher als im Quartal davor gelegen. Das könnte noch etliche Jahre so weitergehen, denn Berlin sei noch keine Weltstadt wie etwa London oder Paris: "Die Rückschlagsgefahr ist nicht sehr hoch." Die Blasenbildung sei gering, denn die Käufe fänden nach wie vor mit Eigenkapital statt.

In Wien dagegen betätigt sich die s Immo nur schaumgebremst mit Wohnungen - wird aber in Kürze ein neues Projekt für rund 150 Wohnungen bekanntgeben, zu dem man sich derzeit noch zugeknöpft gibt. Wohngebäude in Wien hält man vom Zyklus her schon für eher in Richtung Peak unterwegs, die Preisentwicklung werde in dieser Reifephase nicht mehr so dynamisch sein wie etwa bei Bürogebäuden in Berlin oder erst recht in CEE/SEE. Im Wohnsegment mit der höchsten Nachfrage, dem günstigsten, liege es primär an den gemeinnützigen Bauträgern, den Mangel abzudecken, so Vejdovszky.

Durch den großen Nachfrageüberhang ganz unten komme es aber auch in den darüber liegenden Wohnungssegmenten zu Preisanstiegen. Für 3.500 bis 5.000 Euro/m2 würden Eigentumswohnungen noch weiter nachgefragt, im hochpreisigen mittleren Segment bei 7.000 Euro gehe es gerade noch, die Spielräume im Luxussegment seien aber zu Ende. Bei Dachbodenausbauten, also der innerstädtischen Verdichtung, müsse sich die Qualität erhöhen, meinte Vorstandsdirektor Friedrich Wachernig, denn "mittlerweile schauen auch Wohlhabendere aufs Geld".

Nach Nutzungsart entfielen bei der s Immo zu Jahresende von den 1,96 (1,76) Mrd. Euro Immo-Buchwerten - etwa 1,2 Mio. m2 Gesamtfläche - rund 24 Prozent aufs Wohnen, knapp 41 Prozent auf Büros, gut 24 Prozent auf Geschäfte und fast 11 Prozent auf Hotels. Regional befanden sich 33 Prozent der Buchwerte in Deutschland (648 Mio. Euro), 30 Prozent in Österreich (580 Mio. Euro), 18 Prozent in CEE (352 Mio. Euro) und 19 Prozent in SEE (381 Mio. Euro).

Von den Mieterlösen der s Immo - voriges Jahr erneut 111,7 Mio. Euro - stammten 30 Prozent aus dem SEE-Raum, 17 Prozent aus CEE, 27 Prozent aus Deutschland und 26 Prozent aus Österreich. Der Vermietungsgrad lag bei 92,7 Prozent, die Mietrendite bei 6,7 Prozent. Nach Nutzungsart steuerten 36 Prozent der Mieten Büros bei, 40 Prozent Geschäfte, 5 Prozent Hotels und 19 Prozent der Wohnbereich; aber beim Wohnen geht es ja weniger um laufende Rendite als um Wertzuwächse. In Wien wird das Hotel Marriott bei laufendem Betrieb heuer und 2017 je zur Hälfte modernisiert, jeweils von Jänner bis April, wenn die wenigsten Gäste darin logieren. "Wir müssen am Ball bleiben und uns der Konkurrenz stellen", so Wachernig. Auch wird die Marriott-Zimmerzahl auf 328 erhöht.

"Wir verdienen in allen unseren Märkten Geld", betonte Vejdovszky. Im CEE- und SEE-Raum zusammen standen - wegen Bulgarien - unterm Strich zwar Immo-Abwertungen zu Buche, doch war man hier nur in SEE mit 9,7 Mio. Euro negativ, in CEE mit 6,5 Mio. Euro positiv. Zum EBIT steuerten SEE und CEE jedoch 20,4 und 24,3 Mio. Euro bei, das Segment Österreich 33,4 Mio. Euro und Deutschland 87,6 Mio. Euro. Während in CEE und SEE das EBITDA, also das was nach den Kosten an Cash bleibt, bezogen aufs Immo-Vermögen am höchsten ist, springt beim EBIT vor allem Deutschland ins Auge (15,8 Prozent).

Das naturgemäß negative Finanzergebnis wurde voriges Jahr deutlich von -71,7 auf -48,9 Mio. Euro verbessert - der "Treiber" für die beinahe Verzweifachung des Vorsteuerergebnisses (EBT) auf 112,3 (59,5) Mio. Euro. Auf 77,2 (33,8) Mio. Euro mehr als verdoppelt wurde der Jahresüberschuss. 2015 habe die s Immo ihre Finanzierungsseite aktiv neu aufgestellt, so Vejdovszky. Alte Zinssicherungsvereinbarungen habe man aufgelöst und neue auf 10 Jahre abgeschlossen - und sich damit die tiefen Zinsen gesichert. Gemessen an der EBIT-Marge sei die Swap-Rate niedrig, da bleibe ein positiver Leverage.

Die s Immo werde ihre nachhaltige Dividendenpolitik fortführen, sagte Vejdovszky im Ausblick auf 2016, und man sehe weitere Wertsteigerungen im Bestandsportfolio und auch durch Entwicklungsprojekte. Beim Aktienkurs sei noch Luft nach oben, Ziel sei es, den NAV-Discount zu reduzieren. "In Deutschland notieren Immobilien-Aktien schon an ihrem inneren Wert."

Nach der für 2015 von 0,24 auf 0,30 Euro je Aktie erhöhten Dividende (3,66 Prozent Rendite gemessen am Schlusskurs 2015) könnte die Ausschüttung wohl auch für 2016 weiter angehoben werden. Rund 60 Prozent vom FFO I auszuschütten, sei wohl eine vernünftige Quote, so Vejdovszky. 2015 hatte der FFO I (Cashflow nach Zinsen) von 21,3 auf 35,0 Mio. Euro zugelegt, der Gewinn je Aktie stieg von 0,46 auf 1,17 Euro. "2016 wird ein sehr gutes Jahr werden, und wenn wir gut verdienen, werden wir auch über die Dividende reden." Etliche Analysten sehen eine weitere Anhebung auf 0,33 Euro/Aktie kommen. Aktienkursanstieg plus Dividendenzahlung für 2014 brachten s-Immo-Aktionären 2015 rund 36,8 Prozent Performance.

Eine Kapitalerhöhung bei der s Immo sei "theoretisch möglich", sagte der Vorstandschef, es gebe aber keine Beschlüsse dazu. Man könne beginnen darüber nachzudenken, da der Aktienkurs nicht mehr so stark dem Buchwert hinterherhinke. Jedoch müsse man sich fragen, was man mit dem Geld, etwa 200 Mio. Euro, mache. Womöglich entstehe dadurch ein unguter Kaufdruck. Das Verhältnis Immo-Käufe und -Verkäufe soll heuer wieder etwa ausgeglichen sein, sagte Vejdovszky. Voriges Jahr wurden 49,5 Mio. Euro Buchwerte veräußert und im Gegenzug Immobilien zu 140,5 Mio. Euro Gesamtpreis zugekauft.