Immofinanz selbst, mit dem positiven Spin:
https://immofinanz.com/de/news/immofinanz-mieterlose-in-q1-3-2020-um-5-7-gesteigert-ffo-1
-liegt-um-10-1-uber-vorjahresniveau
IMMOFINANZ: Mieterlöse in Q1-3 2020 um 5,7%
gesteigert, FFO 1 liegt um 10,1% über Vorjahresniveau
FFO 1 vor Steuern erreicht EUR 89,2 Mio. und
bei Glättung der im Jänner erfolgten Anleihekupon-Zahlung EUR 92,4 Mio. (+10,1% gegenüber Vergleichswert
des Vorjahres)
Mieterlöse um 5,7% auf EUR 215,1 Mio. und Ergebnis aus Asset Management um 3,3% auf
158,9 Mio. verbessert
Konzernergebnis beträgt aufgrund krisenbedingter Abwertungen EUR -98,3 Mio.
Verfügbare liquide Mittel (inkl. Kreditlinie und Anleiheemission im Oktober) erreichen EUR 1,2 Mrd.
Kapitalstruktur und Finanzierungsprofil gestärkt: Eigenkapitalquote erreicht 48,6%, Net-LTV sinkt
auf 38,4%
Die IMMOFINANZ erzielte trotz Covid-19-Krise in den ersten drei Quartalen 2020 Zuwächse
bei den Mieterlösen sowie den Ergebnissen aus Asset Management und Immobilienverkäufen. Der FFO 1 (vor
Steuern) liegt mit EUR 89,2 Mio. nur geringfügig unter dem Niveau des Vorjahres. Bereinigt um die
Glättung einer im Q1 2020 erfolgten Anleihen-Kuponzahlung über 12 Monate hat sich der FFO 1 sogar um
10,1% auf EUR 92,4 Mio. verbessert. Mit den im Q3 2020 getätigten Kapitalmaßnahmen wurden zudem die
Eigenkapitalquote gestärkt und der Netto-LTV auf 38,4% gesenkt. Die starke Cash-Position von EUR 601,9
Mio. per Ende September erhöht sich durch den im Oktober emittierten Benchmark-Bond und unter
Berücksichtigung einer nicht ausgenutzten Konzernkreditlinie auf rund EUR 1,2 Mrd. Damit ist die
IMMOFINANZ sowohl für das aktuelle Krisenumfeld als auch für künftige Wachstumsmöglichkeiten sehr gut
aufgestellt.
Insgesamt stiegen die Mieterlöse in den ersten drei Quartalen 2020 als Folge des
Portfoliowachstums durch Zukäufe und Fertigstellungen um 5,7% auf EUR 215,1 Mio. Ein krisenbedingter
Anstieg der Forderungsabschreibungen führte allerdings zu deutlich höheren Immobilienaufwendungen. Das
Ergebnis aus Asset Management konnte dennoch um 3,3% auf EUR 158,9 Mio. verbessert werden. Die Pandemie
wirkte sich negativ auf die Bewertung des Immobilienvermögens aus. Insgesamt belaufen sich die
Neubewertungen auf EUR -153,7 Mio., nachdem diese im Vergleichszeitraum des Vorjahres deutlich positiv
waren (Q1–3 2019: EUR 116,8 Mio.). Diese Abwertung entspricht rund 3,0% des gesamten
Immobilienportfolios. Das Konzernergebnis beläuft sich somit auf EUR -98,3 Mio. (Q1–3 2019: EUR 202,6
Mio.).
„Die Covid-19-Pandemie stellt auch die IMMOFINANZ vor Herausforderungen. Wir haben in
den zurückliegenden Monaten aber sowohl operativ als auch auf der Kapitalseite zahlreiche Maßnahmen
gesetzt, um negative Auswirkungen zu minimieren und unser Unternehmen noch schlagkräftiger aufzustellen.
Wir sind ein starker und verlässlicher Partner für unsere Mieter und können auch in unsicheren Zeiten
erfolgreich Transaktionen abschließen, wie sich etwa am sehr profitablen Verkauf einer deutschen
Büroimmobilie zeigt. Mit einer soliden Bilanz und liquiden Mitteln von mehr als EUR 1 Milliarde sind wir
für weiteres Wachstum und Chancen, die sich aus der Krise ergeben, bestens gerüstet“, kommentiert Ronny
Pecik, CEO der IMMOFINANZ, die Entwicklung.
Der FFO 1 aus dem Bestandsgeschäft (vor Steuern)
beträgt EUR 89,2 Mio. (Q1–3 2019: EUR 92,8 Mio.). Dies entspricht einem FFO 1 je Aktie von EUR 0,83 (Q1–3
2019: EUR 0,86). In diesem FFO 1 ist allerdings die im Jänner 2020 erstmals erfolgte, jährliche
Kuponzahlung für die Unternehmensanleihe 2023 in Höhe von EUR 13,1 Mio. vollständig berücksichtigt. Bei
Glättung dieser Kuponzahlung beläuft sich der FFO 1 in Q1–3 2020 auf EUR 92,4 Mio. und liegt damit um
10,1% über dem Niveau des Vergleichszeitraums von bereinigten EUR 84,0 Mio.
Vermietungsgrad
auf hohem Niveau
Das Immobilienportfolio umfasst per Ende September 208 Objekte mit einem
Buchwert von rund EUR 4,9 Mrd. Davon entfallen rund 65% auf den Büro- und rund 34% auf den
Einzelhandelsbereich. Der Vermietungsgrad liegt nahezu unverändert bei hohen 95,5% (31. Dezember 2019:
96,8%), wobei die Büroimmobilien zu 93,4% und die Retail-Objekte zu 97,6% vermietet sind. Die
Bruttorendite beträgt 5,9% auf Basis der IFRS-Mieterlöse und 6,1% auf Basis der Mietvorschreibung.
Robuste Bilanz durch Kapitalmaßnahmen weiter gestärkt
Die Bilanzstruktur wurde durch
die im Juli getätigten Kapitalmaßnahmen (Platzierung von Aktien und einer Pflichtwandelanleihe mit einem
Bruttoemissionserlös in Höhe von EUR 356,1 Mio.) weiter gestärkt: Die Eigenkapitalquote stieg auf 48,6%
(31. Dezember 2019: 46,0%) und der Netto-Loan-to-Value (Netto-LTV) verbesserte sich auf 38,4% (31.
Dezember 2019: 43,0%). Die liquiden Mittel kletterten auf EUR 601,9 Mio. (31. Dezember 2019: EUR 345,1
Mio.), darüber hinaus steht eine im März abgeschlossene wiederholt ausnutzbare Kreditlinie in der Höhe
von EUR 100,0 Mio. zur Verfügung. Mit der im Oktober 2020 emittierten Benchmark-Anleihe über EUR 500,0
Mio. setzte die IMMOFINANZ einen weiteren Schritt zur Erhöhung der finanziellen Flexibilität und der
Optimierung ihrer Kapitalstruktur. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten stieg
unter Berücksichtigung dieser Anleihe auf 4,75 Jahre.
Die durchschnittlichen
Finanzierungskosten per Ende September belaufen sich auf 1,88% p.a. inklusive Derivate (31. Dezember
2019: 1,91%). Die Hedging-Quote ist stabil bei hohen 90,3%, und der unbelastete Asset-Pool
(Immobilienvermögen und S IMMO-Aktien zum EPRA NAV) beträgt EUR 1,9 Mrd. bzw. 34,5% (31. Dezember 2019:
EUR 1,9 Mrd. bzw. 33,8%).
Der EPRA NAV je Aktie beträgt per 30. September 2020 EUR 27,96 (31.
Dezember 2019: verwässert EUR 31,05). Bei der Berechnung des EPRA NAV wurden – im Gegensatz zum 31.
Dezember 2019 – keine Verwässerungseffekte berücksichtigt, die aus der Wandlung der
IMMOFINANZ-Wandelanleihe 2024 resultieren würden, da die Wandelanleihe per 30. September 2020 „nicht im
Geld“ war. Der Wegfall der Verwässerung wirkt sich dabei mit EUR 0,62 je Aktie positiv aus. Die für die
Berechnung herangezogene Aktienanzahl erhöhte sich allerdings durch die im Juli 2020 durchgeführte
Aktienplatzierung um 15,4 Mio. Stück, davon 11,2 Mio. Stück aus genehmigtem Kapital sowie 4,2 Mio. Stück
aus dem Verkauf eigener Aktien. Des Weiteren wurde die im Juli 2020 emittierte Pflichtwandelanleihe 2023
bei der Berechnung des EPRA NAV mit 7,0 Mio. Stück Aktien berücksichtigt, da diese verpflichtend in
Aktien der Gesellschaft zu wandeln ist und gemäß IFRS als Eigenkapital eingestuft wird. Der Buchwert je
Aktie liegt bei EUR 25,61 (31. Dezember 2019: EUR 29,34).
Covid-19-Update
Unmittelbar mit Beginn der Krise wurden zahlreiche Maßnahmen eingeleitet, um negative Auswirkungen auf
das Unternehmen so gering wie möglich zu halten und die Konzernliquidität zu stärken.
Mit den
Retail-Mietern wurden individuelle Lösungen erarbeitet, um diesen die Bewältigung der Krise zu
erleichtern. Mittlerweile hat die IMMOFINANZ mit allen großen Einzelhändlern Vereinbarungen für die erste
Lockdown- und Reopening-Periode unterzeichnet. Im Austausch für temporäre Mietnachlässe und Stundungen
kam es u.a. zum Abschluss von Mietvertragsverlängerungen im Ausmaß von rund 300.000 m² in Q1-3 2020. Im
Bürobereich werden einzelne Mietern besonders betroffener Branchen ebenfalls temporär unterstützt. Bis
Mitte November wurden rund 96% der in den ersten neun Monaten 2020 in Rechnung gestellten Mieten (nach
Mietreduktionen) des Einzelhandels- und Bürobereichs bezahlt (Retail: 96%, Office: 96%). Dieser hohe
Prozentsatz spricht für die Bonität der Mieter sowie für die Angemessenheit der temporären
Unterstützungsvereinbarungen. Die Höhe der in diesem Zeitraum temporär gewährten Mietreduktionen beläuft
sich auf 11% der Vertragsmiete (Retail: 18%, Office: 5%), weitere 4% (Retail: 4%, Office: 5%) sind noch
nicht fällig bzw. noch nicht bezahlt.
Seit Anfang Oktober verzeichnen sämtliche Länder, in
denen die IMMOFINANZ Gewerbeimmobilien unterhält, wieder steigende Neuinfektionszahlen. Damit verbunden
sind erneut Eindämmungsmaßnahmen der Regierungen, die auch wieder temporäre Schließungen im Einzelhandel
umfassen. Mit Stand Mitte November 2020 sind rund 35% der vermieteten Einzelhandelsfläche temporär
geschlossen. Die Wiedereröffnungen werden in den nächsten Wochen erwartet.
Ausblick
Aktuell sind die Kapitalmärkte unverändert von der Covid-19-Pandemie und deren Auswirkungen negativ
beeinflusst. Aus heutiger Sicht ist damit die Notwendigkeit einer Wertminderung der von der IMMOFINANZ
gehaltenen Beteiligung an der S IMMO zum Ende des 4. Quartals 2020 nicht auszuschließen. Die Höhe dieser
Wertminderung ist u. a. vom Schlusskurs der S IMMO-Aktie per Ende Dezember abhängig und wäre im
Konzernergebnis 2020 der Gesellschaft zu berücksichtigen. Die IMMOFINANZ hält 19.499.437 Stück Aktien an
der S IMMO. Diese wesentliche Beteiligung wird im konsolidierten IFRS-Abschluss als Equity-Beteiligung
bilanziert. Quartalsweise ist zum Stichtag zu überprüfen, ob objektive Hinweise auf eine Wertminderung
der Beteiligung vorliegen. Dies wird anhand von mehreren vordefinierten Impairment-Triggern vorgenommen.
Sofern ein entsprechender Hinweis auf eine Wertminderung vorliegt, wird ein Wertminderungstest
durchgeführt und – sofern notwendig – der Buchwert auf den beizulegenden Zeitwert abzüglich
Veräußerungskosten angepasst. Wenn sich die Aktie der S IMMO bis Jahresende nicht vom aktuellen
Kursniveau bei rund EUR 15,78 (Schlusskurs per 23. November 2020) erholt, wäre zum 31. Dezember zumindest
einer der Impairment-Trigger erfüllt, was eine dementsprechende Abwertung von voraussichtlich rund EUR
-100,0 Mio. zur Folge hätte.
Auch wenn es mittlerweile erste positive Meldungen zu möglichen
Zulassungen für Impfstoffe gegen Covid-19 gibt, bleibt die Unsicherheit über die weitere Entwicklung und
Dauer der Pandemie sowie möglicher künftiger Eindämmungsmaßnahmen und deren Auswirkungen auf die
Gesamtwirtschaft und das Finanzierungsumfeld hoch. Daher wird aktuell von einer Prognose für die FFO
1-Entwicklung 2020 und darüber hinaus sowie hinsichtlich der Höhe einer Dividende für das Geschäftsjahr
2020 Abstand genommen.
Die IMMOFINANZ ist mit ihren Immobilienlösungen – myhive für
hochwertiges Office mit Wohlfühlatmosphäre und lebendiger Community sowie den kosteneffizienten
Retail-Marken STOP SHOP und VIVO! – und ihrer robusten Finanzausstattung sehr gut positioniert und will
so bald wie möglich wieder auf einen profitablen Wachstumskurs zurückkehren. Im Bürobereich umfasst dies
ein weiteres Wachstum mit der Marke myhive in den Hauptstädten der Kernländer. Mit den Retail Parks STOP
SHOP wird für die nächsten Jahre eine Expansion von derzeit 90 auf rund 140 Standorte angestrebt.
Ergebnisentwicklung Q1-3 2020 im Detail
Die Mieterlöse verbesserten sich um 5,7% oder
EUR 11,7 Mio. auf EUR 215,1 Mio. Das ist vor allem auf die im zurückliegenden Jahr erfolgten Zukäufe und
Fertigstellungen von Immobilien zurückzuführen. Die Covid-19-Pandemie führte zu einem deutlichen Anstieg
der Forderungsabschreibungen aus dem Asset Management auf EUR -19,2 Mio. (Q1–3 2019: EUR -0,8 Mio.).
Davon stehen EUR -16,9 Mio. in Zusammenhang mit Covid-19 und wurden zum überwiegenden Teil im Q2
vorgenommen. Die Instandhaltungen und die Aufwendungen für Immobilienmarketing sanken hingegen auf EUR
-10,2 Mio. (Q1–3 2019: EUR -12,6 Mio.) bzw. EUR -3,0 Mio. (Q1–3 2019: EUR -5,3 Mio.) und reflektieren
damit die unmittelbar mit Beginn der Krise gesetzten Maßnahmen zur Liquiditätssicherung. Insgesamt liegen
die Immobilienaufwendungen mit EUR -49,1 Mio. um 28,2% über dem Vorjahresniveau (Q1–3 2019: EUR -38,3
Mio.). Bereinigt um Covid-19-Effekte im Zusammenhang mit Forderungsabschreibungen sanken diese im
Periodenvergleich allerdings um 15,9%.
Das Ergebnis aus Asset Management verbesserte sich
somit um 3,3% auf EUR 158,9 Mio. (Q1–3 2019: EUR 153,8 Mio.). Das Ergebnis aus Immobilienverkäufen stieg
auf EUR 9,5 Mio. (Q1–3 2019: EUR 3,7 Mio.), wobei sich vor allem der profitable Verkauf einer
Büroimmobilie in Düsseldorf und die damit einhergehende Neubewertung im Q3 positiv auswirkte. Das Closing
dieser Transaktion ist für Ende 2020 geplant. In den ersten drei Quartalen 2020 wurden Immobilienverkäufe
mit einem Volumen von EUR 51,9 Mio. abgeschlossen (Asset und Share Deals), wobei die größten
Transaktionen eine Büroimmobilie in Warschau und ein Grundstück in Rumänien waren.
Das
Ergebnis aus Immobilienentwicklung drehte auf EUR -21,0 Mio. (Q1–3 2019: EUR 9,1 Mio.). Dies ist auf die
währungsbereinigte Neubewertung von in Bau befindlichen Immobilien zurückzuführen, die mit EUR -20,5 Mio.
(Q1–3 2019: EUR 15,0 Mio.) auch einen durch Covid-19 bedingten Anstieg der Marktrenditen reflektiert
sowie höhere Kosten bei einzelnen Projekten.
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen erhöhten
sich um 11,1% auf EUR -35,8 Mio. (Q1–3 2019: EUR -32,2 Mio.). Der Anstieg der darin enthaltenen
Personalaufwendungen ist überwiegend auf eine Einmalzahlung im Zusammenhang mit dem Ausscheiden von
Oliver Schumy aus dem Vorstand der Gesellschaft zurückzuführen. Das operative Ergebnis liegt mit EUR
113,1 Mio. um 19,1% unter jenem des Vorjahres (Q1–3 2019: EUR 139,7 Mio.).
Das
Bewertungsergebnis aus Bestandsimmobilien und Firmenwerten beträgt im Wesentlichen aufgrund negativer
Auswirkungen der Covid-19-Pandemie EUR -144,8 Mio. (Q1–3 2019: EUR 97,4 Mio.). Die Abwertung entspricht
rund 3,2% des Buchwerts der Bestandsimmobilien per 30. September 2020. Retail-Objekte wurden um EUR -68,4
Mio. abgewertet (4,2% der Buchwerte) und Office-Gebäude um EUR -75,5 Mio. (2,7% der Buchwerte). In der
zum Halbjahr durchgeführten externen Bewertung wurden vom Gutachter CBRE leicht gestiegene Marktrenditen
(Anstieg bis zu 0,5% im Segment Retail) sowie geänderte Annahmen hinsichtlich Wiedervermietung im
Portfolio reflektiert. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) liegt somit mit EUR -31,7 Mio.
unter dem Vorjahreswert in Höhe von EUR 237,1 Mio.
Der Finanzierungsaufwand beträgt EUR -55,7
Mio. (Q1–3 2019: EUR -51,5 Mio.). Bereinigt um Sondereffekte im Zusammenhang mit Anpassungen der
Effektivzinsmethode ist der Finanzierungsaufwand allerdings um EUR 2,0 Mio. gesunken. Die
durchschnittlichen Finanzierungskosten inklusive Hedging betragen 1,88% p. a. (31. Dezember 2019: 1,91%).
Das sonstige Finanzergebnis von EUR -13,4 Mio. (Q1–3 2019: EUR -21,1 Mio.) resultiert überwiegend aus der
Bewertung von Zinsderivaten aufgrund der Niedrigzinsphase. Die Ergebnisanteile aus nach der
Equity-Methode bilanzierten Beteiligungen belaufen sich auf EUR 9,4 Mio. (Q1–3 2019: EUR 47,1 Mio.).
Davon entfallen EUR 6,3 Mio. auf den Ergebnisanteil der S IMMO. Insgesamt beträgt das Finanzergebnis
somit EUR -60,5 Mio. (Q1–3 2019: EUR -25,3 Mio.).
Das Ergebnis vor Ertragsteuern beträgt EUR
-92,2 Mio. (Q1–3 2019: EUR 211,8 Mio.). Nach Ertragssteuern in Höhe von EUR -6,0 Mio. (Q1-3 2019: EUR
-13,5 Mio.) liegt das Konzernergebnis bei EUR -98,3 Mio. (Q1–3 2019: EUR 202,6 Mio.). Das entspricht
einem Ergebnis je Aktie (unverwässert) von EUR -0,91 (Q1–3 2019: EUR 1,90).
Die
Zwischenmitteilung der IMMOFINANZ AG für die ersten drei Quartale 2020 zum Stichtag 30. September ist auf
der Website des Unternehmens unter http://www.immofinanz.com/de/investor-relations/finanzberichte ab 26. November 2020
abrufbar.