>Das klingt ein bisserl nach unendlicher Geschichte. > >Vor einigen Tagen habe ich
etwas von Krediten der CA Immo >gehört, die der Sberbank ein Vetorecht in Bezug auf die Fusion >geben würden. >Kann das ein Faktor sein, oder war das nur ein substanzloses >Gerücht?
Veto erscheint mir unwahrscheinlich, aber vielleicht change of control Klausel
wo sie sofortige Rückzahlung fordern können?
CA Immo macht sich mit guten Zahlen fit auch für Stand-alone Skepsis und offene Fragen zur geplanten
Fusion mit Immofinanz - Finanzierungskosten sollen weiter sinken: "Sichern uns die Niedrigzinsen" -
Erhöhte Ausschüttungsquote auch für die Zukunft
Mit guten, über Plan liegenden Jahreszahlen
2016 und entsprechenden Hoffnungen für die Zukunft macht sich die CA Immo auch für eine
Stand-alone-Variante ohne Immofinanz stark, sollte die geplante Mega-Fusion der beiden ATX-Firmen doch
noch platzen. Denn dazu ist die Skepsis des CA-Immo-Managements hoch, die Merger-Gespräche liegen vorerst
auf Eis.
2016 habe die CA Immo das profitable Wachstum auf allen Ebenen fortgesetzt und sowohl
die geplanten Verkäufe als auch den Start neuer Projekte beschleunigt, erklärte der Vorstand am Mittwoch.
Das 5-jährige Verkaufsprogramm für nicht zum Kerngeschäft zählende Immobilien im Wert von 1 Mrd. Euro sei
bis auf die letzten 60 Mio. Euro abgearbeitet, allein ein Drittel davon (350 Mio. Euro) im Vorjahr. Das
Finanzierungsprofil habe man durch gesenkte Kreditkosten weiter optimiert und den Shareholder Value
stabil gesteigert. Das nachhaltige FFO-I-Ergebnis (Funds from Operations, vor Verkauf und Einmaleffekten)
lag mit 91,7 Mio. Euro um 14 Prozent höher, geplant waren plus 10 Prozent. Die Dividende soll gleich um
30 Prozent von 50 auf 65 Cent je Aktie klettern, und die für 2016 von 60 auf 70 Prozent angehobene
Ausschüttungsquote bezogen auf den FFO I soll auch künftig in dieser Höhe gehalten werden.
"Auch auf ein Stand-alone müssen wir uns einstellen", sagte CA-Immo-CEO Frank Nickel im
Bilanzpressegespräch zu dem vom Management durchaus noch mit Fragezeichen versehenen geplanten Merger mit
der Immofinanz. Um für ein Stand-alone entsprechend gut aufgestellt zu sein, gebe man auch "Vollgas". Bis
Jahresende will man den Deal kritisch prüfen. Und man wünscht sich: Bis zum 4. Quartal sollte die
Immofinanz ihr Russland-Geschäft los sein, um 2018 den Aktionären eine Fusion vorlegen zu können, so der
CA-Immo-Vorstand, der Synergie-Prognosen skeptisch sieht und strategische Vorteile in Zweifel zieht. In
den Gesprächen mit der Immofinanz sei man noch nicht bis zur Klärung der Frage einer künftigen
Positionierung gekommen oder zur Frage, wo der Mehrwert des Mergers liegen könnte. Im April 2016 ist die
Immofinanz mit 26 Prozent bei der CA Immo eingestiegen, und es wurde der Plan einer Fusion verkündet. Im
Dezember hatte die Immofinanz erklärt, dass die Abtrennung des Russland-Portfolios länger als
ursprünglich geplant dauern wird.
Unterm Strich erzielte die CA Immo 2016 ihr bisher
zweitbestes Jahr mit 183,9 Mio. Euro Konzernergebnis (-17 Prozent), nach 220,8 Mio. Euro im Rekordjahr
2015. Die Nettomieterlöse wuchsen um 9 Prozent auf 147,2 Mio. Euro, womit man die operative Marge auf 89
Prozent anheben konnte, wie der seit Herbst neue CFO Hans Volckens sagte. Je Aktie legte das
Nettomietergebnis um 12 Prozent auf 1,55 Euro zu, der FFO I um 18 Prozent auf 0,97 Euro. Der Net Asset
Value (NAV) stieg je Aktie auf 23,60 Euro, der EPRA NAV auf 26,74 (24,32) Euro. Die Aktien notierten
zuletzt an der Börse bei 19,30 Euro.
Das EBITDA lag mit 147,6 Mio. Euro etwa auf
Vorjahresniveau (-1 Prozent), das Neubewertungsergebnis war mit 138,3 Mio. Euro um 35 Prozent geringer,
das Ergebnis aus Joint Ventures mit 11,4 Prozent sogar um drei Viertel niedriger. Um 31 Prozent auf 41,6
Mio. Euro wurde der Finanzierungsaufwand gesenkt, auch weil "alte", teure Bondsvolumina durch zwei neue,
2016 begebene Anleihen mit geringerer Verzinsung ersetzt wurden. Das EBT betrug 237,6 Mio. Euro (-25
Prozent).
Die unterm Strich 138,3 Mio. Euro Bewertungsgewinn im Vorjahr resultierten (mit 144
Mio. Euro) praktisch zur Gänze aus dem boomenden Markt in Deutschland, speziell den Märkten München,
Frankfurt und Berlin, auf denen die CA Immo vertreten ist. Aus Österreich stammten 2,4 Mio. Euro, und in
CEE (Warschau) gab es 8,2 Mio. Euro Immo-Abwertungen. In Deutschland lägen die Bruttoanfangsrenditen nun
bei 4 Prozent, auch bei weit unter 4 Prozent. In den guten 2016er Zahlen noch nicht enthalten sind Erlöse
des hochprofitablen Verkaufs des Büroprojekts "Cube", das noch vor Bau und vor Vermietung zu "deutlich
über 20 Prozent Rendite" veräußert wurde, für Nickel "der mit Abstand lukrativste Verkauf meines
Lebens".
Auch künftig wolle man die einfache und konservative Finanzierung beibehalten,
nämlich einerseits die klassische Bestandsfinanzierung und andererseits die Bondfinanzierungen, betonte
CFO Volckens: "Diese Zweiteilung werden wir beibehalten." Banken wollten einem zwar immer wieder eine
Anhebung der Fremdfinanzierung oder Hybridanleihen einreden, doch halte man das für zu riskant, da man
nicht wisse, wie lang das Zinsniveau noch so niedrig und das Marktumfeld so günstig sei wie jetzt. Die
starke Eigenkapitalbasis erleichtere der CA Immo Bankfinanzierungen.
Der zuletzt im Februar zu
1,875 Prozent Kupon begebene 7-jährige Bond helfe mit den historisch niedrigen Zinskonditionen enorm, die
Profitabilität zu erhöhen. Da das Zinsumfeld nicht noch besser werde, sichere man es ab und refinanziere
die Fälligkeiten 2017/2018. Zugleich wolle man die Laufzeiten im Schnitt von 4,4 auf deutlich über 6
Jahre erhöhen, so Volckens.
2017 wolle man die Finanzierungskosten weiter absenken auf unter
2,3 Prozent. Zudem solle der fixe bzw. abgesicherte Anteil an den Finanzverbindlichkeiten weiter erhöht
und ein FFO I von mindestens 100 Mio. Euro erwirtschaftet werden. Finanzierungskosten von unter 2,3
Prozent seien sogar bei 15-jährigen Bindungen anstelle von 10-jährigen möglich. "Ein Forward Rolling
kostet fast nichts. 15 Jahre kosten maximal 10 Basispunkte mehr als 10 Jahre", so der CFO. Allein der im
Februar begebene Bond spare 2,5 Mio. Euro p.a. an Zinsaufwand, geplant sei mit weiteren 1,5 Mio. auf 4
Mio. zu kommen.
Im operativen Geschäft habe man zwar bis Ende 2018 ein "kleines Loch", nämlich
keine großen Fertigstellungen, es werde aber die Pipeline wesentlich schneller wachsen als es
ursprünglich angedacht war, sagte CEO Nickel. Wie lang das momentan außergewöhnlich günstige Marktumfeld
noch anhalte oder der nächste Downturn komme, sei "schwierig zu sagen", weil man zur Zeit durch die
EZB-Niedrigzinsen "festgenagelt" sei: "Niemand kann sagen, wohin der Markt in den nächsten zwei, drei
Jahren geht."
Künftig werde man sich jedenfalls nicht auf Experimente einlassen, sondern auf
Städte konzentrieren, in denen man schon vertreten sei und sich auskenne: "Wir werden sicher weiter
zukaufen, auch in CEE." Aktuell seien über 800 Mio. Euro in Entwicklung (davon kamen 500 Mio. Euro 2016
dazu); von dem Volumen wolle man die Hälfte im Bestand behalten und die Hälfte verkaufen. In Bau habe man
z.B. in Summe allein 800 Wohnungen.
Kepler Cheuvreux hebt Kursziel von 21,50 auf 23,50 Euro an Immobilienkonzern wird nach
Zahlenvorlage weiterhin mit "Buy" bewertet
Die Analysten von Kepler Cheuvreux haben ihr
Kursziel für die Aktien des heimischen Immobilienkonzerns CA Immo von 21,50 auf 23,50 Euro angehoben. Die
Anlageempfehlung lautet auch nach der am Dienstagabend erfolgten Zahlenvorlage "Buy".
Die
Geschäftszahlen für 2016 haben die Analysten veranlasst, eine Feinabstimmung bei ihrem Prognosemodell
vorzunehmen. Während die Gewinnschätzungen dabei weitgehend unverändert geblieben sind, wurden die
Dividendenschätzungen aufgrund der angekündigten höheren Ausschüttungen angehoben.
Beim
"recurring FFO", einer Kennzahl für den operativ erwirtschafteten Cashflow, erwarten die Analysten für
2017 einen Wert von 0,77 Euro je Aktie. In den Folgejahren soll er auf 1,26 Euro (2018) bzw. auf 1,31
Euro (2019) steigen. Auch die Dividende soll in den kommenden Jahren steigen: 2017 erwartet Kepler
Cheuvreux eine Ausschüttung pro Anteilsschein von 0,77 Euro, 2018 eine Dividende von 0,88 Euro und 2019
schließlich 0,92 Euro.
CA Immo legt Grundstein für Bürogebäude ViE an der Wiener Erdberger Lände
Am
Dienstag legten Frank Nickel, CEO von CA Immo, DI Rudolf Zabrana, Bezirksvorsteher-Stellvertreter Wien
Landstraße, und Frank Fercher, Bereichsleiter STRABAG, den symbolischen Grundstein für das jüngste CA
Immo-Bauprojekt an der Wiener Erdberger Lände.
Das rund 14.700 m² große
Bürogebäude ViE wird direkt am Donaukanal, vis-a-vis zum Prater, errichtet und ist der letzte Baustein
der Quartiersentwicklung Lände 3. Die Investitionssumme liegt bei ca. 38 Mio. €; die Fertigstellung ist
für das Jahr 2018 vorgesehen.
Frank Nickel, CEO von CA Immo: „CA Immo ist seit
vielen Jahren im 3. Bezirk verwurzelt – mit Bestandsimmobilien, wie z.B. unserem eigenen Headquarter,
aber auch aktuell mit zwei Wohnbauprojekten im Quartier Lände 3. Mit ViE entwickeln wir nun ein modernes
Bürogebäude für unseren eigenen Bestand, das über seine transparente Architektur eine Atmosphäre des
offenen professionellen Austauschs schaffen wird – und dies an einem höchst attraktiven Standort.“
DI Rudolf Zabrana, Bezirksvorsteher-Stellvertreter Wien Landstraße: „Die
Zusammenarbeit mit CA Immo ist seit vielen Jahren überaus fruchtbar und professionell. Wir freuen uns,
dieses Quartier wachsen und gedeihen zu sehen. Für den dritten Bezirk bedeutet der Wandel dieses Areals
einerseits, dringend benötigten Wohnraum schaffen zu können, sowie durch gemischte Nutzung ein optisch
und funktional hochwertiges „Grätzl“ zu gewinnen.“
Für die markante Architektur
des Gebäudes zeichnet das renommierte Pariser Architekturbüro Chaix et Morel et Associés verantwortlich.
Der Entwurf ist durch eine hohe Transparenz, eine lebendige Höhenentwicklung mit insgesamt fünf
Dachterrassen und eine zweigeschossige Lobby gekennzeichnet.
Die Vermarktung des
Gebäudes erfolgt unter dem Namen ViE (franz. Leben) und richtet sich in besonderem Maße an Unternehmen,
die auch von der hervorragenden Verkehrsanbindung des Gebäudes profitieren. Durch die Lage direkt an der
Erdberger Lände werden sowohl der Flughafen als auch die City in nur wenigen Minuten erreicht. Aber auch
für Fahrradfahrer liegt VIE ideal am Knotenpunkt zweier überregionaler Fahrradwege und auch der Grüne
Prater ist dank einer vor dem Gebäude gelegenen Brücke über die Lände nur einen Steinwurf entfernt.
Entsprechend wird das Gebäude neben 120 PKW Stellplätzen über eigene Fahrradgaragen sowie Duschen im
Erdgeschoss verfügen. Neben einem Cafe wird sich im Erdgeschoss des Gebäudes zudem ein Nahversorger
befinden. Wie alle Neubauten der CA Immo wird auch dieses Gebäude unter Beachtung strenger
Nachhaltigkeitskriterien realisiert und nach Fertigstellung als Green Building zertifiziert.
Quartier Lände 3
CA Immo entwickelt das ehemalige Firmengelände von
Siemens seit 2010 zu einem neuen, urbanen Stadtquartier. Hierzu hat CA Immo großvolumige Bestandsgebäude
revitalisiert und erfolgreich u.a. an die Robert Bosch AG vermietet. 2016 startete CA Immo neben dem Bau
von 220 Mietwohnungen für einen lokalen Endinvestor (Wohnbau Süd) gemeinsam mit Joint Venture-Partner JP
Immobilien die Entwicklung von weiteren 270 Wohnungen am Areal Lände 3. Das insgesamt rd. 500 Wohnungen
umfassende Wohnprojekt wird unter dem Namen Laendyard Living vermarktet. Die Fertigstellung der drei
Bauprojekte soll bis 2017 bzw. 2018 erfolgen.
Die Analysten der Erste Group sind
weiter optimistisch für die CA Immo-Aktie. Sie bestätigen die Kaufempehlung und erhöhen das Kursziel auf
24,00 Euro (von zuvor 19,5 Euro).
- Erste Group erhöht Kursziel von 19,5 auf 24,0 Euro Votum bleibt "Buy"
Die Analysten der
Erste Group haben ihr Kursziel für die Aktien der CA Immo von 19,5 auf 24,0 Euro nach oben revidiert. Die
Anlageempfehlung blieb bei "Buy".
Im Branchenvergleich sei die Aktie des
Immobilienunternehmens unterbewertet, schreibt der Erste-Analyst Christoph Schultes. Er sieht solide
Gründe für einen weiteren Kursanstieg. So liegt die geplante Fusion mit der Immofinanz derzeit auf Eis,
da der Verkauf des Russland-Geschäfts seitens der Immofinanz Zeit braucht, heißt es in der Studie. Die
Fusion dürfte den 2018 den Aktionären damit frühestens 2018 vorgelegt werden.
Zudem wurde die
Ausschüttungsquote auf 70 Prozent vom operativen Ergebnis aus dem Vermietungsgeschäft (FFO I - Funds from
Operations vor Verkauf und Einmaleffekten) angehoben, führt Schultes weiter aus. Darüber hinaus habe sich
die gute Performance des Portfolios im vergangenen Jahr 2016 noch weiter verbessert. Für heuer rechnet
der Experte damit, dass Projekte im Wert von 140 Mio. Euro fertiggestellt werden. 2018 dürfte sich diese
Zahl noch erhöhen.
Beim Gewinn je Aktie rechnet der Erste-Analyst für 2017 mit einem Wert von
1,46 Euro je Aktie. In den Folgejahren soll er auf 1,79 Euro (2018) bzw. auf 1,88 Euro (2019) je Titel
steigen. Die Dividendenprognosen belaufen sich pro Anteilsschein auf 0,75 Euro für das laufende
Geschäftsjahr, sowie auf 0,85 bzw. 0,90 Euro je Aktie für 2018 und 2019.
Wir haben unsere Kaufempfehlung für die CA
Immo-Aktie mit deutlich angehobenem Kursziel von EUR 24 (zuvor: EUR 19,50) bestätigt.
Ausblick
Wie bereits zu den Ganzjahreszahlen festgehalten, gefällt uns die CA Immo-Aktie
derzeit unter den Gewerbeimmobilienwerten am besten.
Auch wenn der Kurs in den letzten Wochen
bereits angezogen hat, notiert er immer noch mit Abschlägen von 20% auf den Buchwert und auch zur
Peergroup, die bei Buchwert-Parität gehandelt wird. Im Gegensatz zu deutschen Peers im Gewerbebereich hat
die CA Immo eine äußerst attraktive Entwicklungspipeline in Deutschland in Top-Lagen. Heuer werden
Projekte für rund EUR 140 Mio. fertiggestellt, 2018 werden dann nochmal etwa EUR 380 Mio. fertig. Auch
die geplante Übernahme durch die Immofinanz, die derzeit noch ein Unsicherheitsfaktor ist, wird nicht
ohne einen transparenten und fairen Bewertungsprozess umgesetzt werden können, da sonst die 75%
Zustimmung bei den HVs nicht erreicht werden wird. Derzeit sind die Vorbereitungsarbeiten ruhend
gestellt, da die Immofinanz erst ihr Russland-Portfolio verkaufen muss.
Mit dem Verkauf ihres 51%-Anteils am Logistikparks Aerozone in Budapest hat CA Immo den seit 2012
laufenden strategischen Rückzug aus dem Logistik-Segment abgeschlossen
• Closing für den
Verkauf des 51%-Anteils an Logistikpark in Budapest ist erfolgt • Seit 2012 Logistikverkäufe mit
einer Gesamtfläche von knapp 500.000 m² finalisiert • Non-core Verkäufe stützen dynamisches Wachstum
im Kernsegment Büro
Mit dem Verkauf ihres 51%-Anteils am Logistikparks Aerozone in Budapest
hat CA Immo den seit 2012 laufenden strategischen Rückzug aus dem Logistik-Segment abgeschlossen. In
Summe wurden in den vergangenen Jahren knapp 500.000 m² Logistikfläche in Polen, Rumänien, Ungarn und
Deutschland veräußert. Am zuletzt verkauften, rund 65.000 m² fassenden Logistikpark Aerozone in Budapest
hielt CA Immo einen 51% Anteil im Joint Venture mit Union Investment Real Estate. Der Käufer der
Logistikimmobilie ist M7 CEREF I, ein von M7 gemanagter Fonds. Über den Kaufpreis, der im mittleren
zweistelligen Millionenbereich liegt, wurde Stillschweigen vereinbart; das Closing ist bereits
erfolgt.
Die Rechtsanwaltskanzlei CHSH war auf Verkäuferseite beim Verkauf des Aerozone
Logistikparks beratend tätig.
Frank Nickel, CEO von CA Immo: „Wir haben unser
Logistikportfolio verkauft, um in unserem Kerngeschäft Büro profitabel zu wachsen. Gleichzeitig
reduzieren wir Minderheitsbeteiligungen, um die Effizienz unseres Portfoliomanagements zu erhöhen. Das
seit 2012 laufende non-core Verkaufsprogramm, das neben Logistik auch das Segment Wohnen, kleinere
Bürogebäude sowie Immobilien außerhalb unserer Kernstädte mit einem gesamten Bilanzwert von rd. 1 Mrd. €
umfasst, ist hiermit weitgehend abgeschlossen.“
Die Erlöse aus diesen nicht-strategischen
Verkäufen investiert CA Immo in Wachstum – vor allem in den Bau neuer, moderner Büroimmobilien in Berlin,
München und Frankfurt.
Nach dem im Januar 2016 finalisierten Ankauf der
49%-Minderheitsbeteiligungen an je einem Bürogebäude in Prag und Budapest war der Logistikpark Aerozone
in Budapest die letzte verbleibende Immobilie im gemeinsam mit Joint-Venture Partner Union gehaltenen
C1-Portfolio. Das seit 2005 bestehende Joint Venture wurde mit Closing dieser Transaktion aufgelöst.
Baader Bank bestätigt CA Immo-Empfehlung mit "Buy" Kursziel unverändert bei 22,0 Euro
Die
Analysten der Baader Bank haben ihre Kaufempfehlung "Buy" für die Aktien der CA Immo nach der gestrigen
Informationsveranstaltung mit dem Leitunger des Finanzressorts von CA Immo in London bestätigt. Das
Kursziel in Höhe von 22,00 Euro blieb ebenfalls unangetastet.
CA Immo sei als selbstständiges
Unternehmen einen Blick wert, konstatiert die Baader-Analystin Christine Reitsamer. Sie zeigt sich aber
auch überzeugt, dass der Immobilienkonzern auf eine Wertsteigerung für seine Anleger im Falle einer
Fusion mit der Immofinanz achten werde. Als FFO-Treiber für 2017 sehen die Baader-Experten vor allem
Akquisitionen, wie beispielsweise der Millennium-Turm in Budapest.
Für das Geschäftsjahr 2017
beläuft sich die Prognose für den Gewinn je Titel auf 1,27 Euro bzw. 1,42 für 2018. Für die
Cashflow-Größe FFO (Funds From Operations) je Aktie sehen sie für heuer 1,04 Euro und für das Folgejahr
1,15 Euro. Die Dividendenprognosen belaufen sich auf 0,70 Euro je Titel für 2017 sowie auf 0,80 Euro je
Aktie für 2018.
Baader Bank bestätigt "buy", erhöht Kursziel auf 23,0 Euro Analystin: Immofinanz braucht die Fusion,
CA Immo nicht
Die Analysten der Baader Bank haben ihre Kaufempfehlung "Buy" für die Aktien der
CA Immo bestätigt. Das Kursziel wurde gleichzeitig von 22,00 auf 23,00 Euro erhöht. Zum Vergleich: An der
Wiener Börse schlossen CA Immo am Dienstag mit 20,385 Euro.
Die Analysten bevorzugen vor dem
Hintergrund der möglichen Fusion der beiden Unternehmen weiter die CA Immo-Aktie vor jener der
Immofinanz. Die Immofinanz brauche die Fusion, die CA Immo jedoch nicht, so das Fazit der Analysten.
Um auch nach der Restrukturierungsphase zu expandieren, sei die Fusion die wichtigste
Wachstumsgeschichte für die Immofinanz, schreibt die Baader-Analystin Christine Reitsamer in einer
aktuellen Studie zu den beiden Unternehmen. Die CA Immo dürfte jedoch auch ohne die Fusion ein
attraktives Wachstum erzielen können, so die Analystin. Damit habe die CA Immo auch gute Karten bei den
Fusionsverhandlungen, und das obwohl die Immofinanz der größte Aktionär der CA Immo ist.
Für
das laufende Geschäftsjahr 2017 der CA Immo prognostiziert die Analystin einen Gewinn von 2,26 Euro je
Aktie. Die Schätzungen für die beiden Folgejahre liegen bei 1,76 (2018) und 1,91 (2019) Euro je Aktie.
Die Dividenden werden mit 0,73 (2017), 0,80 (2018) und 0,88 (2019) Euro je Aktie erwartet.