Rückbesinnung auf reale Werte

Sachwerte rücken wieder in den Fokus der Anleger. Offene Immobilien-Fonds sollen jedoch nach den Plänen von Finanzminister Schäuble beschränkt werden. Er plant eine Mindesthaltefrist. Immobilien-Zertifikate bleiben dagegen flexibel - und werden so im Vergleich attraktiver.

DÜSSELDORF. Die Aktienkurse stehen nach einer Berg- und Talfahrt zum großen Teil da, wo sie Anfang des Jahres gestartet waren, und ob angesichts der zunehmenden Schuldenlast der Staatshaushalte die Rally bei Staatsanleihen weitergeht, mag niemand zu sagen. So rücken Sachwerte wieder mehr in den Fokus des Anlegerinteresses.

„Vor allem Immobilien bieten sich als Instrument zur Diversifikation des Portfolios und als Schutz gegen drohende Inflation an“, sagt Jürgen Koch von RBS. Anleger, die in diese Anlageklasse investieren wollen, sollten allerdings überlegen, welche Regionen und Produkte sie wählen. Denn der Immobilienmarkt hat seine besonderen Regeln. Koch: „Auch die Politik spielt hier eine Rolle. In den meisten Ländern wird der Immobilienmarkt staatlich gestützt. In Europa, den USA und Asien haben wir beispielsweise derzeit die besondere Situation, dass Banken keine Liquiditätssorgen haben und deshalb Immobilien aus ihrem Bestand nicht mehr sofort verkaufen müssen. Das stützt die Preise.“

Dass auch Preisübertreibungen möglich sind, zeigten die vergangenen Jahren. Es ist noch keine zwei Jahre her, da platzte die Immobilien-Spekulationsblase in den USA, es folgten Spanien und Großbritannien. Private und institutionelle Anleger zogen in Panik ihr Geld ab. Besonders hart traf das Immobilienfonds, die aufgrund der hohen Kapitalabflüsse schnell in Liquiditätsengpässe gerieten. Im Oktober 2008 mussten etliche Gesellschaften ihre Fonds dichtmachen. Anleger bekamen kein Geld mehr ausgezahlt.

Zeitweise war mehr als ein Drittel der insgesamt in offenen Immobilienfonds investierten Summe von 87 Mrd. eingefroren. Auch heute noch sind etliche Fonds geschlossen. Um solch ein Szenario künftig zu verhindern, will Finanzminister Schäuble den Verkauf von Fondsanteilen beschränken. „Künftig soll für alle Anleger eine zweijährige Mindesthaltefrist gelten, ergänzt durch Kündigungsfristen, die nach Wahl der Kapitalanlagegesellschaft zwischen sechs und 24 Monaten angesetzt werden können“, heißt es im jüngst vorgestellten Entwurf des Bundesfinanzministeriums.

Sollte sich Schäuble mit seinen Ideen durchsetzen, würden Fondsanteile künftig nicht mehr täglich handelbar sein. Offene Immobilienfonds in ihrer jetzigen Form gäbe es nicht mehr. Diese Ankündigungen hat die Branche entsprechend skeptisch aufgenommen, Investoren sind verunsichert.

Zertifikate statt Fonds

Auch Immobilien-Zertifikate machten zuletzt Probleme – allerdings nur aus Sicht der Emittenten: Das Absatzpotenzial der Papiere gilt als gering. In vielen Immobilienzertifikaten befindet sich kaum Anlegerkapital, klagen Insider. Die Deutsche Bank-Tochter DWS Go hat deshalb bereits zehn ihrer ursprünglich zwölf Immobilien-Zertifikate vom Markt zurückgenommen und die Anleger ausgezahlt. Schade eigentlich, denn als Alternative zu Immobilien-Fonds werden Immobilien-Zertifikate für private Anleger nun wieder attraktiver. Die Papiere sind und bleiben auf täglicher Basis handelbar, und die Emittenten nehmen verkaufte Stücke jederzeit zurück. Eine Schließung wegen Liquiditätsmangel ist ausgeschlossen, denn Immobilien-Zertifikate funktionieren ganz anders als Immobilienfonds: Den Immobilien-Zertifikaten liegt in der Regel ein Immobilien-Index oder ein Future auf einen Immobilien-Index (z.B. beim S&P Case-Shiller Composite Home Price- Zertifikat von UniCredit, WKN: HV5561) zugrunde, dessen Wertentwicklung das Zertifikat nachvollzieht. Anleger investieren nicht direkt in ein Portfolio aus Immobilien, sondern in ein Zertifikat, also eine Schuldverschreibung.

Das hat gegenüber Immobilienfonds Nachteile und Vorteile. Nachteil: Es gibt bei Zertifikaten grundsätzlich ein Emittenten-Risiko, das unabhängig davon besteht, wie der jeweilige Basiswert sich entwickelt. Wird der Emittent zahlungsunfähig, ist das Geld weg. Anleger, die mit diesem Risiko gut leben können, bieten Immobilien-Zertifikate jedoch einige Vorteilen: Immobilien-Indizes sorgen bei den Zertifikaten für eine breite Risikostreuung, sie können im Gegensatz zu Direktinvestments nicht einstürzen, leer stehen oder pleitegehen. Zudem sind die Managementgebühren und Vertriebskosten bei Zertifikaten geringer – meistens jedenfalls. Insbesondere solche Zertifikate haben sich in letzter Zeit gut entwickelt, die die Wertentwicklung sogenannter Reits-Indizes wiedergeben. Die meisten dieser Zertifikate beziehen sich auf einen der GPR-Indizes. GPR ist die Abkürzung für Global Property Research, einem der renommiertesten und bekanntesten Anbieter von Immobilienindizes und Tochtergesellschaft der holländischen Fondsgesellschaft Kempen & Co, die auf Immobilien spezialisiert ist.

Reit steht für Real Estate Investment Trust. Reits sind börsennotierte Immobiliengesellschaften, die überwiegend Immobilien- und Grundstücksgesellschaften kaufen und managen. Diese wiederum erwirtschaften einen hohen Teil ihrer Bruttoerträge aus Vermietung, Verpachtung oder Veräußerung von Immobilien. Reits sind von jeder Art von Ertragssteuer befreit. Dafür werden mindestens 90 Prozent des Gewinns an die Aktionäre ausgeschüttet.

Die erwirtschafteten Renditen konnten sich in der Vergangenheit sehen lassen, sie liegen in der Regel höher als bei klassischen Immobilienfonds. Beispiel: Das World Reit (ex USA) Index-Zertifikat von UBS (WKN: UB1CT2). Der UBS Top 50 Index gibt die Entwicklung der 50 Reits mit der größten Marktkapitalisierung im GPR 250 Global Index wieder. US-Immobilienwerte bleiben ausgespart. Das hat sich im Index und auch beim Zertifikat positiv bemerkbar gemacht.

In den vergangenen zwölf Monaten hat das Zertifikat mehr als 60 Prozent an Wert zugelegt, ebenso wie das auf asiatische Immobilien ausgerichtete GPR AsiaPacific Top Property TR Index Open End Zertifikat von RBS (WKN: ABN2DN). Der Basiswert setzt sich hier aus den nach Marktkapitalisierung 20 größten Immobilien-Unternehmen ausdem asiatisch-pazifischen Raum zusammen. Auch das GPR Asia Top 20 Reit Zertifikat von UniCredit (WKN: HV16G6) hat sich in den vergangenen zwölf Monaten gut entwickelt. Mit dem noch unter dem Emittenten-Namen HypoVereinsbankAG aufgelegten Zertifikat profitieren Anleger ebenfalls von der Entwicklung 20 großer Reits in Asien. Die Reits werden nach festen Kriterien aus dem zu Grunde liegenden Basisindex, dem GPR General Asia Index, ausgewählt, nach Marktkapitalisierung gleich gewichtet, halbjährlich im März und September überprüft und gegebenenfalls angepasst.

Welche Chancen europäische Immobilienmärkte noch bieten, ist am UBS Europa Reit (ex UK) von der UBS zu besichtigen (WKN: UB1CT1). Ebenso wie beim Welt-Immobilien-Zertifikat der UBS profitiert dieses Zertifikat davon einen Immobilien-Krisenraum auszusparen, in diesem Fall Großbritannien. Das Zertifikat überzeugte zuletzt mit einer Performance von rund 76 Prozent in den vergangenen zwölf Monaten. Das sind rund 20 Prozentpunkte mehr als beim Index-Zertifikat von der Société Générale auf den DJ Stoxx 600 Real Estate Total Return Index (WKN: SG02NT).

Dieses Zertifikat investiert in eine Auswahl von 23 Immobilienunternehmen, die zu den 600 größten Unternehmen in Europa gehören. Die beiden größten Werte in dem Index sind zwei britische Unternehmen: Land Securities und British Land Company machen rund 24 Prozent des Indexes aus. Das Zertifikat ist währungsgesichert.

Weniger Volatilität

Besondere Beachtung verdient ein Ende 2009 aufgelegtes Zertifikatl (WKN: VT0RLV). „Anleger, die die Chancen des Immobilienmarktes nutzen wollen, sollten bedenken, dass es sich bei REITs in erster Linie in Bezug auf Rendite und Risiko um aktienähnliche Investments handelt und erst an zweiter Stelle um klassische Immobilienwerte“, sagt Heiko Geiger von Vontobel. „Die Volatilität von Reits ist entsprechend höher als bei einer direkten Investition in Immobilien und auch als bei offenen Immobilienfonds.

Deshalb haben wir einen Immobilien-Index entwickelt, dessen Volatilität möglichst niedrig sein soll.“ Bis jetzt geht diese Strategie auf: Die Volatilität beim weltweit investierenden Reits Low Volatility Zertifikat ist tatsächlich 15 Prozent niedriger als beim Vergleichsindex GPR 250. Performancespitzenreiter in der Auswahl sind zwei japanische Unternehmen: Japan Real Estate Investment (+ 23 Prozent seit Emission) und die Nippon Building Fund (+19 Prozent) haben trotz deutlich zurückgehender Mietpreise in Tokio deutlich an Wert zugelegt. Das spricht für ein gut aufgestelltes Immobilienportfolio.
Mit kritischem Blick

Fazit: Es gibt derzeit einige Argumente für Immobilien-Zertifikate. Die Entwicklung in den vergangenen zwölf Monaten macht Mut. Allerdings ist ein kritischer Blick in die Zertifikate-Broschüren wichtig. Investoren sollten nur Papiere kaufen, deren Konstruktion und Basiswert-Zusammensetzung sie verstehen und bewerten können. Reits beispielsweise bieten hohe Renditechancen, sind aber auch deutlich volatiler als Baufirmenoder gar Immobilienfonds. Wie sich volatilitätsreduzierte Zertifikate wie das Low-Volatility-Zertifikat von Vontobel entwickeln, muss sich in der Zukunft noch zeigen. Anleger sollten auch die Kosten im Blick behalten: Bei Immobilien- und Reit-Index-Zertifikaten sind die Managementkosten unterschiedlich hoch. Jedes Prozent Kosten will erst einmal verdient sein.



http://www.handelsblatt.com/finanzen/zertifikate-nachrichten/anlagestrategie-rueckbesinnu ng-auf-reale-werte;2548780

In den meisten Städten sinken die Büromieten weiter - darum halten sich die Investoren mit dem Kauf von Gewerbeimmobilien zurück. Im Trotzdem gab es im vergangenen Jahr nur wenige Schnäppchen. Auf der Branchenmesse Mipim zweifeln viele, dass sich das rasch ändern wird.
CANNES. Die Selbstsicherheit der Branche ist dahin: Auf ihrem diesjährigen Frühjahrstreff, der Gewerbeimmobilienmesse Mipim in Cannes, suchen die versammelten Immobilienprofis vor allem eines: Orientierung. „Die Unsicherheit ist nach wie vor sehr hoch“, sagt Stefan Brendgen, Geschäftsführer der Allianz Real Estate Deutschland. „Wir sehen zwar erste Transaktionen, aber die Meinungen über die erzielten Preise und die Einschätzung der Märkte gehen noch weit auseinander.“
Das erklärt auch, warum die Immobilientochter des größten deutschen Versicherers erst so wenige von den im vergangenen Jahr angekündigten Investitionen realisiert hat. Bis Ende 2013, so der Plan, sollen weltweit zehn Mrd. Euro angelegt sein, tatsächlich gekauft wurden 2009 Objekte für gerade einmal 500 Mio. Euro.
„Wir wollen das Richtige zum richtigen Zeitpunkt kaufen“, erklärt Brendgen die Zurückhaltung im vergangenen Jahr. In Deutschland und Osteuropa – den Märkten, für die er verantwortlich zeichnet – waren dies drei Objekte für knapp 230 Mio. Euro: ein 100 Mio. Euro schweres Shoppingcenter in Budapest, ein Büroensemble in München, das man zum gleichen Preis vom Energieversorger Eon erwarb, und ein Nahversorgungszentrum in Berlin.
Anderen Institutionellen geht es ähnlich: „Wir haben im vergangenen Jahr mit Käufen noch abgewartet“, sagt Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin von Generali Deutschland Immobilien und nennt zwei Gründe. Erstens seien Notverkäufe – und damit die Gelegenheit, ein Schnäppchen zu machen – weitgehend ausgeblieben. Denn „die Banken halten nach wie vor still“, so Deisenrieder. Gleichzeitig sei die Scheu vor immobilienspezifischen Risiken bei institutionellen Anlegern noch gewachsen. Kaufobjekte, die dem gewünschten Rendite-Risiko-Profil entsprächen, seien rar gesät, der Wettbewerb um das geringe Angebot hoch.
„Alle wollen eben die eierlegende Wollmilchsau“, sagt Piotr Bienkowski, Deutschland-Geschäftsführer des internationalen Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate. Gefragt seien Objekte in bester Lage, vollständig und auf zehn Jahre an Unternehmen bester Bonität vermietet und mit einer Miete, die jährlich im Gleichschritt mit der Inflation steigt. „Erstens aber fehlt aufgrund der schwierigen Finanzierung der nötige Nachschub an Neubauten; zweitens gehen Mieter in der heutigen wirtschaftlichen Lage nur noch ungern Verpflichtungen über zehn Jahre ein“, sagt Bienkowski. Man werde daher an irgendeiner Stelle Kompromisse machen müssen, sagt er, am ehesten wohl bei den Mietvertragslaufzeiten: „Der Markt durchläuft gerade einen Lernprozess.“
Standortbestimmung ist angesagt auf der diesjährigen Mipim. Anders als im vergangenen Jahr ist dabei das Problem mangelnder Immobilienfinanzierungen in den Hintergrund gerückt, wie eine Investorenumfrage zeigt, die das Beratungshaus CB Richard Ellis (CBRE) in Cannes präsentierte. Für die überwiegende Mehrheit ist die Vorstellung einer zweiten Rezessionswelle derzeit viel erschreckender, als dass Banken weiterhin bei der Kreditvergabe knausern (siehe Grafik). „Vor zwölf Monaten wäre die Antwort noch ganz anders ausgefallen, damals galt die Hauptsorge der Finanzierungsseite“, sagt CBRE-Researchleiter Nick Axford. Dass Fremdkapital nach wie vor nur eingeschränkt zur Verfügung stehen wird, gehöre eben bereits zur „neuen Normalität“ in der europäischen Immobilienwelt, sagt Christian Ulbrich, Europa-Chef des US-Beratungshauses Jones Lang Lasalle (JLL).
„Die Aufmerksamkeit der Branche richtet sich heute sehr stark auf die Frage, wann sich die EU-Volkswirtschaften wirtschaftlich erholen“, sagt CBRE-Mann Axford. Schnell werde es nicht gehen, sagt er, und es werde ein „ziemlich holpriger und steiniger Weg“ sein. „Die Arbeitslosigkeit kann noch bis zu zwei Jahre nach dem Ende einer Rezession ansteigen“, sagt Axford – und das wirke sich negativ auf die Nachfrage nach Büroflächen aus.
Auch in diesem Jahr werden daher nur in wenigen europäischen Städten die Büromieten wieder steigen, sind sich die großen Beratungshäuser einig. Am wahrscheinlichsten sei dies in London, Moskau und Warschau, heißt es bei JLL. Die weitaus meisten Städte allerdings haben den Abschwung der Mieten bei weitem noch nicht hinter sich.
Keine wirklich guten Nachrichten also für Investoren. Dennoch gehen Marktbeobachter davon aus, dass 2010 ein besseres Investmentjahr in Europa wird als das schwache Vorjahr. Für Deutschland, so die Prognosen, soll das Investmentvolumen von zehn Mrd. Euro auf bis zu 15 Mrd. Euro klettern – ein echter Sprung, der das Selbstbewusstsein der Branche ziemlich sicher wieder stärken dürfte.
Handelsblatt, 20.03.2010 10:00 Uhr

Immobilienbranche sucht nach Orientierung

In den meisten Städten sinken die Büromieten weiter - darum halten sich die Investoren mit dem Kauf von Gewerbeimmobilien zurück. Im Trotzdem gab es im vergangenen Jahr nur wenige Schnäppchen. Auf der Branchenmesse Mipim zweifeln viele, dass sich das rasch ändern wird.

CANNES. Die Selbstsicherheit der Branche ist dahin: Auf ihrem diesjährigen Frühjahrstreff, der Gewerbeimmobilienmesse Mipim in Cannes, suchen die versammelten Immobilienprofis vor allem eines: Orientierung. „Die Unsicherheit ist nach wie vor sehr hoch“, sagt Stefan Brendgen, Geschäftsführer der Allianz Real Estate Deutschland. „Wir sehen zwar erste Transaktionen, aber die Meinungen über die erzielten Preise und die Einschätzung der Märkte gehen noch weit auseinander.“

Das erklärt auch, warum die Immobilientochter des größten deutschen Versicherers erst so wenige von den im vergangenen Jahr angekündigten Investitionen realisiert hat. Bis Ende 2013, so der Plan, sollen weltweit zehn Mrd. Euro angelegt sein, tatsächlich gekauft wurden 2009 Objekte für gerade einmal 500 Mio. Euro.

„Wir wollen das Richtige zum richtigen Zeitpunkt kaufen“, erklärt Brendgen die Zurückhaltung im vergangenen Jahr. In Deutschland und Osteuropa – den Märkten, für die er verantwortlich zeichnet – waren dies drei Objekte für knapp 230 Mio. Euro: ein 100 Mio. Euro schweres Shoppingcenter in Budapest, ein Büroensemble in München, das man zum gleichen Preis vom Energieversorger Eon erwarb, und ein Nahversorgungszentrum in Berlin.

Anderen Institutionellen geht es ähnlich: „Wir haben im vergangenen Jahr mit Käufen noch abgewartet“, sagt Barbara Deisenrieder, Geschäftsführerin von Generali Deutschland Immobilien und nennt zwei Gründe. Erstens seien Notverkäufe – und damit die Gelegenheit, ein Schnäppchen zu machen – weitgehend ausgeblieben. Denn „die Banken halten nach wie vor still“, so Deisenrieder. Gleichzeitig sei die Scheu vor immobilienspezifischen Risiken bei institutionellen Anlegern noch gewachsen. Kaufobjekte, die dem gewünschten Rendite-Risiko-Profil entsprächen, seien rar gesät, der Wettbewerb um das geringe Angebot hoch.

„Alle wollen eben die eierlegende Wollmilchsau“, sagt Piotr Bienkowski, Deutschland-Geschäftsführer des internationalen Immobilienberaters BNP Paribas Real Estate. Gefragt seien Objekte in bester Lage, vollständig und auf zehn Jahre an Unternehmen bester Bonität vermietet und mit einer Miete, die jährlich im Gleichschritt mit der Inflation steigt. „Erstens aber fehlt aufgrund der schwierigen Finanzierung der nötige Nachschub an Neubauten; zweitens gehen Mieter in der heutigen wirtschaftlichen Lage nur noch ungern Verpflichtungen über zehn Jahre ein“, sagt Bienkowski. Man werde daher an irgendeiner Stelle Kompromisse machen müssen, sagt er, am ehesten wohl bei den Mietvertragslaufzeiten: „Der Markt durchläuft gerade einen Lernprozess.“

Standortbestimmung ist angesagt auf der diesjährigen Mipim. Anders als im vergangenen Jahr ist dabei das Problem mangelnder Immobilienfinanzierungen in den Hintergrund gerückt, wie eine Investorenumfrage zeigt, die das Beratungshaus CB Richard Ellis (CBRE) in Cannes präsentierte. Für die überwiegende Mehrheit ist die Vorstellung einer zweiten Rezessionswelle derzeit viel erschreckender, als dass Banken weiterhin bei der Kreditvergabe knausern (siehe Grafik). „Vor zwölf Monaten wäre die Antwort noch ganz anders ausgefallen, damals galt die Hauptsorge der Finanzierungsseite“, sagt CBRE-Researchleiter Nick Axford. Dass Fremdkapital nach wie vor nur eingeschränkt zur Verfügung stehen wird, gehöre eben bereits zur „neuen Normalität“ in der europäischen Immobilienwelt, sagt Christian Ulbrich, Europa-Chef des US-Beratungshauses Jones Lang Lasalle (JLL).

„Die Aufmerksamkeit der Branche richtet sich heute sehr stark auf die Frage, wann sich die EU-Volkswirtschaften wirtschaftlich erholen“, sagt CBRE-Mann Axford. Schnell werde es nicht gehen, sagt er, und es werde ein „ziemlich holpriger und steiniger Weg“ sein. „Die Arbeitslosigkeit kann noch bis zu zwei Jahre nach dem Ende einer Rezession ansteigen“, sagt Axford – und das wirke sich negativ auf die Nachfrage nach Büroflächen aus.

Auch in diesem Jahr werden daher nur in wenigen europäischen Städten die Büromieten wieder steigen, sind sich die großen Beratungshäuser einig. Am wahrscheinlichsten sei dies in London, Moskau und Warschau, heißt es bei JLL. Die weitaus meisten Städte allerdings haben den Abschwung der Mieten bei weitem noch nicht hinter sich.

Keine wirklich guten Nachrichten also für Investoren. Dennoch gehen Marktbeobachter davon aus, dass 2010 ein besseres Investmentjahr in Europa wird als das schwache Vorjahr. Für Deutschland, so die Prognosen, soll das Investmentvolumen von zehn Mrd. Euro auf bis zu 15 Mrd. Euro klettern – ein echter Sprung, der das Selbstbewusstsein der Branche ziemlich sicher wieder stärken dürfte.



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