Die unter Druck geratene Bauträger- und Beteiligungsgruppe Soravia hat ihren Hälfteanteil am Wiener
Dorotheum verpfändet. Der akute Liquiditätsengpass des Unternehmens von Hanno und Erwin Soravia sei
vorerst gebannt, berichtet "Der Standard" heute, Dienstag. Ein Sanierungspaket im Volumen von 20 Mio.
Euro, das mit Gläubigerbanken (UniCredit, Erste Bank, Raiffeisen Zentralbank, Sparkasse Oberösterreich)
ausverhandelt wurde, sei nun unter Dach und Fach. "Die Soravia-Gruppe ist mittelfristig ausfinanziert und
steht jetzt gut da", heißt es informierten Kreisen zufolge.
Die Banken gewährten den Angaben
zufolge unter anderem Zins- und Ratenstundungen bei Projekten und änderten die Kreditlinien. Im Zuge des
Restrukturierungsprogramms sollen die Soravias auch ihren Hälfteanteil am Dorotheum verpfändet haben.
Nach wie vor zum Verkauf stehe ihr noch verbliebener 25-Prozent-Anteil am Hotel Hilton am Stadtpark an
den Haupteigentümer, die Raiffeisen Zentralbank (RZB). Die Soravias könnten diese Option aber jederzeit
ziehen.
Der Absturz der osteuropäischen Immobilienmärkte, wo die meisten Soravia-Bauprojekte
stehen, hatte das Unternehmen in Turbulenzen gebracht. Der Verkauf von Einkaufszentren oder Bürohäusern
ist so gut wie unmöglich, bei Entwicklungsprojekten fallen ausschließlich Zinsen an, denen aber keine
Einnahmen gegenüberstehen. Als problematisch gilt der hohe Anteil an Fremdfinanzierungen bei der
Gruppe.
In Bukarest wurde Ende des Vorjahres das Metropolis Center fertig, ein gemischt
genutztes Objekt mit Büros, Einzelhandel, Hotel und Tiefgarage. Der Wert dieser Immobilien soll bei über
60 Mio. Euro liegen, allerdings seien 37 Mio. Euro fremdfinanziert. Bisher gibt es keinen Käufer.
"Niemand will derzeit ein Gebäude zu einem Toppreis in Bukarest kaufen", sagen Branchenkenner.
Damit Geld in die Kassen kommt, wurde bereits vor Monaten mit dem Abverkauf von Beteiligungen begonnen:
Den 44-Prozent-Anteil der Bürostadt TownTown in Erdberg wurde Mitte 2009 verkauft. Nun versuchen die
Soravias, auch ihren 44-prozentigen Anteil an der dortigen Garage um rund 10 Mio. Euro los zu werden. Das
gelang bisher nicht, weil die Mitgesellschafter nicht kaufen wollen und einem Verkauf an Dritte nicht
zustimmen. Anfang 2009 mussten die Soravias ihre Kinderstadt Minopolis abgeben, weil mit der Erlebniswelt
an der Wiener Reichsbrücke angeblich 11 Mio. Euro in den Sand gesetzt wurden, so die Zeitung. Ende
November wurde die bulgarische Mineralwasserfirma Devin verkauft. 'Unternehmensfinanzierung ist
gesichert' Die Finanzierung der zur Soravia Group gehörenden Soravia Real Estate (Geschäftsfeld
Immobilien) ist Unternehmensangaben von heute, Dienstag, zufolge gesichert. Ein entsprechendes
Maßnahmenpaket sei geschnürt worden. "Die Liquidität ist durch einen Eigenmittelzuschuss in Höhe von 20
Mio. Euro nachhaltig sichergestellt", sagte der CEO der Soravia Group, Erwin Soravia, zur APA. Bestehende
Projektfinanzierungen seien verlängert worden.
Durch gebundenes Eigenkapital bei zwei
fertiggestellten, aber in Folge der Wirtschaftskrise nicht verkaufbaren Projekten in Bukarest und Skopje
sei es zu einem Liquiditätsengpass gekommen, der nun behoben sei. "Bestehende Projektfinanzierungen
wurden prolongiert, sodass wir eine langfristig gesicherte, stabile Finanzierung für dieses Geschäftsfeld
haben. Von einem Restrukturierungspaket kann im Übrigen keine Rede sein", so der Unternehmenschef.
In diesem Zusammenhang seien keine Dorotheums-Anteile verpfändet worden. "Für den Bereich der
Soravia Equity (Geschäftsfeld Unternehmensbeteiligung) hätten selbstverständlich Firmenanteile zur
Besicherung der Betriebsmittelfinanzierung gedient", so Soravia. Dies sei aber nicht Gegenstand des
soeben beschlossenen Finanzierungspaketes für die Soravia Real Estate.
Das WirtschaftsBlatt recherchierte, was die ehemaligen Immobosse von Bank Austria Real Invest, Europolis,
Akron, Eco Business und Soravia jetzt tun.
Gleich mehrere ehemalige prominente
Immobilien-Chefs wollen nun mit eigenen Firmen ganz neu anfangen.
So hat sich Karl Derfler,
der jahrelange Immobilienfonds-Chef der Bank Austria mit seinen Freund Franz Helbich in der „Dr.
Derfler&Helbich GesmbH“ selbständig gemacht. „Wir vermitteln und beraten
Immobilieninvestments“, sagt Derfler. Fokus sei Österreich und da vor allem Wien.
Fachmarkt-Kette
Der ehemalige Akron-Manager Peter Ulm hat dagegen mit dem früheren
Europolis-Chef Bernhard Mayer die Immobilienfirma MRU Capital Partners gegründet. Diese spezialisiert
sich auf Büro- und Retailprojekte in Polen, Tschechien und der Slowakei.
Darüber hinaus hat
Ulm seit einiger Zeit die Firma Tradeland. An dieser ist Zwerenz &Krause GesmbH-Chef Erwin Krause
beteiligt. Krause hat seine ursprüngliche umtriebige Projektentwicklungsfirma vor Jahren an die
Immofinanz/Constantia Privatbank verkauft. Das erste gemeinsame große Bauprojekt der Tradeland ist ein
Fachmarkt in Wroclav. Die Eröffnung ist am 24.März. Finanziert werde das Vorhaben aus Eigenmitteln der
Partner beziehungsweise mit Investoren, wie dem englischen Venture Capital-Geber Revcap, sagt Ulm.
Geplant ist eine Kette von Fachmärkten Namens Family Point.
Von Eco zur Immo-Beratung
Auch Friedrich Scheck, bisher Eco Business Immobilien AG Vorstand, bleibt dem Immogeschäft treu:
Mit seiner WT80, Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungs GesmbH in der Oppolzergasse ist er im
Immosektor sowohl Partner als auch Dienstleister.
„Für selektive Projekte initiiere ich
Investment Clubs und berate Immoinvestoren“, sagt Scheck. Neben klassischen Anlageobjekten
beschäftige er sich auch mit Zukunfts-Branchen wie erneuerbarer Energie. Der regionale Schwerpunkt reiche
von Österreich über Westeuropa bis zum skandinavischen Raum. Darüber hinaus ist Scheck seit den 80ern
Partner der Steuerberatungskanzlei SWT Union in Wien Floridsdorf: Das 25-köpfige Team wird von zwei
Steuerberatern geführt. Operativ will sich Scheck in diese Geschäfte nicht mehr einbringen: „Ich
konzentriere mich auf den Immobilien- und Stiftungsbereich“.
Entflechtung angesagt
Tchavdar Stefanov, Ex-Vorstand der Soravia-Gruppe hat mit Ex-Soravia-Manager Miroslav Tantscher
die Robul Management GesmbH gegründet. Erstes Ziel sei,trotz „gutem Verhältnis“ die noch zu
Soravia bestehenden Verflechtungen aufzulösen. Stefanov ist noch an elf Immoprojekten, beziehunsgweise
21 Firmen der Soravias mit bis zu 16 Prozent beteiligt. Diese Projekte soll die Robul zu Ende führen und
wenn möglich und opportun, nach Fertigstellung verkaufen, sagt Stefanov. Er erwartet, dass sich die
Ostimmomärkte heuer merklich erholen.
Die Credit Suisse-Analysten
Simon Clark, Reto Meneghetti und Cédric Spahr beschäftigen sich in einer aktuellen Studie mit
Immobilienaktien. Hier ihr Resumee: Weltweit entwickelten Immobilienwerte von Mitte Februar bis zuletzt
im Zuge der abklingenden Nervosität über die griechischen Staatsfinanzen einen deutlichen
Kursauftrieb, der ihnen eine Outperformance gegenüber dem breiten globalen Aktienmarkt bescherte.
Performance-Spitzenreiter war der US-Markt (+15.7%), gefolgt von Asien (+9.7%) und Australien (+9.8%).
In Europa fiel die Kurserholung mit einem Plus von 4.7% bescheidener aus, während britische
Immobilienaktien (+0.4%) angesichts der mangelnden Wirtschaftsdynamik im Land weitgehend auf der Stelle
traten. Unseres Erachtens dürften börsenkotierte Immobilientitel im 2. Quartal dank positiver
Impulse von der Konjunkturseite weitere Kursgewinne verzeichnen, wenngleich der Aufwärtstrend durch das
Auslaufen der Fed-Aufkäufe von MBS (Mortgage- Backed Securities) Ende März gebremst werden könnte.
Europäische Immobilienaktien notierten bis Mitte März weitgehend unverändert und bildeten damit
die schwächste Region weltweit. Günstige Kaufgelegenheiten sind selten geworden, da die meisten
Unternehmen mittlerweile nahe am Net Asset Value (NAV) gehandelt werden. Wir würden uns auf Titel
konzentrieren, die wie Unibail (BUY) über eine solide Dividendenrendite verfügen, sich wie
Gecina (BUY) in einem Restrukturierungs- bzw. Umpositionierungsprozess befinden oder wie Atrium (BUY) vom
Wachstum in Osteuropa profitieren.
Der Schweizer Immobilienmarkt hat seit Jahresbeginn bis
Mitte März mit 13% weltweit den grössten Zugewinn verzeichnet. Infolge der jüngsten starken
Performance notieren die meisten Immobilienwerte inzwischen nahe am NAV oder leicht darüber. Auf
dem gegenwärtigen Niveau sehen wir in puncto Bewertungen kaum weiteres Aufwärtspotenzial.
Schweizer Titel sind jedoch als defensive Portfoliodiversifizierer und Renditealternative (z. B. Swiss
Prime Site (BUY)) attraktiv. Der Fokus der meisten Unternehmen ist stark auf den Büromarkt
ausgerichtet, der sich unseren Erwartungen zufolge im Jahr 2010 voraussichtlich abschwächen wird. Die
Bestätigung höherer Leerstände im 1. Halbjahr dürfte die Bewertungen belasten und somit wieder
attraktive Einstiegsgelegenheiten eröffnen.
Die Kurse börsenkotierter US-Immobilientrusts
haben in den letzten Wochen deutlich angezogen. Für Auftrieb sorgten neben dem soliden
US-Wirtschaftswachstum die engeren Kreditspreads sowie die Ankündigung eines Übernahmeangebots
für General Growth durch Simon Property. Nachdem das Management von Simon Property bei
Veröffentlichung der letzten Quartalszahlen eine Belebung der Flächennachfrage andeutete, hat sich der
Marktfokus jetzt auf entsprechende Wachstumschancen verlagert. Die Offerte von Simon Property für
General Growth wirkte als auslösendes Momentum für den Sektor. Auch wenn diese Übernahme scheitert,
sollte Simon Property dennoch die gewünschte externe Wachstumsstrategie verfolgen können. Immerhin
steht dem Unternehmen für den Aufkauf kleinerer Konkurrenten ein Liquiditätsvorrat in Höhe von 4
Mrd. US-Dollar zur Verfügung.
Aktuelle Analyse der Immobilienmärkte Polen, Slowakei und Tschechien: Erste Station der
“Investorenkarawane” auf dem Weg nach Osten? • Neue Projekte im Büro-, Shopping Center- und
Logistikbereich wurden durch Krise gestoppt oder zumindest verschoben • Stabilere
Wechselkurse und bessere Länderrisikoeinschätzung sind aber positive Vorzeichen für Erholung • Projektqualität sticht weiter, Spekulations-Motiv ist obsolet, solides „Immo-Handwerk“ ist
gefragt
Die internationale Krise hat die Märkte für kommerzielle Immobilien in Zentral- und
Osteuropa hart getroffen. So ist etwa das diesbezügliche Investitionsvolumen von 9,8 Milliarden
Euro 2008 auf 2,5 Milliarden Euro im Vorjahr gefallen. Gleichzeitig war in den letzten beiden
Quartalen 2009 wieder ein steigendes Investoreninteresse, vor allem nach Spitzenobjekten im Büro-
und Einzelhandelssektor Polens sowie Tschechiens, zu verzeichnen. Das ist ein Ergebnis der Bank Austria „Real Estate Country Facts“ zu Polen, Slowakei und Tschechien. Laut dieser aktuellen Marktanalyse stehen die Vorzeichen für eine Erholung gut: die volkswirtschaftlichen Indikatoren haben sich verbessert, Immobilieninvestoren zeigen wieder Interesse und die noch im Markt agierenden Banken haben zwar nach wie vor konservativere Finanzierungsstrukturen – allzu strenge
Auflagen werden jedoch schrittweise aufgegeben. Reinhard Madlencnik, Leiter Real Estate in der Bank
Austria: „Wir sind bereit, gute Projekte langfristig zu finanzieren: Für 2010 haben wir einen
spürbaren Anstieg des Kreditwachstums eingeplant.“
Wirtschaftskrise reduziert
Büroflächenwachstum Seit dem Jahr 2000 hat sich der Bestand an modernen Büroflächen in den
Hauptstädten Polens, Tschechiens und der Slowakei fast verdreifacht. Gerade in Zeiten des
Investment-Booms in CEE wurden enorm viele Büroprojekte realisiert, sehr viele davon waren
spekulativ und wurden noch knapp vor dem Ausbruch der globalen Finanzmarktkrise gestartet. So kommt
es, dass selbst am Höhepunkt der Krise in den Jahren 2008 und 2009 knapp 1,5 Millionen Quadratmeter
Büroneuflächen in Warschau, Prag und Bratislava fertig gestellt wurden. „Für 2010 und noch
deutlicher 2011 / 2012 erwarten wir einen Rückgang der Fertigstellung von neuen Büroflächen“,
sagt Reinhard Madlencnik „Zahlreiche Pipelineprojekte wurden im Zuge des Konjunktureinbruches auf
Eis gelegt und diese Projektstopps wirken sich nun zeitversetzt aus.“
Die Leerstandsraten
zeigen seit 2008 einen steigenden Trend, nachdem 2007 ein Tiefpunkt erreicht wurde. In Warschau
befand sich der Leerstand Ende des Vorjahres bei vergleichsweise moderaten 7 Prozent, Prag und
Bratislava wiesen hingegen bereits Raten von zirka 12 Prozent aus. Mit weiteren, wenn auch
unterschiedlich starken Anstiegen wird gerechnet. Bei der Mietpreisentwicklung, die ab 2006 in CEE
teilweise steil nach oben ging, hat die Wirtschaftskrise für den Markt (gesunde) Korrekturen
erzwungen. Die Rückgänge sind dabei in Prag und Bratislava relativ am geringsten ausgefallen, in
Warschau war das Minus entsprechend der höheren Ausgangslage am stärksten.
Einzelhandelsmieten unter Druck Bratislava, Prag und Warschau sind seit geraumer Zeit gesättigte
Märkte. Aus diesem Grund hat sich das Interesse der Investoren bereits vor der Krise auf andere
Groß- und Mittelstädte verlagert. Bis 2008 wurden manche Städte regelrecht mit Einkaufszentren
überhäuft. Im Vorjahr kamen ungefähr 1 Million Quadratmeter neue Handelsflächen in Polen, Slowakei
und Tschechien auf den Markt, 2010 soll sich die Neuproduktion in derselben Größenordnung bewegen.
Diese Flächen resultieren ebenfalls größtenteils aus Projekten, die sich bereits bei Beginn der
Finanzkrise in Bau befunden haben.
Die Leerstandsraten sind in Warschau und
Bratislava noch relativ gering. In Prag liegt die durchschnittliche Leerstandsrate mit rd. 10%
deutlich höher. „Aber auch in Prag gibt esTop- Einkaufszentren, deren Auslastung nach wie vor
ausgezeichnet ist. Lage und Konzept sind entscheidend, “ betont Reinhard Madlencnik.
„Ähnlich wie in anderen Ländern auch, nutzen Mieter die Krise, um Mieten nachzuverhandeln. Vermieter versuchen über Incentives, die sich nicht in den Nettomieten niederschlagen, die Mieter zu halten. Nichtsdestotrotz sind die Mieten deutlich zurückgekommen“, sagt Immobilienanalystin Karla Schestauber.
Neue Logistikflächen kommen kaum noch auf den Markt Der Bereich
Industrieimmobilien hat besonders schnell auf den Konjunktureinbruch reagiert. Sie werden oftmals
in einzelnen Modulen bzw. Phasen errichtet, sodass der Handlungsspielraum der Investoren relativ
groß ist. „Während vor der Krise viele Logistikflächen spekulativ errichtet wurden, was regional zu
einer hohen Überproduktion und zu relativ hohen Leerstandsraten führte, kommen derzeit kaum mehr
neue Logistikflächen auf den Markt“, so Schestauber.
Ähnlich wie im Büro- und Shopping
Center-Bereich zeichnet sich auch bei den Logistikflächen eine Stabilisierung der Spitzenrenditen
ab. Im Unterschied zu den anderen Nutzungsarten fand in diesem Segment auch eine Angleichung der
Renditen statt. Damit lagen Bratislava, Prag und Warschau die Spitzenrenditen Ende 2009 nahezu
gleichauf bei 8,75 Prozent. Bürospitzenrenditen lagen lt. Daten von CBRE Ende 2009 in Warschau bei
6,75 Prozent, in Prag bei 7 Prozent und Bratislava 7,50 Prozent.
„Die Schere zwischen
Spitzenrenditen und Renditen für Immobilien in weniger guten Lagen und weniger guter Qualität ist
deutlich aufgegangen. Diese Schere wird auch nur langsam wieder zusammengehen“, resümiert Reinhard
Madlencnik, „Investment-Projekte werden bei Finanzierungsentscheidungen auf Grund des geringeren
Risikos bevorzugt. Projekte, die durch Energieeffizienz und damit niedrige Bruttomieten überzeugen
können, haben einen Startvorteil.“
Die restlichen Österreicher können die nicht angesehen haben wenn sie ausgerechnet Atrium als Buy
nehmen. Erstens sind die auch alle weit unter NAV und zweitens auch noch relativ billiger als
Atrium.
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NAV Q4 2009 NAV Q3 2009 NAV HJ 2009 Kurs Kurs /
NAV CA Immobilien* ----- 17,97 18,21 8,02 44,63% CA Immo International ----- 9,73 10,34
5,46 56,12% Immofinanz* ----- 5,62 5,42 2,58 45,91% Immoeast ----- 7,31 7,25 3,91
53,49% Sparkassen Immobilien ----- 7,6 8,80 4,84 63,68% Eco Business
Immobilien ----- 10,37 10,27 4,40 42,43% conwert ----- 15,57 15,56 8,70 55,88% Atrium 5,81 4,49 77,28%
Neue Immofinanz** 4,90 ---- 2,58 52,65%
* vor Verwässerung durch WA ** bei vollständiger Wandlung der WA 2011 + Fusion mit
IEA
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Die Credit Suisse-Analysten Simon Clark, Reto
Meneghetti und Cédric Spahr beschäftigen sich in einer aktuellen Studie mit Immobilienaktien. Hier ihr
Resumee: Weltweit entwickelten Immobilienwerte von Mitte Februar bis zuletzt im Zuge der abklingenden
Nervosität über die griechischen Staatsfinanzen einen deutlichen Kursauftrieb, der ihnen eine
Outperformance gegenüber dem breiten globalen Aktienmarkt bescherte. Performance-Spitzenreiter war der
US-Markt (+15.7%), gefolgt von Asien (+9.7%) und Australien (+9.8%). In Europa fiel die Kurserholung
mit einem Plus von 4.7% bescheidener aus, während britische Immobilienaktien (+0.4%) angesichts der
mangelnden Wirtschaftsdynamik im Land weitgehend auf der Stelle traten. Unseres Erachtens dürften
börsenkotierte Immobilientitel im 2. Quartal dank positiver Impulse von der Konjunkturseite weitere
Kursgewinne verzeichnen, wenngleich der Aufwärtstrend durch das Auslaufen der Fed-Aufkäufe von MBS
(Mortgage- Backed Securities) Ende März gebremst werden könnte.
Europäische Immobilienaktien
notierten bis Mitte März weitgehend unverändert und bildeten damit die schwächste Region weltweit.
(b]Günstige Kaufgelegenheiten sind selten geworden, da die meisten Unternehmen mittlerweile nahe am
Net Asset Value (NAV) gehandelt werden. Wir würden uns auf Titel konzentrieren, die wie Unibail
(BUY) über eine solide Dividendenrendite verfügen, sich wie Gecina (BUY) in einem
Restrukturierungs- bzw. Umpositionierungsprozess befinden oder wie Atrium (BUY) vom Wachstum in Osteuropa
profitieren.
CA Immobilien : 30.88 +0.59%
Immofinanz : 23.5 -0.21%
DrEvil(199)
Peter35(13)
dynamite(10)
