Dann wird sich die Frage stellen, ob man sich mehr leisten kann oder will. Ohne die geplanten Mieten
aus Moskau ist jedenfalls eine Dividende von 15 Cents in den Folgejahren sehr anspruchsvoll. Mehr wird
der operative Gewinn nach Steuern nicht hergeben. außerdem braucht man Geld fuer geplante evtl ungeplante
Tilgungen.
Das EBIT überrascht, hätte eigentlich aufgrund
der Gewinnwarnung mit weniger gerechnet.
Mieterlöse // 234,6 // -4,7% // 246,1 Ergebnis
aus Asset Management // 184,4 // -11,0% // 207,1 Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 5,7 // -20,8%
// 7,2 Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // 5,1 // n.a. // -8,2 Nicht direkt zurechenbare
Aufwendungen // -29,8 // 33,2% // -44,6 Operatives Ergebnis // 169,5 // 1,6% // 166,8 Ergebnis
aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) // 194,4 // -15,5% // 230,2 Konzernergebnis* // -30,2 // n.a. //
165,0 Cashflow aus dem Ergebnis* // 143,9 // -24,6% // 190,9
*Vergleichszahl aus dem
Vorjahreszeitraum inkl. 100% BUWOG
Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete im 1. Halbjahr des
Geschäftsjahres 2014/15 ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles operatives Ergebnis in Höhe von EUR 169,5
Mio. (Vorjahr: EUR 166,8 Mio.). Trotz dieser Entwicklung ist das Konzernergebnis im 1. Halbjahr 2014/15
mit EUR -30,2 Mio. (Vorjahr: EUR 110,3 Mio. bzw. EUR 165,0 Mio. inkl. 100% BUWOG) negativ.
Ausschlaggebend dafür sind vor allem negative Effekte aus der währungsbereinigten Neubewertung des
Immobilienvermögens im zurückliegenden 2. Quartal, die auf Abwertungen von Immobilien in Osteuropa –
insbesondere in Russland, Polen und Tschechien – zurückzuführen sind. Diese währungsbereinigte
Neubewertung in Höhe von EUR -75,0 Mio. im Halbjahr reduziert das Konzernergebnis, ist jedoch nicht
zahlungswirksam. Weiters kam es im 2. Quartal zu einem erhöhten laufenden Ertragssteueraufwand, u.a.
aufgrund des Verkaufs der Schweizer Logistikimmobilien. Während somit das Ergebnis vor Ertragssteuern im
2. Quartal mit plus EUR 8,9 Mio. deutlich besser als im 1. Quartal ausfiel (EUR -18,5 Mio.), beläuft sich
das Konzernergebnis im 2. Quartal auf EUR -16,2 Mio. (1. Quartal: EUR -14,0 Mio.).
>Mieterlöse HJ 234,6 Q2 117 erwartet
117,6 > >EBIT HJ 194,4 Q2 182,5 erwartet 144,2 > >Konzernergebnis HJ
-30,2 Q2 -16,2 erwartet 56 > >Das EBIT überrascht, hätte eigentlich aufgrund der >Gewinnwarnung mit weniger gerechnet. > >Mieterlöse // 234,6 // -4,7% // 246,1 >Ergebnis aus Asset Management // 184,4 // -11,0% // 207,1 >Ergebnis aus Immobilienverkäufen
// 5,7 // -20,8% // 7,2 >Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // 5,1 // n.a. // -8,2 >Nicht direkt zurechenbare Aufwendungen // -29,8 // 33,2% // >-44,6 >Operatives
Ergebnis // 169,5 // 1,6% // 166,8 >Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) // 194,4 //
-15,5% >// 230,2 >Konzernergebnis* // -30,2 // n.a. // 165,0 >Cashflow aus dem
Ergebnis* // 143,9 // -24,6% // 190,9 > >*Vergleichszahl aus dem Vorjahreszeitraum inkl.
100% BUWOG > >Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete im 1. Halbjahr des >Geschäftsjahres 2014/15 ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles >operatives Ergebnis in Höhe
von EUR 169,5 Mio. (Vorjahr: EUR >166,8 Mio.). Trotz dieser Entwicklung ist das
Konzernergebnis >im 1. Halbjahr 2014/15 mit EUR -30,2 Mio. (Vorjahr: EUR 110,3 >Mio. bzw.
EUR 165,0 Mio. inkl. 100% BUWOG) negativ. >Ausschlaggebend dafür sind vor allem negative Effekte
aus der >währungsbereinigten Neubewertung des Immobilienvermögens im >zurückliegenden 2.
Quartal, die auf Abwertungen von Immobilien >in Osteuropa – insbesondere in Russland, Polen und
Tschechien >– zurückzuführen sind. Diese währungsbereinigte Neubewertung >in Höhe von EUR
-75,0 Mio. im Halbjahr reduziert das >Konzernergebnis, ist jedoch nicht zahlungswirksam. Weiters
kam >es im 2. Quartal zu einem erhöhten laufenden >Ertragssteueraufwand, u.a. aufgrund
des Verkaufs der Schweizer >Logistikimmobilien. Während somit das Ergebnis vor >Ertragssteuern im 2. Quartal mit plus EUR 8,9 Mio. deutlich >besser als im 1. Quartal
ausfiel (EUR -18,5 Mio.), beläuft >sich das Konzernergebnis im 2. Quartal auf EUR -16,2 Mio.
(1. >Quartal: EUR -14,0 Mio.).
Bemerkenswert sind die stark gestiegenen Forderungen, von denen ein kleiner Teil bereits wertberichtigt
wurde." More to come" wird in dieser Richtung angedeutet.
Immofinanz warnt ihre Anteilseigner angesichts der Rubel-Krise vor sinkenden Gewinnen. Der Verfall der
russischen Währung könnte sich "im Laufe der nächsten Quartale deutlicher als bislang in unserem
operativen Ergebnis niederschlagen", teilte das Unternehmen am Mittwochabend mit. Daher sei auch offen,
ob die Aktionäre wie zuvor angekündigt für das laufende Geschäftsjahr 2014/15 eine Dividende zwischen 15
und 20 Cent bekämen. Das sei davon abhängig, ob Immofinanz am Ende des Jahres einen Gewinn ausschütten
könne. Eine konkrete Prognose wagte das Unternehmen nicht mehr.
>Immofinanz warnt ihre Anteilseigner angesichts der >Rubel-Krise vor sinkenden Gewinnen. Der
Verfall der russischen >Währung könnte sich "im Laufe der nächsten Quartale >deutlicher
als bislang in unserem operativen Ergebnis >niederschlagen", teilte das Unternehmen am
Mittwochabend >mit. Daher sei auch offen, ob die Aktionäre wie zuvor >angekündigt für das
laufende Geschäftsjahr 2014/15 eine >Dividende zwischen 15 und 20 Cent bekämen. Das sei davon >abhängig, ob Immofinanz am Ende des Jahres einen Gewinn >ausschütten könne. Eine konkrete
Prognose wagte das >Unternehmen nicht mehr. > >
Cash Flow aus dem
operativen Geschäft war im Q1 82,6 im HJ 73 d.h. der Cash Flow im Q2 -10 Mio. Letztes Jahr was es ca. +84
Mio im Q2.
Würd sagen die Divi, vor allem in Hinblick auf den vorsichtigen Ausblick, gibt´s
wahrscheinlich nur stark reduziert.
Es wird wohl keine Cash Dividende geben, weil wegen Moskau kein Bilanzgewinn zu erwarten ist. nach
Rueckzahlung des BUWOG Bonds wird die Liquiditaet Anfang 2015 rd 750 Mio€ betragen und der Verkauf der "
restlichen" BUWOG Aktien ist angekündigt . Es kommt voraussichtlich zu einer erheblichen
Bilanzverkuerzung durch Abwertungen und Schuldenabbau.
"Warum wir die russischen Assets nicht verkaufen: Wir haben ein auf Cashflow basierendes Geschäftsmodell, die Immobilienmaschine. Dieses sieht
Immobilienverkäufe dann vor, wenn wir einen möglichst hohen Preis erzielen können. Das ist in Russland
angesichts der aktuellen Situation nicht der Fall. Verkäufe machen keinen Sinn, wenn der Markt am Boden
ist. Und selbst wenn wir in Russland höhere Einbußen bei den Mieterlösen hätten, würden wir dann noch
immer deutlich höhere Mieteinnahmen für vergleichbare Flächen als etwa in Rumänien, Polen oder Tschechien
realisieren.
Warum wir weiterhin Investments in einem moderaten Ausmaß in Moskau bzw. in
Moskau Umland in Betracht ziehen bzw. prüfen: Wir bewegen uns seit Jahren in diesem Markt, wir
kennen ihn und haben sehr gute Leute vor Ort. Moskau und Moskau Umland sind im Vergleich mit anderen
großen europäischen Städten nach wie vor unterversorgt mit qualitativ hochwertigen Retail-Flächen. Wir
sprechen hier von einem Gebiet mit rund 20 Mio. Menschen, in dem – bei „normalem“ Verlauf der Wirtschaft
– viel Geld zu verdienen ist. An und für sich wäre auch jetzt die Zeit für Projektierungen gut: Die
Preise für Grundstücke sinken. Aber natürlich, wir prüfen und evaluieren sehr genau. So haben wir uns
zuletzt etwa auch gegen ein Logistikprojekt entschieden, weil uns die Profitabilität nicht ausreichend
erschien, um die Risiken abzudecken – woanders in Europa hätte jeder Developer ein solches Projekt mit
Handkuss verwirklicht.
Zur Dividende: Eine weitere Eintrübung der Situation in Russland
würde voraussichtlich auch zusätzliche negative Effekte in der währungsbereinigten Neubewertung unserer
russischen Assets zur Folge haben. Das wiederum hat Auswirkungen, ob wir einen ausschüttungsfähigen
Bilanzgewinn in der IMMOFINANZ AG erzielen. Wir geben daher keine konkrete Guidance für eine Bardividende
an.
Zur Liquidität: Geld haben wir genug. Am Ende des dritten Quartals, also Ende Jänner,
werden wir voraussichtlich rund eine dreiviertel Milliarde Euro Cash haben – so viel wie noch nie seit
ich in der IMMOFINANZ bin. Wenn ich das mit der letzten Krise denke, beruhigt mich das ungemein, so
Zehetner. Im zurückliegenden zweiten Quartal wurde die sogenannte „Equity Bridge“ – eine mit mehreren
Banken abgeschlossene Kreditfinanzierung in Höhe von 260,0 Mio. Euro, deren Mittel zur Zeichnung der
BUWOG-Wandelanleihe in gleicher Höhe dienten, zur Gänze zurück bezahlt. Das BUWOG-Management hat zudem
angekündigt, eine bis Ende Dezember eingeräumte Call-Option auszuüben und den Wandelbond
zurückzuzahlen.
Per Ende zweites Quartal konnten die Finanzierungskosten auf unter 4% gesenkt
werden (inklusive der Aufwendungen für Derivate beträgt der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der
wesentlichen Finanzverbindlichkeiten 3,98%).
Zum Rollout unserer STOP.SHOP.s: Aktuell
halten wir bei 52 Standorten unserer Fachmarktkette in insgesamt sechs Ländern. Mit Serbien kommt das
siebente Land hinzu, dort wird der erste STOP.SHOP. voraussichtlich im zweiten Quartal 2015 eröffnen,
drei bis vier weitere Fachmärkte könnten im Jahresverlauf folgen. Zudem arbeiten wir an der
STOP.SHOP.-Expansion in Rumänien (Land Nummer 8), dort haben wir bereits einige interessante Grundstücke
identifiziert. Im Laufe der nächsten Jahre ist es also durchaus möglich, dass wir auf an die 80, 90 oder
100 STOP.SHOPs. kommen."
Die übertreiben zwar hier und da, aber diese Zusammenfassung finde ich gut.
“Die
Bilanz ist klar positiv”
Das ist die Headline eines Interviews im heutigen Format mit Dr.
Zehetner in dem er generös Bilanz über das aus seiner Sicht “klar positive” Jahr von Immofinanz und BUWOG
zieht.
Selten haben Aktionäre so eine öffentlich vortegragene Chuzpe eines CEO gelesen. Diese
Chuzpe des Herrn Zehetner schlägt sogar noch die Unsäglichkeit seines Sagers “Die BUWOG ist die
Dividende”.
Wir wollen die “klar positive” 2014-er-Bilanz des Herrn Zehetner noch einmal Revue
passieren lassen:
– Die BUWOG sollte nach Abspaltung ihren Weg in den mDAX finden und deutsche
Investoren anziehen – Dieses Ziel ist kolossal gescheitert. Die BUWOG fristet in Frankfurt ein
Mauerblümchendasein und wird dort kaum gehandelt.
– Der BUWOG-Spin off sollte die
Marktkapitalisierung von Immofinanz alt und BUWOG im Vergleich zur früheren Gesamt-Immofinanz heben –
auch dieses Ziel ist kolossal gescheitert. Vor dem Spin-Off notierte die Immofinanz alt auf über 3,60
Euro. Heute notieren die Immofinanz neu und die 1/20 BUWOG kummuliert auf 2,80 Euro und damit unter dem
Stand von 2010. Die Marktkapitalisierung ist innerhalb eines guten halbne Jahres um rund 600 Millionen
(!) Euro gesunken!
>Die übertreiben zwar hier und da, aber diese Zusammenfassung >finde ich gut. > > > >“Die Bilanz ist klar positiv” > >Das ist die Headline eines
Interviews im heutigen Format mit >Dr. Zehetner in dem er generös Bilanz über das aus seiner >Sicht “klar positive” Jahr von Immofinanz und BUWOG zieht.
Leider nicht online das
Interview. Hat jemand die ausgabe und kann kurz zusammenfassen?
Zu den temporären Mietreduktionen in unseren Moskauer Shopping Center: Wir gewähren die
Mietreduktionen üblicherweise für einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten. Da sich die
Rubelabschwächung in den zurückliegenden Monaten fortgesetzt hat, werden wir diese Politik der temporären
Nachlässe fortsetzen müssen. Bei den russischen Konsumenten führen der schwache Rubel, die hohe
Inflation und ein im Vergleich dazu schwächeres Wachstum der Nominallöhne zu einem Kaufkraftverlust. Die
Stimmung im Einzelhandel ist somit merkbar gedämpft: Während sich die Frequenz in den Einkaufszentren auf
Sicht der zurückliegenden Monate insgesamt nur leicht rückläufig zeigte, berichten unsere Mieter doch von
spürbaren Umsatzrückgängen. Für die Entwicklung im 3. Quartal unseres Geschäftsjahres spielt auch eine
Rolle, wie das – üblicherweise starke Weihnachtsgeschäft – ausfallen wird.
Kurzes Business
Update zu Russland (nachzulesen auch in der Präsentation zu den Halbjahresergebnissen): Like-for-like sind die Mieterlöse im Q2 2014/15 (im Vergleich zum Q1) um 1,1% gesunken (auf 44,3 Mio.
Euro). Der Footfall (das ist die Anzahl der Besucher) in unseren Shopping Center war im Zeitraum Jänner
bis November 2014 um rund 6% geringer als im Vergleichszeitraum 2013 (ohne Goodzone).
Der
Vermietungsgrad in unseren Einkaufszentren erhöhte sich per Ende Q2 leicht auf 94,4% (nach 93,7%). Sieht
man sich den Mietermix an, so entfallen 35% auf nationale und 65% auf internationale Mieter. Vor allem
kleinere nationale Mieter leiden im aktuellen Umfeld unter den steigenden Rent-to-Sales-Ratios
(Verhältnis von Miete zu Umsatz).
Warum wir die russischen Assets nicht verkaufen: Wir
haben ein auf Cashflow basierendes Geschäftsmodell, die Immobilienmaschine. Dieses sieht
Immobilienverkäufe dann vor, wenn wir einen möglichst hohen Preis erzielen können. Das ist in Russland
angesichts der aktuellen Situation nicht der Fall. Verkäufe machen keinen Sinn, wenn der Markt am Boden
ist. Und selbst wenn wir in Russland höhere Einbußen bei den Mieterlösen hätten, würden wir dann noch
immer deutlich höhere Mieteinnahmen für vergleichbare Flächen als etwa in Rumänien, Polen oder Tschechien
realisieren.
Warum wir weiterhin Investments in einem moderaten Ausmaß in Moskau bzw. in
Moskau Umland in Betracht ziehen bzw. prüfen: Wir bewegen uns seit Jahren in diesem Markt, wir
kennen ihn und haben sehr gute Leute vor Ort. Moskau und Moskau Umland sind im Vergleich mit anderen
großen europäischen Städten nach wie vor unterversorgt mit qualitativ hochwertigen Retail-Flächen. Wir
sprechen hier von einem Gebiet mit rund 20 Mio. Menschen, in dem – bei „normalem“ Verlauf der Wirtschaft
– viel Geld zu verdienen ist. An und für sich wäre auch jetzt die Zeit für Projektierungen gut: Die
Preise für Grundstücke sinken. Aber natürlich, wir prüfen und evaluieren sehr genau. So haben wir uns
zuletzt etwa auch gegen ein Logistikprojekt entschieden, weil uns die Profitabilität nicht ausreichend
erschien, um die Risiken abzudecken – woanders in Europa hätte jeder Developer ein solches Projekt mit
Handkuss verwirklicht.
Zur Dividende: Eine weitere Eintrübung der Situation in Russland
würde voraussichtlich auch zusätzliche negative Effekte in der währungsbereinigten Neubewertung unserer
russischen Assets zur Folge haben. Das wiederum hat Auswirkungen, ob wir einen ausschüttungsfähigen
Bilanzgewinn in der IMMOFINANZ AG erzielen. Wir geben daher keine konkrete Guidance für eine Bardividende
an.
Zur Liquidität: Geld haben wir genug. Am Ende des dritten Quartals, also Ende
Jänner, werden wir voraussichtlich rund eine dreiviertel Milliarde Euro Cash haben – so viel wie noch nie
seit ich in der IMMOFINANZ bin. Wenn ich das mit der letzten Krise denke, beruhigt mich das ungemein, so
Zehetner. Im zurückliegenden zweiten Quartal wurde die sogenannte „Equity Bridge“ – eine mit mehreren
Banken abgeschlossene Kreditfinanzierung in Höhe von 260,0 Mio. Euro, deren Mittel zur Zeichnung der
BUWOG-Wandelanleihe in gleicher Höhe dienten, zur Gänze zurück bezahlt. Das BUWOG-Management hat zudem
angekündigt, eine bis Ende Dezember eingeräumte Call-Option auszuüben und den Wandelbond zurückzuzahlen.
Per Ende zweites Quartal konnten die Finanzierungskosten auf unter 4% gesenkt werden
(inklusive der Aufwendungen für Derivate beträgt der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der
wesentlichen Finanzverbindlichkeiten 3,98%).
Zum Rollout unserer STOP.SHOP.s: Aktuell
halten wir bei 52 Standorten unserer Fachmarktkette in insgesamt sechs Ländern. Mit Serbien kommt das
siebente Land hinzu, dort wird der erste STOP.SHOP. voraussichtlich im zweiten Quartal 2015 eröffnen,
drei bis vier weitere Fachmärkte könnten im Jahresverlauf folgen. Zudem arbeiten wir an der
STOP.SHOP.-Expansion in Rumänien (Land Nummer 8), dort haben wir bereits einige interessante Grundstücke
identifiziert. Im Laufe der nächsten Jahre ist es also durchaus möglich, dass wir auf an die 80, 90 oder
100 STOP.SHOPs. kommen.
"announcement by President Vladimir Putin of
pursuing the de-offshorisation of the Russian economy and the introduction to the tax code of clauses
related to taxation of profits of ... foreign companies"
ich würde das genau andersrum verstehen. er will anreize für die heimkehrer etc schaffen.
>Kommen da neue Steuern auf die Immofinanz zu?
"announcement by President Vladimir Putin
of pursuing the de-offshorisation of the Russian economy and the introduction to the tax code of clauses
related to taxation of profits of ... foreign companies"
IMMOFINANZ Group: Tochter DLG veräußert Logistik-Immobilie in Vaihingen
22.12.2014 Die
Deutsche Lagerhaus (DLG), eine 100%-Tochter der IMMOFINANZ Group, hat ihre gemeinsam mit greenfield
development gehaltene Logistik-Immobilie im deutschen Vaihingen an der Enz an die niederländische Geneba
Properties N.V. im Rahmen eines Share Deals verkauft. Der Verkaufspreis liegt über Buchwert. Bei dem
Objekt handelt es sich um ein Eigen-Development, das in den Jahren 2013/14 im Rahmen eines Joint Ventures
errichtet worden ist (75% DLG, 25% greenfield).
„Diese Transaktion bestätigt nicht nur das
gestiegene Interesse an Logistik-Assets in Deutschland und damit die positive Dynamik dieser Assetklasse,
vielmehr sind die Entwicklung und der anschließend rasche Verkauf der Immobilie in Vaihingen ein
Paradebeispiel für das Funktionieren unserer Immobilienmaschine“, sagt Eduard Zehetner, CEO der
IMMOFINANZ Group. „Die IMMOFINANZ konnte damit einen hohen Development-Gewinn bezogen auf die
Errichtungskosten erzielen.“
Die beim Verkauf generierten liquiden Mittel fließen in die
Entwicklung weiterer Logistikimmobilien in Deutschland, wo die Position der DLG als wichtiger
Logistik-Player ausgebaut werden soll.
Das abgegebene Objekt befindet sich in der
Otto-Hahn-Straße 10 auf einem 71.535 m² großen Grundstück, zentral in Vaihingen an der Enz im Südwesten
Deutschlands gelegen. Eine gute Anbindung an das deutsche Autobahnnetz ist in alle Richtungen gegeben,
zudem befindet sich eine ausreichende Zahl an PKW- und LKW-Stellplätzen vor Ort.
Die
Bauarbeiten sind im Juli 2013 gestartet und konnten plangemäß Anfang 2014 abgeschlossen werden. Die
Gesamtmietfläche von 44.456 m² ist zur Gänze an renommierte Logistikunternehmen vergeben: DSV (30.539 m²)
betreibt an diesem Standort ein Zentrallager für Elektrowerkzeuge (AEG Powertools, Milwaukee); die Firma
Dachser nutzt ihre Mietfläche (13.917 m²) zum Umschlag u.a. von Tesa-Produkten.
„Auf einem Treffen mit Vertretern der Regierung und der Gouverneure sagte Putin am Mittwoch, ein zu hoher
Wodkapreis fördere die Schwarzbrennerei, und dieser Alkohol sei noch riskanter für die Gesundheit als der
legal hergestellte.“
edit: wodka - grundnahrungsmittel - plötzlich riskant für
die gesundheit? das nenne ich eine geile ausformung von heuchelei. in wahrheit sorgt er sich um allzu
klares denkvermögen seiner rangniedersten schäfchen, will sie ruhig stellen, oder will verhindern dass
sie vermehrt das billigere benzin saufen, oder lack schnüffeln.
Immofinanz : 23.4 -0.64%
caj(339)
Nosferatu(8)
Peter35(13)