Verlust, aber eigentlich gar nicht so schlecht, angesichts der Umstände:
"Erstes Quartal
2014/15 operativ solide, aber durch währungsbedingte Neubewertung negativ belastet
Die
IMMOFINANZ Group erwirtschaftete vorläufigen Zahlen zufolge im ersten Quartal des Geschäftsjahres
2014/15 ein solides operatives Ergebnis in Höhe von EUR 90,9 Mio. Der Rückgang im Vergleich zum
Vorjahr um 6,5% (Vorjahr: EUR 97,2 Mio.) ist vor allem auf die plangemäß durchgeführten Immobilienverkäufe im letzten Geschäftsjahr zurückzuführen. Nachdem sich die Mieterlöse im
Geschäftsjahr 2013/14 in einer Like-for-like Betrachtung weitgehend stabil (-1,3%) entwickelt
hatten, wurde im Startquartal des aktuellen Geschäftsjahres 2014/15 ein Plus von 1,4% erzielt (im
Vergleich zum Q4 2013/14).
Trotz der soliden operativen Entwicklung ist das
Konzernergebnis für das erste Quartal 2014/15 nach vorläufigen Zahlen mit EUR -14,0 Mio.
(Vorjahr: EUR 119,8 Mio.) negativ. Ausschlaggebend dafür sind vor allem negative Effekte aus
der währungsbedingten Neubewertung des Immobilienvermögens, die auf die Rubel-Aufwertung im Zeitraum
Anfang Mai bis Ende Juli 2014 gegenüber EUR und USD zurückzuführen sind. Diese währungsbedingte Neubewertung in Höhe von EUR -75,9 Mio. reduziert das Konzernergebnis, ist jedoch nicht
zahlungswirksam. Die währungsbereinigte Neubewertung hatte nach vorläufigen Zahlen im ersten Quartal
keinen wesentlichen Effekt auf das Konzernergebnis und beläuft sich auf EUR -2,7 Mio.
Auf
Basis der bisherigen Rubel-Entwicklung seit Beginn des zweiten Quartals 2014/15 ist für dieses
zweite Quartal aus heutiger Sicht eine Umkehrung dieses Effekts, also ein positives
währungsbedingtes Ergebnis aus der Neubewertung des Immobilienvermögens, zu erwarten.
Ohne die unbaren negativen Effekte aus Wechselkursen und Derivaten beträgt das vorläufige
Konzernergebnis im Q1 2014/15 EUR 47,6 Mio. Dies ist eine Verbesserung um 3,7% gegenüber dem
Vergleichswert aus dem Q1 2013/14 (EUR 45,9 Mio.).
Der nachhaltige Unternehmens-Cashflow
(FFO) für das erste Quartal beläuft sich nach vorläufigen Zahlen auf EUR 47,7 Mio. Dies entspricht
einer vorläufigen annualisierten FFO-Rendite nach Steuern von 11,4%.*
Weiters ist zu
berücksichtigen, dass das anteilige Quartalsergebnis der BUWOG Gruppe, an der die IMMOFINANZ 49%
hält, nicht im Konzernergebnis zum 1. Quartal enthalten ist, da die BUWOG ihr Quartalsergebnis erst
nach der IMMOFINANZ Group veröffentlicht. Diese unterschiedliche zeitliche Taktung der
Abschlusserstellung hat zur Folge, dass die IMMOFINANZ die BUWOG-Quartalszahlen künftig mit einer
Verzögerung von einem Quartal in ihrem Ergebnis berücksichtigen wird. Die erstmalige
Berücksichtigung erfolgt daher in den Ergebniszahlen für das zweite Quartal 2014/15, in denen
das anteilige BUWOG-Ergebnis aus dem ersten Quartal 2014/15 enthalten sein wird.
Die
IMMOFINANZ wird die finalen Zahlen für das Q1 2014/15 wie geplant am 23. September 2014 nach
Handelsschluss an der Börse Wien veröffentlichen.
* Nachhaltiger Unternehmens-Cashflow
(exkl. BUWOG): Cashflow aus dem Ergebnis (EUR 80,9 Mio.) + Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen
(EUR 1,3 Mio.) - Gezahlte Zinsen (EUR 36,4 Mio.) - Geldabfluss aus Derivatgeschäften (EUR 5,4
Mio.) + Ergebnis aus Immobilienverkäufen (EUR 7,3 Mio.) auf Basis Marktkapitalisierung per
18.September 2014 (Aktienkurs EUR 2,37) exkl. eigene Aktien und Marktkapitalisierung des BUWOG-Aktienanteils (EUR 731,7 Mio. bei einem Aktienkurs von EUR 14,99 per 18. September 2014)."
>Ich muß wirklich einmal bei IIA nachfragen was es mit diesen >Rubeleffekten auf sich >Hat. Bisher verstehe ich es nicht.
Im Immofinanz Blog gibt es eine Antwort darauf.
Ganz verstehe ich aber trotzdem nicht, warum sich der Effekt nicht sofort zur Gänze aufhebt. Eventuell
nur durch verschiedene Stichtage von Bewertung und Bilanzerstellung?
"Wie kommen diese
zustande? Immobiliengutachten werden in der Regel auf Basis von Eurowerten erstellt, die lokalen
Tochtergesellschaften bilanzieren allerdings in Rubel. Am Bilanzstichtag werden die russischen
Vermögenswerte in Euro umgerechnet. Gegenüber dem Euro gesunkene Kurse der Fremdwährung (wie das nun beim
Rubel der Fall war) führen durch die Umrechnung zu niedrigeren Eurowerten als im Vorjahresgutachten.
Steht ihnen der unveränderte Gutachtenswert in Euro gegenüber, ergibt sich durch Rückrechnung in Rubel –
bedingt durch den gesunkenen Kurs – eine währungsbedingte Aufwertung.
Dieser Effekt wird im
Finanzergebnis teilweise wieder aufgehoben, da sich bei einem schwächeren Rubel die Verbindlichkeiten in
Euro in den russischen Tochtergesellschaften erhöhen – hier sind die Währungseffekte mit rund EUR 136
Mio. negativ."
IMMOFINANZ – Diese Themen interessierten unsere Warschau-Anleger
Beitrag von Stefan Schönauer,
Head of Corporate Finance & Investor Relations 15.09.2014 | 0 Kommentare
Vergangene Woche
standen Investorenkonferenzen in Warschau am Programm. Im Rahmen der ING Real Estate, Transportation &
Chemicals Konferenz und des von RCB und Wiener Börse organisierten „Austrian Day in Warschau“ haben wir
mit 13 Investoren Einzelgespräche zur IMMOFINANZ und dem aktuellen Umfeld geführt. Das Interesse war
insgesamt sehr gut.
Was waren die wichtigsten Themen aus Investorensicht?
1.
Die weitere Entwicklung des Konflikts in der Ukraine und mögliche Auswirkungen auf unsere Shopping Center
in Moskau sowie die deutliche Kurskorrektur der Aktie durch diese Krise.
Die Krise in der
Ukraine ist zweifelsohne ein Unsicherheitsfaktor. Was die politischen Entscheidungen und die Auswirkungen
auf die Märkte anbelangt, so sind diese aus Unternehmenssicht natürlich nicht beeinflussbar. Generell
betreffen die Sanktionen die IMMOFINANZ nicht direkt. Klarerweise sind wir als Eigentümer großer
Einkaufszentren in Moskau aber indirekt davon berührt. Denn latente Kriegsängste und wirtschaftliche
Sanktionen sind der Konsumlaune nicht förderlich. Was die politische Ebene anbelangt, so können wir nur
hoffen, dass früher als später die Vernunft siegt.
Mit Blick auf das operative Geschäft
spielt die Schwäche bzw. Stärke des Rubels eine Rolle. Wie bereits in der Vergangenheit mitgeteilt, sind
die Mieteinnahmen des russischen Portfolios in den Währungen Euro oder US-Dollar fixiert, ein anhaltender
Wertverfall des Rubels verschlechtert allerdings die Kostenverhältnisse für unsere Mieter. Wir sind daher
– wie angekündigt – einigen unserer Mieter mit temporären Mietreduktionen entgegenkommen. Dies bedeutet
für unsere Kollegen im Asset Management zwar eine nicht zu unterschätzende Mehrarbeit, gehört aber
dennoch zum Tagesgeschäft. In Summe erwarten wir steigende Mieteinnahmen aus Russland, da unser jüngstes
Shopping Center GOODZONE immer mehr an Fahrt aufnimmt und Mieteinnahmen generiert.
2.
Ein Update zur Situation am Office-Markt in Warschau.
Wir tätigen derzeit keine
Neuinvestments in den Warschauer Büromarkt und konzentrieren uns auf eine Optimierung der
Vermietungssituation in unserem Büro-Bestand.
Warschau erlebt momentan einen Marktzyklus, den
wir in anderen Ländern - etwa Bukarest oder Wien – bereits in der Vergangenheit gesehen haben. Die
Neubautätigkeit ist derzeit sehr rege, es ist daher zu erwarten, dass die Leerstandsrate am Markt weiter
ansteigt. Wir gehen davon aus, dass es uns – wie auch in der Vergangenheit – gelingen wird, die Preise
stabil zu halten.
In einer weiteren Marktphase könnte es dann zur Verschiebung von Projekten
und zum Einsetzen eines Konsolidierungsprozesses kommen. In dieser Phase ergeben sich erfahrungsgemäß
auch wieder günstige Gelegenheiten für Zukäufe.
Die positive Wirtschaftsentwicklung in Polen
mit deutlich höheren Wachstumsraten als in Westeuropa sollte jedenfalls den Wiedervermietungsprozess
unterstützen.
Kurz ein paar Worte zur Entwicklung des Auslastungsgrads im zurückliegenden
Geschäftsjahr 2013/14 in Polen: Dieser lag per Ende April 2014 bei unseren Bestandsimmobilien in Polen
bei 77,8%. Der Rückgang im Vergleich zum Vorjahr (88,6%) ist dabei zum einen auf den Verkauf des voll
vermieteten Silesia City Centers in Kattowitz zurückzuführen, zum anderen auf einen gestiegenen Leerstand
in einigen Büroimmobilien sowie einer Logistikimmobilie, bei denen – aufgrund des Mieterzyklus -
gleichzeitig eine Vielzahl von Mietverträgen ausgelaufen sind und nicht alle Verträge verlängert werden
konnten. Außerdem hat die IMMOFINANZ diesen Leerstand und die Sperre der Zufahrtsstraße im Zuge des
U-Bahn-Baus dazu genutzt, bei einem Objekt die technische Gebäudeausstattung komplett zu erneuern. Die
Wiedervermietung der drei genannten Objekte liegt mittlerweile bereits bei fast 70%.
3.
Die erfolgreiche Platzierung der Umtauschanleihe in BUWOG Aktien im Volumen von EUR 375 Mio. und die
damit verbundene nachhaltige Senkung der Finanzierungskosten im Konzern.
Hier ist geplant, im
laufenden Geschäftsjahr 2014/15 sowohl die Finanzierung mit eigenen Aktien (rund EUR 150 Mio.) und die
Equity Bridge (EUR 260 Mio.) – das ist jene Finanzierung, die wir für die Zeichnung der
BUWOG-Wandelanleihe aufgenommen haben – zurückzuzahlen.
Finanziert werden diese Rückführungen
aus der sehr günstig verzinsten Umtauschanleihe (EUR 375 Mio., 1,5% Kupon p.a.) und dem erwarteten Call
der BUWOG-Wandelanleihe (EUR 260 Mio. plus EUR 3 Mio. – Tilgung zu 101%) sowie den Dividendenzahlungen
aus den BUWOG-Aktien, die von der IMMOFINANZ gehalten werden.
Was die zur Gänze von der
IMMOFINANZ gezeichnete BUWOG-Wandelanleihe mit einem Volumen von EUR 260 Mio. anbelangt, so ist die BUWOG
im Zeitraum bis Ende Jänner 2015 berechtigt, diese zu kündigen und vollumfänglich zurückzuzahlen. Das
BUWOG-Management hat bereits angekündigt, mit hoher Wahrscheinlichkeit von dieser Möglichkeit Gebrauch
machen zu wollen.
IMMOFINANZ: "Wir haben einfach gute Deals gemacht"
Beitrag von Bettina Schragl, Head of
Corporate Communications 12.09.2014 | 0 Kommentare
Im Interview für den aktuellen
Geschäftsbericht 2013/14 spricht Marco Kohla, Director Transactions der IMMOFINANZ Group, über die
Unterschiede am Transaktionsmarkt in West- und Osteuropa, neue Käufer und erklärt, warum Osteuropa für
Investoren zunehmend zur Alternative wird.
Erneut hat die IMMOFINANZ im Geschäftsjahr 2013/14
ein Rekordvolumen bei Immobilienverkäufen erzielt. Spiegelt das die Stimmung am Gesamtmarkt wider?
Marco Kohla: Auch im zurückliegenden Geschäftsjahr konnten wir wieder große Volumina über
Verkehrswert, teilweise sogar mit Gewinnspannen von 10% und mehr, veräußern. Wir sind froh und stolz, die
Strategie des aktiven Tradings erfolgreich fortgesetzt zu haben. Diese werden wir auch künftig
beibehalten. Als Spiegelbild des Markts würde ich das Ergebnis aber nicht unbedingt sehen. Zwar hat der
Transaktionsmarkt in einigen Segmenten wieder angezogen, von Rekordständen ist CEE aber noch weit
entfernt. Wir haben einfach gute Deals gemacht.
Es gibt also nach wie vor große Unterschiede
zwischen West- und Osteuropa?
Die Diskrepanz zwischen den westeuropäischen Ländern und
Osteuropa ist nach wie vor immanent. Das sieht man allein an den Transaktionsvolumina: Westeuropa kam im
Jahr 2013 auf EUR 145,0 Mrd., während in Osteuropa nur rund EUR 10,0 Mrd. gehandelt wurden. Und in dieser
Zahl, die allerdings beinahe Vorkrisenniveau erreicht, ist Russland bereits inkludiert. Innerhalb
Osteuropas sind weiterhin Polen und Tschechien die aktivsten Märkte mit deutlichem Abstand zum Rest. Aber
eine Erholung ist hier eindeutig spürbar, es wird zum Beispiel wieder nach Bukarest geschaut.
Inwiefern hat sich das Stimmungsbild der Investoren im zurückliegenden Jahr geändert?
Für
einige der großen Investoren werden die westlichen Märkte wieder reichlich teuer. Mit Anfangsrenditen
unter 5% lässt sich eben nur schwerlich eine zweistellige Internal Rate of Return (annualisierte Rendite,
Anm.) darstellen. Daher wird Osteuropa zur validen Alternative mit einem attraktiven
Risiko-Rendite-Profil. Das Interesse hat in den letzten zwölf Monaten deutlich zugenommen und ich gehe
davon aus, dass es sich bald in tatsächlichen Deals manifestiert. Die Stimmung ist jedenfalls deutlich
optimistischer als vor einem Jahr.
Sind neue Käufer am Markt unterwegs?
Ja,
eindeutig. Erfreulicherweise sind in allen Größenklassen neue Akteure hinzugekommen, von eher lokalen
Privatinvestoren und Family Offices über mittelgroße Fonds bis hin zu global operierenden
„Schwergewichten“ der Private-Equity-Branche oder Staatsfonds. Auch wir hatten das Vergnügen, den einen
oder anderen in ein für ihn neues Terrain zu begleiten.
Welche Entwicklungen sehen Sie auf
Sicht des kommenden Jahres am Investmentmarkt?
Das Interesse an Immobilieninvestments wird in
Deutschland und Österreich unverändert hoch bleiben. Die Fundamentaldaten sind gut, Geld ist vorhanden
und insbesondere sogenannte Core-Investments, also sehr gute Immobilien in sehr guten Lagen, werden sich
ungebrochener Beliebtheit erfreuen. Zusätzlich wird sich der Trend zu etwas mutigeren Käufen verstärken,
denn auch mit B-Class-Immobilien lässt sich gutes Geld verdienen. Osteuropa wird, wie bereits erwähnt,
für einige wieder stärker ins Blickfeld rücken.
Liegt nun auch ein stärkerer Fokus auf
opportunistischen Zukäufen, bieten sich mehr Möglichkeiten an?
Wir sehen in der aktuellen
Marktlage hervorragende Chancen für selektive Zukäufe. Einige Märkte haben den Tiefpunkt hinter sich
gelassen. Und bevor der Aufschwung einsetzt, kann man die besten Käufe tätigen. Die Möglichkeiten haben
nicht zugenommen, sie waren auch bisher schon da, nur hat sich ihre relative Attraktivität verbessert.
Der Kauf von Bestandsimmobilien ist bislang nicht der Fokus der " Immobilienmaschine". Es soll doch ein
attraktiver Development Gewinn erzielt werden. Wenn Polen und Russland derzeit skeptisch gesehen
werden, bleibt die Frage offen , wo die großen Reinvestments getätigt werden sollen. Ceterun censeo:
Aktienrueckkauf!
Der Kauf von Bestandsimmobilien ist bislang nicht der Fokus der " Immobilienmaschine". Es soll doch ein
attraktiver Development Gewinn erzielt werden. Wenn Polen und Russland derzeit skeptisch gesehen
werden, bleibt die Frage offen , wo die großen Reinvestments getätigt werden sollen. Ceterun censeo:
Aktienrueckkauf!
Ist es richtig, dass die Immofinanz heuer im Oktober keine Dividende ausschüttet - sondern erst wieder im
Oktober 15??? Die BUWOG hat am 15.10.14 Ex-Dividende Tag könnt ihr mir sagen in welcher Höhe???
>Ist es richtig, dass die Immofinanz heuer im Oktober keine >Dividende ausschüttet - sondern
erst wieder im Oktober 15??? >Die BUWOG hat am 15.10.14 Ex-Dividende Tag könnt ihr mir sagen >in welcher Höhe??? > >DANKE
Du kannst hier häufig zuverlässige Infos von
vertrauenswürdigen, erfahrenen Postern bekommen.
Nimm mir bitte trotzdem den Rat nicht übel,
bei solchen fundamentalen Fragen an der Basis nachzuhaken - da ist die Sicherheit dann einfach besser,
weil die müssens wissen.
Konret für Immofinanz hieße das: - Firmenwebsite - IR-Bereich -
da gibts sogar eine Rubrik zum Thema Dividende: hier
- Falls das verwirrend ist, ist die sicherste Adresse die IR selbst: einfach ein Mail an investor@immofinanz.com (Adresse von der
Website) mit der entsprechenden Frage - die sind nur dafür da, Auskunft zu erteilen
Dein
Vorteil auf diese Art: Du hast Info aus erster Hand, ein beruhigendes und gutes Gefühl .
Nachdem ich dieses Interview gelesen habe bin ich davon überzeugt, dass die Immofinanz die CAI
vollständig übernehmen will. Damit erübrigt sich auch die Frage, was die IIA mit dem vielen,
demnächst schrittweise freiwerdender Eigenkapital in der Höhe von > 750 Mrd € tun wird. Hätte
mich auch gewundert, wenn ein Alpha-Rüde wie Zehetner tatsächlich "seine IIA" vor seinem endgültigen
Abgang geschrumpft statt gepimpt hätte, die BUWOG wurde herausgelöst, jetzte wird die ungleich größere
CAI einverleibt. Der große Knall rechtzeitig zum Abgang - tolles Timing, und im Endeffekt kommt es also
wie üblich auf die Größe an... Ich bezweifle zwar die Sinnhaftigkeit der Aktion, aber die Signale
sind eindeutig und jetzt wo die IIA kein Wohnsegment mehr beinhaltet, kann man sie verbleibenden Segmente
Büro/Logistik/Handel mit CAI sortengetreu vermengen.... **************** Nachdem gerade das
Thema UBM/PIAG angesprochen wurde – und Herr Zehetner in der Vergangenheit sein Interesse an den zum
Verkauf stehenden Anteilen an der CA Immo bereits bekundet hatte: Herr Vejdovszky, Sie haben angekündigt
nun wieder mehr Augenmerk auf Wachstum zu legen. Ist da die CA Immo eine theoretische Überlegung, oder
ist die einfach zu groß. Und allgemein: Steht der Markt vor einer Konsolidierungswelle?
VEJDOVSZKY: Für die CA Immo sind wir schlicht und einfach zu klein. Und wo und wie wollen Sie dann vor
allem wachsen?
VEJDOVSZKY: In Deutschland – und organisch. Es können aber auch kleinere
Immobilienpakete oder Gesellschaften dabei sein, die wir zukaufen.
ZEHETNER: Ja, der Markt
steht vor einer Konsolidierungswelle. Wir müssen nur nach Deutschland blicken, was dort im
Wohnimmobiliensektor passiert – und das wird sich fortsetzen. Grund ist, dass den Unternehmen die
Wachstumsfantasien ausgehen werden. Daher kommt die Konsolidierung, um Synergien, economies of scale zu
heben. Ich habe das eigentlich schon deutlich früher erwartet, die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung
hat das aber etwas gebremst. Dennoch: Ich erwarte mir eine deutliche Konsolidierung über die nächsten
Jahre.
Wie sieht der Kapitalmarkt diese kommende Konsolidierungsphase – ist es mehr als 'ich
habe keine andere Idee mehr um zu wachsen'?
RUPP: Es kommt darauf an: Wenn die Immofinanz etwa
an der CA Immo eine reine Finanzbeteiligung kaufen würde, wäre es vielleicht renditestärker, dieses Geld
in Eigenentwicklungen zu stecken. An sich, bei einer Vollübernahme, würde das Portfolio gut zusammen
passen. Der Preis der CA Immo ist halt mittlerweile relativ hoch, ist nicht mehr die Okassion. Bei einem
Zusammenschluss gäbe es aber gewaltige Skaleneffekte. ZEHETNER: Zu diesem Thema darf ich
überhaupt nichts sagen, Sie können sich vielleicht vorstellen, warum. (Anm. der Redaktion: Bei derartigen
Verkaufsprozessen müssen meist Verschwiegenheitserklärungen unterzeichnet werden)
************************** Der Rest des Interviews.
Welche Synergien sollten sich aus einer Fusion von IIA und CA Immo ergeben? Das Portfolio passt
zwar zusammen, aber wo ist die Ersparnis? IIA ist auch nicht gerade berühmt fuer
Kostenmanagement. IIA kann eine Akquisition mit Cash nur zur Haelfte stemmen. die andere Haelfte
müsste gegen Aktien sein. Wie soll das bei einer so unterschiedlichen Bewertung ( IIA hat den doppelten
Discount) funktionieren?
>Welche Synergien sollten sich aus einer Fusion von IIA und CA >Immo ergeben? >Das
Portfolio passt zwar zusammen, aber wo ist die Ersparnis? >IIA ist auch nicht gerade berühmt fuer
Kostenmanagement. >IIA kann eine Akquisition mit Cash nur zur Haelfte stemmen. >die
andere Haelfte müsste gegen Aktien sein. Wie soll das bei >einer so unterschiedlichen Bewertung (
IIA hat den doppelten >Discount) funktionieren?
Im Gegenzug frag ich mich welche
Synergien bei der Buwog Abspaltung verloren gegangen sind.
Also CashCow Buwog raus, dafür
teure CA Immo rein. Muss auch einmal wer verstehen die Logik.
>>Welche Synergien sollten sich aus einer Fusion von IIA >und CA >>Immo ergeben?
>>Das Portfolio passt zwar zusammen, aber wo ist die >Ersparnis? >>IIA ist
auch nicht gerade berühmt fuer Kostenmanagement. >>IIA kann eine Akquisition mit Cash nur zur
Haelfte >stemmen. >>die andere Haelfte müsste gegen Aktien sein. Wie soll das >bei >>einer so unterschiedlichen Bewertung ( IIA hat den >doppelten >>Discount) funktionieren? > > >Im Gegenzug frag ich mich welche
Synergien bei der Buwog >Abspaltung verloren gegangen sind. > >Also CashCow Buwog
raus, dafür teure CA Immo rein. Muss auch >einmal wer verstehen die Logik. > >
Das Thema CA Immo ist nun vom Tisch. Damit rückt fuer IIA der Aktienrückkauf wieder stärker ins
Blickfeld. Wenn fuer die Ostimmobilien der CA Immo nahezu der NAV bezahlt wird, ist IIA mit seinen
gleichartigen Assets doch ein Schnaeppchen ! Warum sollte IIA es nicht als die sinnvollste Strategie
ansehen, diese ( eigenen) Assets billig zu erwerben?
>Das Thema CA Immo ist nun vom Tisch. >Damit rückt fuer IIA der Aktienrückkauf wieder stärker
ins >Blickfeld. Wenn fuer die Ostimmobilien der CA Immo nahezu der >NAV bezahlt wird, ist
IIA mit seinen gleichartigen Assets doch >ein Schnaeppchen ! Warum sollte IIA es nicht als die >sinnvollste Strategie ansehen, diese ( eigenen) Assets billig >zu erwerben?
Die Börse ist heute jedenfalls erleichtert. der IIA Kurs ist nach der CA Immo Meldung gestiegen! Es
wird nicht so einfach sein mit dem " Empire Building". Der ( alte) CEO will das vielleicht, aber er ist
sehr vernünftig, wenn es um die konkreten Entscheidungen geht. es gibt nichts zu vernünftigen Preisen zu
kaufen und die " Immobilienmaschine " soll ohnehin nicht Bestandsimmobilien kaufen, sondern Immobilien
entwickeln. Bisher sind nur größere Neubauten in Duesseldorf und möglicherweise ein Anbau in Moskau
( der Sinn macht!) bekannt. Wenn man nicht den Leverage ungewöhnlich stark senken will, bleibt über
kurz oder lang nur der Aktienrueckkauf.
>Wenn man nicht den Leverage ungewöhnlich stark senken will, bleibt über kurz oder lang nur der
Aktienrueckkauf.
das sehe ich auch so, demnach würde ich den leverage stark zurückfahren. schadet nicht der bonität und spart nachhaltig eine menge zinsen. erst danach würde ich mir über
ar's den kopf zerbrechen, schon allein um dir etwas von deinem leidensdruck zu nehmen.
Eine große, überwiegend EK finanzierte Immobiliengesellschaft wäre mal etwas Originelles. Ich halte
das allerdings - zumal bei den derzeit extrem niedrigen Zinsen - fuer unwahrscheinlich. Mit einer
solchen Strategie braucht sich IIA in London und NY nicht sehen zu lassen. also muss man sich etwas
anderes einfallen lassen.
>Eine große, überwiegend EK finanzierte Immobiliengesellschaft wäre mal etwas Originelles. >Ich halte das allerdings - zumal bei den derzeit extrem niedrigen Zinsen - fuer unwahrscheinlich.
>Mit einer solchen Strategie braucht sich IIA in London und NY nicht sehen zu lassen. also muss
>man sich etwas anderes einfallen lassen.
eine kapitalstruktur ist nicht
in stein gemeisselt. bei einem cash überhang den verschuldungsgrad 125% auf z.b. 100% zu senken ist
mmn keine ungewöhnliche aktion. die allokation des im zuge der reduktion der bilanzsumme (um
beträchtliche 25%) entstandenen cash-überhangs, kann nicht alleine auf basis "investitionen nicht
in aussicht, zinsen billig, also lass uns aktien rückkaufen" beschlossen werden. der konzernjahres
-überschuss ist trotz niedrigstzinsen geringer als der zinsaufwand. bei einem zinsanstieg um
3,5% arbeitete man für die bank.
ich kann mir vorstellen, dass die bestehenden
fremdkapitalkonditionen ungünstiger sind, als sie bei heutigem neuabschluss sein würden, insbesondere auch im hinblick auf verbesserte bonität. demzufolge würde ich empfehlen erstmal den
leverage zu reduzieren und gegebenenfalls einen aktienrückkauf mit neu verhandelten konditionen
fremdzufinanzieren.
um imageprobleme in ny und london würde ich mir keine sorgen machen, die leute verstehen den wert von eigenkapital.
Großaktionär Rudolf Fries nutzt das tiefe Kursniveau, um seinen Bestand aufzustocken. Über die Fries
Holding erstand er allein seit Ende September 1,75 Millionen Papiere, zuletzt am 8. Oktober ein Paket von
510.000 Stück zu je 2,2304 Euro. Fries hält nun 67.727.903 Immofinanz-Aktien oder knapp sechs Prozent am
Unternehmen.
...So etwa hat Immofinanz-Kernaktionär Rudolf Fries seine Investments in Österreichs grösstes
Immobilienunternehmen auch in dieser Woche forgesetzt. Am Montag kaufte er 115.000 Immofinanz-Papiere, am
vergangenen Freitag hatte er 755.000 Stück erstanden. Fries besitzt nun 68.593.903 Immofinanz-Aktien,
davon hat er 2,62 Millionen Stück seit Ende September gekauft.
Aufsichtsratskollege Nick van
Ommen legte sich in der Vorwoche 10.000 Immofinanz-Papiere zu.
Moskau. Im Kampf gegen die Talfahrt des Rubelkurses hat die russische Zentralbank in den
vergangenen zehn Tagen rund sechs Milliarden Dollar (rund 4,7 Milliarden Euro) ausgegeben. „Wir stützen
den Kurs mit unseren internationalen Devisenreserven“, sagte Notenbank-Chefin Elwira Nabiullina am Montag
örtlichen Medien zufolge.
Russland sei weiterhin bereit, den Rubel mit Interventionen am
Devisenmarkt vor dem weiteren Verfall zu schützen. Zwischenzeitlich fiel die russische Währung am Montag
auf den historischen Wechselkurs von 50,20 Rubel je Euro. Allein in den letzten fünf Wochen büßte der
Rubel rund sieben Prozent an Wert ein.
APA News Immofinanz-CEO: Russland liefert trotz Krise die höchsten Renditen ab Zehetner: Rein
rechnerisch verdienten wir alle bisher gezahlten Dividenden in Russland, "das wird so weitergehen" - Für
Immo-Blase keine Anzeichen, weder in Österreich noch international
Der russische Markt liefert
der börsennotierten Immofinanz trotz Ukraine-Krise zweistellige Renditen, so hoch wie in keinem anderen
Land, sagte Konzernchef Eduard Zehetner am Donnerstag auf der Gewinn-Messe in Wien. Rein rechnerisch habe
man alle bisher gezahlten Immofinanz-Dividenden allein mit den Russland-Geschäften verdient, "das wird so
weitergehen".
Russland
bewirke die Ukraine-Krise natürlich einen "Reflexschaden". Das merke man auch an der Skepsis vieler
internationaler Großinvestoren, die zurückhaltend seien bei Engagements in Unternehmen, die ein
25-prozentiges Russland-Exposure hätten. "Dabei ist das in unserem Börsenkurs gar nicht mehr bewertet",
so Zehetner, der aufgrund der Investoren-Anfragen "zuversichtlich" ist, dass sich das doch wieder
bessert.
Seit die Wohnungstochter Buwog getrennt börsennotiert ist, liegt der regionale
Schwerpunkt der Immofinanz als kommerzieller Anbieter zu zwei Dritteln in Osteuropa. Durch den Wegfall
der weniger rentierlichen Buwog sei die Immofinanz besser rentierlich geworden.
Eine
Immobilien-Blase sieht Zehetner weder in Österreich noch international, "weil es kein übertriebenes
Fremdkapital gibt wie vor der Krise".
Für das laufende Jahr 2014/15 will die Immofinanz die
Dividendenzahlungen wie berichtet wieder aufnehmen, die Ausschüttung soll sich auf 15 bis 20 Cent je
Aktie belaufen, hieß es vor einem Monat.
Zehetner ist noch bis April 2015 Immofinanz-CEO, dann
folgt ihm Oliver Schumy nach, wie seit Juni feststeht.
Gekauft um 2,187 Nachdem ich Buwog (leider) verkauft habe un d einen Teil CAI loswerden werde ist Wieder Platz für Immoinmeinem depot, Insiderkäufe, Geplante Dividendeund CAI zeigt es gibt Käufer die
NAV für Ostimmobilien zahlen.
>Gekauft um 2,187 >Nachdem ich Buwog (leider) verkauft habe un d einen Teil CAI >loswerden werde ist >Wieder Platz für Immoinmeinem depot, Insiderkäufe, Geplante >Dividendeund CAI zeigt es gibt Käufer die NAV für >Ostimmobilien zahlen.
Dein
etwas ungewohnter Schreibstil lässt vermuten, dass du vom Handy tippst
>>Gekauft um 2,187 >>Nachdem ich Buwog (leider) verkauft habe un d einen Teil >CAI >>loswerden werde ist >>Wieder Platz für Immoinmeinem depot,
Insiderkäufe, >Geplante >>Dividendeund CAI zeigt es gibt Käufer die NAV für >>Ostimmobilien zahlen. > >Dein etwas ungewohnter Schreibstil lässt vermuten,
dass du vom >Handy tippst
In der Tat. Telefonische Order, wie in alten Zeiten
Um 115 Mio. Franken an Immobilienfonds der Credit Suisse verkauft - Verkaufspreis über Buchwert
Die Immofinanz hat in der Schweiz drei Logistikobjekte um 115 Mio. Schweizer Franken (95,32 Mio. Euro)
an einen Immobilienfonds der Credit Suisse verkauft und damit den Rückzug aus dem Schweizer Markt
abgeschlossen, teilte das Unternehmen mit. Der Verkaufspreis für das Paket sei über dem Buchwert gelegen,
das Closing bereits erfolgt.
Bei den verkauften Immobilien handle es sich um zwei Objekte in
Bülach sowie eines in Derendingen mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt knapp 140.000
Quadratmetern.
"Nach der Abgabe des Logistikobjekts Egerkingen haben wir uns mit dieser
Transaktion komplett aus dem Sekundärmarkt Schweiz zurückgezogen", so Immofinanz-Chef Eduard Zehetner.
Bei den Verkäufen sei der Immofinanz auch der hohe Kurs des Schweizer Franken zugutegekommen. "Die dabei
generierten liquiden Mittel fließen u.a. in die Entwicklung von Logistikimmobilien in Deutschland, wo wir
die Position unserer Tochter Deutsche Lagerhaus (DLG) als wichtiger Logistik-Player weiter ausbauen."
Die Immofinanz strebt im Rahmen ihres Geschäftsmodells jährlich Immobilienverkäufe von
durchschnittlich 500 bis 600 Mio. Euro an. Der ursprüngliche Plan, binnen fünf Jahren Immobilien für 2,5
Mrd. Euro zu verkaufen, sei bereits nach vier Jahren übererfüllt worden, heißt es in der heutigen
Mitteilung. Dabei sei eine zweistellige Marge über Buchwert erzielt worden.
Unglaubwürdig da a) bei einer Verdopplung die Aktie über NAV/Peer Group etc. gehandelt werden
würde und b) die sogenannte Analyse die Buwog Abspaltung ausblendet
IMMOFINANZ Group verkauft Wohnimmobilienprojekte in den USA und zieht sich aus diesem Markt zurück
29.10.2014 Die IMMOFINANZ Group hat drei Wohnimmobilienprojekte in Houston, Texas, an den
dort ansässigen Developer Sueba verkauft und damit den Rückzug aus dem US-Markt weitgehend abgeschlossen.
Der Verkaufspreis für das Paket (die IMMOFINANZ hielt jeweils 90% an den Projekten) beläuft sich
insgesamt auf knapp USD 60 Mio. (rund EUR 47,3 Mio.) und liegt damit über den Buchwerten der Immobilien.
Das Closing ist bereits erfolgt.
„Obwohl sich das USA-Geschäft trotz Wirtschaftskrise äußerst
zufriedenstellend entwickelt hat, ist nun der richtige Zeitpunkt, um sich aus diesem Sekundärmarkt zu
verabschieden. Wir werden in nächster Zeit auch das noch verbliebene Wohnimmobilienprojekt verkaufen und
damit unser Engagement in Übersee – wie zuletzt auch in der Schweiz – profitabel abgeschlossen haben“,
sagt Eduard Zehetner, CEO der IMMOFINANZ Group, zur erfolgten Konzentration auf die Kernmärkte des
Konzerns.
Bei den nunmehr abgegebenen Immobilien in Houston handelt es sich um
Apartmentanlagen im Norden bzw. Westen der Stadt mit insgesamt fast 1.000 Wohneinheiten. Das im Portfolio
verbliebene Projekt San Antigua mit 277 Wohnungen befindet sich derzeit im Verkaufsprozess, ein Closing
wird gegen Ende des laufenden Geschäftsjahres erwartet. Mit dem Verkauf von drei Logistikimmobilien
in der Schweiz (zwei Objekte in Bülach sowie eines in Derendingen) und der Abgabe der drei US-Objekte
konnte der Anteil der Nicht-Kernländer am Gesamtportfolio der IMMOFINANZ Group fast halbiert werden und
sank von 6,6% (per Ende April 2014) auf 3,7%.
Es gab bestimmt eine US Dollar Kreditfinanzierung , sodass allenfalls ein bescheidener Devisenkursgewinn
erzielt wird. Eine strategisch gute Transaktion , die erfolgreich war und fokussiert, aber ein
Tropfen auf den heißen Stein. IIA ist einfach zu groß, damit das merklich zu Buche schlägt . Nächstes Jahr werden noch die letzten Wohnungsbestände in at veraeussert. Sollte ein gutes Geschäft
werden. Leider hört man wenig vom Gerling Zenter . Das ist ein größerer Happen.
Die interessante neue Praesentation der IIA kommt zu dem Ergebnis, dass die Ostimmobilien mit einem
Diskont von 72% gehandelt werden. sofern es bei der Bewertung der Moskauer Einkaufszentren bleibt,
wäre das natürlich ein viel zu großer Abschlag. Fraglich ist allerdings, welche Bewertung man wegen der
schlechten Konjunktur und dem Rubel Verfall vernuenftigerweise ansetzen sollte. Leider gibt es
keine aktuellen Informationen , wie es derzeit läuft außer dem Hinweis, dass man den Mietern teilweise (
temporäre ) Konzessionen macht.
IMMOFINANZ - Russland-Geschäft flaut durch Rubel-Schwäche ab
Die Immofinanz bekommt den
Wirtschaftsabschwung in Russland seit dem Sommer verstärkt zu spüren. Weil viele Mieter in den insgesamt
fünf russischen Immofinanz-Einkaufszentren durch den schwachen Rubel mit Erlösrückgängen kämpfen, komme
man ihnen mit Mietsenkungen entgegen, sagte CEO Eduard Zehetner in einem Reuters-Interview.
Die Mieteinnahmen in Russland seien daher im 2. Geschäftsquartal (August bis Oktober) gegenüber dem
Vorquartal nicht mehr gestiegen. Im 1. Quartal des bis 30. April laufenden Geschäftsjahres 2014/15
verbuchte Immofinanz in Russland bei den flächenbereinigten Mieterträgen noch sechs Prozent Plus, während
sie in allen anderen Märkten stagnierten oder sanken. Russland ist mit einem Viertel-Anteil am
Gesamtportfolio der mit Abstand wichtigste Einzelmarkt des Konzerns.
>seit dem Sommer verstärkt zu spüren. Weil viele Mieter in den >insgesamt fünf russischen
Immofinanz-Einkaufszentren durch den >schwachen Rubel mit Erlösrückgängen kämpfen, komme man
ihnen >mit Mietsenkungen entgegen, sagte CEO Eduard Zehetner in einem
Pfff, da ham ma
noch gerade rechtzeitig die 2. Hälfte vom Rostokino gekauft und dann auch noch eine zusätzliche
Nachzahlung geleistet weil es sich so gut entwicklet hat
Moskau macht zwar " nur " 25% des Immobilienwertes , aber ein Drittel des Ertrags aus. Es ist also schon
gravierend ! Die Immobilien in Deutschland und Oesterreich sind im übrigen voll beliehen . Da ist
der nämlich Kredit billig. Im Osten dagegen ist der LTV niedrig, weil man Zinsen sparen will.
Hoffentlich sind die Banken bereit, darauf mehr Kredit zu gewähren , falls nötig.
>Moskau macht zwar " nur " 25% des Immobilienwertes >, aber ein Drittel des Ertrags aus. Es
ist also schon >gravierend ! >Die Immobilien in Deutschland und Oesterreich sind im
übrigen >voll beliehen . Da ist der nämlich Kredit billig. Im Osten >dagegen ist der LTV
niedrig, weil man Zinsen sparen will. >Hoffentlich sind die Banken bereit, darauf mehr Kredit
zu >gewähren , falls nötig.
D.h. wenn es hart auf hart geht und Putin z.B. als
Kompensation die Immos beschlagnahmt/ins Volkseigentum überführt/o.Ä., den Aktionären nichts bleibt, weil
die West Immos gehören den Banken.
>>Moskau macht zwar " nur " 25% des >Immobilienwertes >>, aber ein Drittel des
Ertrags aus. Es ist also schon >>gravierend ! >>Die Immobilien in Deutschland und
Oesterreich sind im >übrigen >>voll beliehen . Da ist der nämlich Kredit billig. Im >Osten >>dagegen ist der LTV niedrig, weil man Zinsen sparen >will. >>Hoffentlich sind die Banken bereit, darauf mehr Kredit zu >>gewähren , falls
nötig. > >D.h. wenn es hart auf hart geht und Putin z.B. als >Kompensation die
Immos beschlagnahmt/ins Volkseigentum >überführt/o.Ä., den Aktionären nichts bleibt, weil die
West >Immos gehören den Banken.
Ich bilde mir ein mich an eine Finanzierung von über
700Mio. USD zu erinnern die von russischen Banken gewährt wurde?
Die Moskau Kredite betragen per 31.7. 2014 rd 650mio € und stellen einen ( normalerweise ) bescheidenen
LTV von 38% dar. Es ist allerdings unwahrscheinlich, dass eine Bank die Moskau Immobilien derzeit hoeher
beleihen würde. Zutreffend erscheint, dass ein (rein hypothetischer ) Verlust ( ich halte das fuer
extrem unwahrscheinlich) der Moskau Immobilien , der eine Einbuße von rd 1,1 Mrd€ bedeuten würde, im NAV
Abschlag bereits beruecksichtigt ist. die ertragseinbussen ( ein Drittel der gesamten Mieteinnahmen)
wären allerdings wegen der hohen Mietrendite gravierender. IIA hat eine Konzernfinanzierung ( nicht
mit Immobilien besichert) von 1.05 Mrd€ , von denen sich 550 Mio € auf die WA 2018 beziehen, die im Maerz
2016 einen Put hat. Dieser Put ist in der Liquiditaetsplanung , die in der Präsentation enthalten ist,
berücksichtigt. Wenn der Put ausgeübt würde, was aus heutiger Sicht eher unwahrscheinlich ist, muss
sich die Gesellschaft bei der Finanzierung ziemlich ins Zeug legen, denn es gibt bei den Immobilien " im
Westen" nicht mehr viel zu beleihen. man könnte natürlich bei der Ausschuettung sparen, mehr Immobilien
veraeussern oder eigene Aktien verkaufen. Gefaehrlich ist das also nicht. Es würde wahrscheinlich aber
nicht gut fuer den Aktienkurs sein. In dieser Situation muss sich der neue CEO rechtzeitig etwas
einfallen lassen.
Bei unserer Privatanleger-Roadshow am 24. und 26. November haben wir insgesamt fast 400 Besucher im
ThirtyFive in unserem Vienna Twin Tower begrüßt. Das Interesse an den beiden Veranstaltungen war derart
groß, dass wir kaum jemanden von der Warteliste berücksichtigen konnten. Sorry. Aber wie angekündigt,
stellen wir einen Videomitschnitt zur Verfügung, die Präsentation können Sie nachfolgend ebenfalls
downloaden sowie zahlreiche Bilder von beiden Veranstaltungstagen sehen: http://privatanleger.immofinanz.com.
Unser Vorstand – CEO Eduard Zehetner, CFO Birgit Noggler und COO Dietmar Reindl - ging
anfangs in einem Interview auf die geschärfte Gewerbeimmobilien-Strategie der IMMOFINANZ und die stärkere
CEE-Ausrichtung sowie aktuelle Projekte ein. „Osteuropa ist für uns der Hauptmarkt, rund zwei Drittel
unseres Geschäfts finden dort statt – auch zu deutlich höheren Renditen als in Westeuropa“, so Zehetner.
„Natürlich, der Konflikt in der Ukraine und die damit verbundenen Auswirkungen auf Russland durch
Sanktionen sind nicht förderlich. Aber sieht man sich unseren Aktienkurs an, so sind die russischen
Immobilien vom Markt bereits ohnehin herausgerechnet.“
Wie entwickeln sich die gewerblichen
Immobilienmärkte derzeit in den osteuropäischen Kernländern der IMMOFINANZ? „Polen gestaltet sich
weiterhin sehr positiv für Retail-Immobilien, im Bürobereich hat sich allerdings eine gewisse Sättigung
bemerkbar gemacht, vor allem in Warschau. Die Entwicklung in Tschechien und der Slowakei gestaltet sich
stabil, aber nicht aufregend. Ungarn wiederum ist besser als sein Ruf, unser Einzelhandelsgeschäft dort
funktioniert gut. Relativ viel Freude macht uns Rumänien – wo ein kontinuierlicher Aufschwung
stattfindet. Russland wiederum leidet unter den Sanktionen, damit verbunden ist eine Abschwächung des
Rubels. All das ist unserem Geschäft nicht zuträglich. Die diversen Rückgänge – etwa bei Mieterlösen oder
Besucherzahlen – bewegen sich im niedrigen einstelligen Prozentbereich und sind insofern verkraftbar“,
fasst Zehetner zusammen.
Was den Transaktionsmarkt in Osteuropa (exklusive Russland)
anbelangt, so fließe zunehmend mehr Geld in osteuropäische Immobilien. „Wir erwarten, dass dieser Trend
anhält.“
Den Mietern in unseren russischen Shopping Center bereite vor allem die starke
Abschwächung des Rubels Probleme. Denn dies bedeute für die Mieter höhere Kosten (da die Verträge in
Dollar abgeschlossen sind). "Folglich müssen wir mit unseren Mietern sprechen und auf deren Bedürfnisse
eingehen. Hier haben wir und werden wir vorübergehende Mietreduktionen gewähren", so Zehetner.
Insgesamt mache sich im russischen Einzelhandel eine gedämpfte Stimmung bemerkbar: Die Umsätze der
Retailer seien einige Prozentpunkte schwächer, der Footfall, also die Anzahl der Besucher im Shopping
Center, ungefähr gleich bzw. etwas schwächer (je nach Center). In Summe habe die IMMOFINANZ im
Startquartal 2014/15 im like-for-like-Vergleich (um Neuakquisitionen, Fertigstellungen und Verkäufe
bereinigt) mit dem Schlussquartal 2013/14 in Russland einen Anstieg der Mieterlöse verzeichnet. „Für das
ganze Jahr werden wir das wohl nicht durchhalten können.“
Was weitere Developments betrifft,
so „rechnen wir natürlich länger und robuster, wenn wir Neuinvestitionen in Moskau prüfen.“ Dennoch soll
weiter investiert werden, wenngleich „wir aber sicher nicht mehr die großen Investitionsentscheidungen
unserer Vorgänger treffen werden“, spricht Zehetner auf die Volumina an. „Dennoch, wir haben das Beste
daraus gemacht.“ Und: „Wir gehen davon aus, dass diese Krise – wie auch jede andere in der Vergangenheit
– wieder vorbeigehen wird.“
Es gibt nichts zu beschoenigen: Die Übernahme von Rostokino war mehr als unglücklich . Nur wenige Mieter
werden eine Mieterhoehung ( in Rubel) von rd 40% verkraften können. Die großen Ketten wie Deichmann &Co
werden Druck machen und andere Mieter werden pleite gehen, nachdem sie die noch günstig eingekauften (
Import-) Waren abverkauft haben. Wenn man von dem letzten NAV 1€ je Aktie abzieht, ist das Desaster
Moskau wohl angemessen reflektiert. umso mehr stellt sich die Frage, was die Bueros in Österreich(
hoher Leerstand) und das große Rumaenien Engagement wirklich wert sind.
>>Gewinn beläuft sich (ohne Buwog ausschüttung) auf € 12,31 >Du wartest aber nicht auf
Einstiegskurs bei einer Verkaufsentscheidung?
Nein, hat sich zufällig ergeben... Es war
Winterputz angesagt. Ich hab genug Altbestände (ist noch immer meine größte Einzelposition) und
angesichts Russland ist ein bißchen Risiko reduzieren sicher nicht falsch.
Ärgern tut mich
nur ein wenig das ich eigentlich Anfang des Jahres schon verkaufen wollte als wir bei ~3,70 standen, aber
wohl wie viele andere "unbedingt" vorher noch die Buwog Aktien haben wollte.
>>>Gewinn beläuft sich (ohne Buwog ausschüttung) auf € >12,31 >>Du
wartest aber nicht auf Einstiegskurs bei einer >Verkaufsentscheidung? > >Nein,
hat sich zufällig ergeben...
Hätte mich auch schwer verwundert bei dir.
Es war Winterputz angesagt. >Ich hab genug Altbestände (ist noch immer meine größte >Einzelposition) und angesichts Russland ist ein bißchen Risiko >reduzieren sicher nicht
falsch. > >Ärgern tut mich nur ein wenig das ich eigentlich Anfang des >Jahres
schon verkaufen wollte als wir bei ~3,70 standen, aber >wohl wie viele andere "unbedingt" vorher
noch die >Buwog Aktien haben wollte.
diesesKursziel erscheint im Hinblick auf das Russland Engagement recht optimistisch. Immerhin sollte
IIA wenigstens keine Liquiditaerobleme bekommen, wenn man die restlichen BUWOG Aktien platziert , die
verbliebenen Wohnungsbestände in Oesterreich ( obwohl beliehen) und die USAImmobilien verkauft sowie
BUWOG die Anleihe zurückzahlt. Allerdings kann man hinsichtlich der Wahrscheinlichkeit fuer eine
Wandlung der WA 2018 nicht mehr so zuversichtlich sein wie bisher. Dasist aber noch lange hin und wer
weiß schon , wie die Welt in ein paar Jahren aussieht.
>diesesKursziel erscheint im Hinblick auf das Russland >Engagement recht optimistisch. >Immerhin sollte IIA wenigstens keine Liquiditaerobleme >bekommen, wenn man die restlichen
BUWOG Aktien platziert , die >verbliebenen Wohnungsbestände in Oesterreich ( obwohl >beliehen) und die USAImmobilien verkauft sowie BUWOG die >Anleihe zurückzahlt. >Allerdings kann man hinsichtlich der Wahrscheinlichkeit fuer >eine Wandlung der WA 2018
nicht mehr so zuversichtlich sein >wie bisher. Dasist aber noch lange hin und wer weiß schon , >wie die Welt in ein paar Jahren aussieht.
Die Frage ist wirklich inwiefern die Rendite
in Russland durch den schwachen Rubel sinkt. An eine Enteignung glaube ich nicht (wobei das in Russland
keine Überraschung wäre). Enteignungen würden der russischen Wirtschaft noch mehr schaden als sie
"bringen". Die stehen ja sowieso schon mit dem Rücken zur Wand.
"Der
Rubelverfall gegenüber dem Euro dürfte der Immofinanz im zweiten Geschäftsquartal 2014/15 zu einem
positiven Nettoergebnis verholfen haben. Stand im ersten Quartal noch ein Verlust von minus 13,5 Mio.
Euro zu Buche, so erwarten die Experten der Erste Group, Raiffeisen Centrobank (RCB) und Baader Bank für
das zweite Jahresviertel unterm Strich ein Plus 56,0 Mio. Euro."
IMMOFINANZ - Voraussichtlich positiver Vorsteuergewinn im Q2 2014/15, aber höhere
Ertragssteuern
Die IMMOFINANZ weist laut vorläufigen Zahlen für das 2. Quartal 2014/15 ein
positives Ergebnis vor Ertragssteuern in voraussichtlich einstelliger Millionen-Euro-Höhe aus. Aufgrund
einer gegenüber dem Q1 2014/15 gestiegenen Ertragssteuerbelastung wird sich das Konzernergebnis für das
2. Quartal 2014/15 voraussichtlich in der Größenordnung des 1. Quartals 2014/15 bewegen und somit negativ
ausfallen."
wird sich das Konzernergebnis für das >2. Quartal 2014/15 voraussichtlich in der Größenordnung
des 1. >Quartals 2014/15 bewegen und somit negativ ausfallen."
Und da hatten wir ein
Nettoergebnis von -13,9 Mio, erwartet waren 56 Mio.
Auch wenn man das hier nicht glaubt, aber die Leute in der Provinz wissen oft gar nichts von der Panik
und vom Rubelkollaps. Es ist zwar alles teurer geworden, aber noch nicht dramatisch. Das TV ist halt oft
die einzige Quelle, und da wird jetzt natürlich nicht auf Panik gemacht. Erst wenn das alles durchsickert
über Mundpropaganda könnte es massive Unruhe bringen.
"die Immofinanz wird derzeit weit unter dem Wert ihrer Vermögensgegenstände gehandelt. Man erhält zum
Kaufpreis von momentan knapp 2 Mrd. Euro einerseits fast 3 Mrd. Euro an Vermögenswerten (Cash, Anteile an
der Buwog, Investitionen in Fonds, zedierbare Forderungen, zur Veräußerung bzw. zur Fertigstellung
vorgesehene Immobilien, usw.), sowie ein Bündel bereits bewirtschaftbarer und somit Mieterlöse
abwerfender Immobilien, die mehr wert sein sollten, als die gesamten Verbindlichkeiten auf
Konzernebene."
Ad hoc-Meldung: IMMOFINANZ AG - Aktienrückkaufprogramm
2014-2015
17.12.2014 Der Vorstand und der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG haben
beschlossen, auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der 21. ordentlichen Hauptversammlung vom
30.09.2014 gemäß § 65 Abs 1 Z 8 AktG und nach erfolgter Einziehung von 11.224.687 Stück eigenen Aktien
ein Rückkaufprogramm für eigene Aktien durchzuführen. Aktienerwerbe im Rahmen des Aktienrückkaufprogramms
2014-2015 erfolgen durch IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, einer 100% Tochtergesellschaft der
IMMOFINANZ AG.
Die Bedingungen des Aktienrückkaufprogramms 2014-2015 sind wie folgt:
Tag des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung nach § 65 Abs 1 Z 8 AktG: 30.09.2014
Tag und Veröffentlichung des Ermächtigungsbeschlusses: 01.10.2014 über
Informationsverbreitungssystem gemäß §§ 81a Abs 1 Z 9 iVm 82 Abs 8 BörseG iVm § 11 Veröffentlichungs- und
Meldeverordnung
Beginn und voraussichtliche Dauer: 23.12.2014 bis 30.04.2015
Aktiengattung: Inhaberaktien (ISIN AT0000809058)
Beabsichtigtes Volumen: Bis zu
10.167.053 Stück Aktien
Erwerbspreis: Preisobergrenze je Aktie (höchster Gegenwert)
kumulativ: (i) 15% über dem durchschnittlichen nach den jeweiligen Handelsvolumina gewichteten
Tages-Schlusskurs der Aktien der vorangegangen 10 Handelstage an der Wiener Börse; und (ii) EUR
3,00. Preisuntergrenze: mindestens EUR 1,04 (anteiliger Betrag am Grundkapital)
Art des
Rückerwerbs: Erwerb über die Börse
Zweck des Rückerwerbs: Einsatz der eigenen
Aktien für Zwecke gemäß Ermächtigungsbeschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft vom 30.09.2014
Auswirkungen auf Börsezulassungen der IMMOFINANZ-Aktien: Keine
Hinweis
gemäß § 5 Abs 4 Veröffentlichungsverordnung 2002: Die gemäß § 7 Veröffentlichungsverordnung 2002 zu
veröffentlichenden Details zu den durchgeführten Transaktionen im Rahmen dieses Rückkaufprogramms sowie
allfällige gemäß § 6 Veröffentlichungsverordnung 2002 zu veröffentlichende Änderungen des
Rückkaufprogramms werden auf der Internetseite der IMMOFINANZ AG (www.immofinanz.com/investor-relations/aktienrueckkaufprogramm/) veröffentlicht.
Diese Veröffentlichung ist kein öffentliches Angebot zum Erwerb von IMMOFINANZ-Aktien und
begründet keine Verpflichtung der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH oder der Gesellschaft,
Angebote zum Rückerwerb von IMMOFINANZ-Aktien anzunehmen.
Was ist eigentlich mit den letzten Aktien passiert die rückgekauft worden sind? Ich glaube die sind nicht
einmal eingezogen worden und stehen jetzt als Buchverlust in der Bilanz ?
>10mio.
Stück, besser als nichts. > >Ad hoc-Meldung: IMMOFINANZ AG - Aktienrückkaufprogramm >2014-2015 > >17.12.2014 >Der Vorstand und der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ
AG haben >beschlossen, auf Grundlage des Ermächtigungsbeschlusses der >21. ordentlichen
Hauptversammlung vom 30.09.2014 gemäß § 65 >Abs 1 Z 8 AktG und nach erfolgter Einziehung von
11.224.687 >Stück eigenen Aktien ein Rückkaufprogramm für eigene Aktien >durchzuführen.
Aktienerwerbe im Rahmen des >Aktienrückkaufprogramms 2014-2015 erfolgen durch IMBEA >IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, einer 100% >Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG. > > >Die Bedingungen des Aktienrückkaufprogramms 2014-2015 sind wie >folgt: > >Tag des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung nach >§ 65
Abs 1 Z 8 AktG: >30.09.2014 > >Tag und Veröffentlichung des
Ermächtigungsbeschlusses: >01.10.2014 über Informationsverbreitungssystem gemäß §§ 81a >Abs 1 Z 9 iVm 82 Abs 8 BörseG iVm § 11 Veröffentlichungs- und >Meldeverordnung > >Beginn und voraussichtliche Dauer: >23.12.2014 bis 30.04.2015 > >Aktiengattung: >Inhaberaktien (ISIN AT0000809058) > >Beabsichtigtes
Volumen: >Bis zu 10.167.053 Stück Aktien > >Erwerbspreis: >Preisobergrenze je Aktie (höchster Gegenwert) kumulativ: >(i) 15% über dem
durchschnittlichen nach den jeweiligen >Handelsvolumina gewichteten Tages-Schlusskurs der Aktien
der >vorangegangen 10 Handelstage an der Wiener Börse; und >(ii) EUR 3,00. >Preisuntergrenze: mindestens EUR 1,04 (anteiliger Betrag am >Grundkapital) > >Art des Rückerwerbs: >Erwerb über die Börse > >Zweck des Rückerwerbs: >Einsatz der eigenen Aktien für Zwecke gemäß >Ermächtigungsbeschluss der Hauptversammlung
der Gesellschaft >vom 30.09.2014 > >Auswirkungen auf Börsezulassungen der
IMMOFINANZ-Aktien: >Keine > > >Hinweis gemäß § 5 Abs 4
Veröffentlichungsverordnung 2002: Die >gemäß § 7 Veröffentlichungsverordnung 2002 zu >veröffentlichenden Details zu den durchgeführten Transaktionen >im Rahmen dieses
Rückkaufprogramms sowie allfällige gemäß § 6 >Veröffentlichungsverordnung 2002 zu
veröffentlichende >Änderungen des Rückkaufprogramms werden auf der Internetseite >der
IMMOFINANZ AG >(www.immofinanz.com/investor-relations/aktienrueckkaufprogramm/) >veröffentlicht. > >Diese Veröffentlichung ist kein öffentliches Angebot zum >Erwerb von IMMOFINANZ-Aktien und begründet keine Verpflichtung >der IMBEA IMMOEAST
Beteiligungsverwaltung GmbH oder der >Gesellschaft, Angebote zum Rückerwerb von
IMMOFINANZ-Aktien >anzunehmen.
>Was ist eigentlich mit den letzten Aktien passiert die >rückgekauft worden sind? Ich glaube
die sind nicht einmal >eingezogen worden und stehen jetzt als Buchverlust in der >Bilanz ? > Die stehen eigenkapitalreduzierend als "Eigene Aktien" in der Bilanz.
>>10mio. Stück, besser als nichts. >> >>Ad hoc-Meldung: IMMOFINANZ AG -
Aktienrückkaufprogramm >>2014-2015 >> >>17.12.2014 >>Der
Vorstand und der Aufsichtsrat der IMMOFINANZ AG haben >>beschlossen, auf Grundlage des
Ermächtigungsbeschlusses >der >>21. ordentlichen Hauptversammlung vom 30.09.2014 gemäß
§ >65 >>Abs 1 Z 8 AktG und nach erfolgter Einziehung von >11.224.687 >>Stück eigenen Aktien ein Rückkaufprogramm für eigene >Aktien >>durchzuführen. Aktienerwerbe im Rahmen des >>Aktienrückkaufprogramms 2014-2015
erfolgen durch IMBEA >>IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH, einer 100% >>Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG. >> >> >>Die Bedingungen
des Aktienrückkaufprogramms 2014-2015 sind >wie >>folgt: >> >>Tag des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung nach > >>§ 65 Abs 1 Z
8 AktG: >>30.09.2014 >> >>Tag und Veröffentlichung des
Ermächtigungsbeschlusses: >>01.10.2014 über Informationsverbreitungssystem gemäß §§ >81a >>Abs 1 Z 9 iVm 82 Abs 8 BörseG iVm § 11 Veröffentlichungs- >und >>Meldeverordnung >> >>Beginn und voraussichtliche Dauer: >>23.12.2014 bis 30.04.2015 >> >>Aktiengattung: >>Inhaberaktien
(ISIN AT0000809058) >> >>Beabsichtigtes Volumen: >>Bis zu 10.167.053
Stück Aktien >> >>Erwerbspreis: >>Preisobergrenze je Aktie (höchster
Gegenwert) kumulativ: >>(i) 15% über dem durchschnittlichen nach den jeweiligen >>Handelsvolumina gewichteten Tages-Schlusskurs der Aktien >der >>vorangegangen 10 Handelstage an der Wiener Börse; und >>(ii) EUR 3,00. >>Preisuntergrenze: mindestens EUR 1,04 (anteiliger Betrag >am >>Grundkapital) >> >>Art des Rückerwerbs: >>Erwerb über die
Börse >> >>Zweck des Rückerwerbs: >>Einsatz der eigenen Aktien für
Zwecke gemäß >>Ermächtigungsbeschluss der Hauptversammlung der >Gesellschaft >>vom 30.09.2014 >> >>Auswirkungen auf Börsezulassungen der
IMMOFINANZ-Aktien: >>Keine >> >> >>Hinweis gemäß § 5 Abs 4
Veröffentlichungsverordnung 2002: >Die >>gemäß § 7 Veröffentlichungsverordnung 2002
zu >>veröffentlichenden Details zu den durchgeführten >Transaktionen >>im
Rahmen dieses Rückkaufprogramms sowie allfällige gemäß >§ 6 >>Veröffentlichungsverordnung 2002 zu veröffentlichende >>Änderungen des
Rückkaufprogramms werden auf der >Internetseite >>der IMMOFINANZ AG >>(www.immofinanz.com/investor-relations/aktienrueckkaufprogramm/) >>veröffentlicht. >> >>Diese Veröffentlichung ist kein öffentliches
Angebot zum >>Erwerb von IMMOFINANZ-Aktien und begründet keine >Verpflichtung >>der IMBEA IMMOEAST Beteiligungsverwaltung GmbH oder der >>Gesellschaft, Angebote zum
Rückerwerb von >IMMOFINANZ-Aktien >>anzunehmen. >
>Was ist eigentlich mit den letzten Aktien passiert die rückgekauft worden sind? Ich glaube die sind
nicht einmal >eingezogen worden und stehen jetzt als Buchverlust in der Bilanz ?
aktienrückkauf, manchmal tut es weh recht zu behalten.
>>Was ist eigentlich mit den letzten Aktien passiert die >rückgekauft worden sind? Ich
glaube die sind nicht einmal >>eingezogen worden und stehen jetzt als Buchverlust in der >Bilanz ? > > > >aktienrückkauf, manchmal tut es weh recht zu
behalten. >
>>Was ist eigentlich mit den letzten Aktien passiert die >rückgekauft worden sind? Ich
glaube die sind nicht einmal >>eingezogen worden und stehen jetzt als Buchverlust in der >Bilanz ? > > > >aktienrückkauf, manchmal tut es weh recht zu
behalten.
Naja die Ausweitung der Investments in Rußland anstatt Rückkäufe war jetzt
nicht so toll....
>aktienrückkauf, manchmal tut es weh recht zu behalten.
>Naja die Ausweitung der
Investments in Rußland >anstatt Rückkäufe war jetzt nicht so toll....
ok, ich
habe halt nicht verstanden, dass der aktienrückkauf dazu dienen sollte, mit der vorhandenen liquidität
eine noch wesentlich grössere fehlentscheidung zu treffen. so gesehen hättest du aus heutiger sicht (im
nachhinein) natürlich recht.
du meinst also der rückkauf wäre WESENTLICH schlechter gewesen, als die
russenexpansion?`
na bumm.
>ok, ich habe halt nicht verstanden, dass
der aktienrückkauf >dazu dienen sollte, mit der vorhandenen liquidität eine noch >wesentlich grössere fehlentscheidung zu treffen. so gesehen >hättest du aus heutiger sicht
(im nachhinein) natürlich >recht.
du meinst also der rückkauf wäre WESENTLICH schlechter gewesen, als die
russenexpansion?`
>na bumm.
>ok, ich habe halt nicht verstanden,
dass der aktienrückkauf >dazu dienen sollte, mit der vorhandenen liquidität eine noch >wesentlich grössere fehlentscheidung zu treffen. so gesehen >hättest du aus heutiger sicht
(im nachhinein) natürlich >recht.
bitte lies es noch einmal, du hast mich nicht
richtig verstanden...?
>>ok, ich habe halt nicht verstanden, dass der >aktienrückkauf >>dazu dienen
sollte, mit der vorhandenen liquidität eine >noch >>wesentlich grössere
fehlentscheidung zu treffen. so >gesehen >>hättest du aus heutiger sicht (im
nachhinein) natürlich >>recht. > > >bitte lies es noch einmal, du hast
es nicht richtig >verstanden...?
oder es ist komisch formuliert
das
sollte dann wohl heißen "KEINE noch wesentlich größere fehlentscheidung zu treffen". dann pasts
Das angekündigt Aktienrueckkaufprogramm ist nicht falsch, aber so gering, dass es wirkt wie das Pfeifen
im Wald. Das Volumen ist weniger als eine Woche Umsatz. Klar ist, dass der NAV wegen Russland
erheblich zu korrigieren ist. Wenn das über den ausgewiesenen Gewinn im Zeitverlauf erfolgt , wird es
sehr lange Zeit rote Zahlen geben. Das ist nicht ersprießlich . Besser waere ein beherzter Schnitt . Wenn die Mieten sich in Moskau in € und $ halbieren, um den ( bisherigen) Waehrungsverfall fuer die
Mieter ( die hoffentlich nicht ohnehin pleite gehen) zu kompensieren, entfallen fast 100mio€
Mieteinnahmen. Das ist schon erheblich. Diffizil wird die Liquiditaetsplanung. Im worst case Fall
muss die 500 Mio WA 2018 bereits im Maerz 2016 zurückgezahlt werden (Put). Das Geld steht nur bei Verkauf
der BUWOG Beteiligung zur Verfuegung. eine hoehere Beleihung der Immobilien erscheint nicht möglich, da
die Beleihung in Oesterreich , Deutschland und Polen weitgehend ausgeschöpft ist. hoffentlich ist hier
die große Prolongationsrunde schon durch. Neue Projekte in Rumaenien und Deutschland ( Duesseldorf,
Koeln) wollen auch finanziert sein. Fazit:IIA muss kleine Broetchen backen ( sparen) und das
Verkaufsprogramm inkl. BUWOG ( ein Gluecksfall!) fortsetzen.
Dann wird sich die Frage stellen, ob man sich mehr leisten kann oder will. Ohne die geplanten Mieten
aus Moskau ist jedenfalls eine Dividende von 15 Cents in den Folgejahren sehr anspruchsvoll. Mehr wird
der operative Gewinn nach Steuern nicht hergeben. außerdem braucht man Geld fuer geplante evtl ungeplante
Tilgungen.
Das EBIT überrascht, hätte eigentlich aufgrund
der Gewinnwarnung mit weniger gerechnet.
Mieterlöse // 234,6 // -4,7% // 246,1 Ergebnis
aus Asset Management // 184,4 // -11,0% // 207,1 Ergebnis aus Immobilienverkäufen // 5,7 // -20,8%
// 7,2 Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // 5,1 // n.a. // -8,2 Nicht direkt zurechenbare
Aufwendungen // -29,8 // 33,2% // -44,6 Operatives Ergebnis // 169,5 // 1,6% // 166,8 Ergebnis
aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) // 194,4 // -15,5% // 230,2 Konzernergebnis* // -30,2 // n.a. //
165,0 Cashflow aus dem Ergebnis* // 143,9 // -24,6% // 190,9
*Vergleichszahl aus dem
Vorjahreszeitraum inkl. 100% BUWOG
Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete im 1. Halbjahr des
Geschäftsjahres 2014/15 ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles operatives Ergebnis in Höhe von EUR 169,5
Mio. (Vorjahr: EUR 166,8 Mio.). Trotz dieser Entwicklung ist das Konzernergebnis im 1. Halbjahr 2014/15
mit EUR -30,2 Mio. (Vorjahr: EUR 110,3 Mio. bzw. EUR 165,0 Mio. inkl. 100% BUWOG) negativ.
Ausschlaggebend dafür sind vor allem negative Effekte aus der währungsbereinigten Neubewertung des
Immobilienvermögens im zurückliegenden 2. Quartal, die auf Abwertungen von Immobilien in Osteuropa –
insbesondere in Russland, Polen und Tschechien – zurückzuführen sind. Diese währungsbereinigte
Neubewertung in Höhe von EUR -75,0 Mio. im Halbjahr reduziert das Konzernergebnis, ist jedoch nicht
zahlungswirksam. Weiters kam es im 2. Quartal zu einem erhöhten laufenden Ertragssteueraufwand, u.a.
aufgrund des Verkaufs der Schweizer Logistikimmobilien. Während somit das Ergebnis vor Ertragssteuern im
2. Quartal mit plus EUR 8,9 Mio. deutlich besser als im 1. Quartal ausfiel (EUR -18,5 Mio.), beläuft sich
das Konzernergebnis im 2. Quartal auf EUR -16,2 Mio. (1. Quartal: EUR -14,0 Mio.).
>Mieterlöse HJ 234,6 Q2 117 erwartet
117,6 > >EBIT HJ 194,4 Q2 182,5 erwartet 144,2 > >Konzernergebnis HJ
-30,2 Q2 -16,2 erwartet 56 > >Das EBIT überrascht, hätte eigentlich aufgrund der >Gewinnwarnung mit weniger gerechnet. > >Mieterlöse // 234,6 // -4,7% // 246,1 >Ergebnis aus Asset Management // 184,4 // -11,0% // 207,1 >Ergebnis aus Immobilienverkäufen
// 5,7 // -20,8% // 7,2 >Ergebnis aus der Immobilienentwicklung // 5,1 // n.a. // -8,2 >Nicht direkt zurechenbare Aufwendungen // -29,8 // 33,2% // >-44,6 >Operatives
Ergebnis // 169,5 // 1,6% // 166,8 >Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) // 194,4 //
-15,5% >// 230,2 >Konzernergebnis* // -30,2 // n.a. // 165,0 >Cashflow aus dem
Ergebnis* // 143,9 // -24,6% // 190,9 > >*Vergleichszahl aus dem Vorjahreszeitraum inkl.
100% BUWOG > >Die IMMOFINANZ Group erwirtschaftete im 1. Halbjahr des >Geschäftsjahres 2014/15 ein im Vergleich zum Vorjahr stabiles >operatives Ergebnis in Höhe
von EUR 169,5 Mio. (Vorjahr: EUR >166,8 Mio.). Trotz dieser Entwicklung ist das
Konzernergebnis >im 1. Halbjahr 2014/15 mit EUR -30,2 Mio. (Vorjahr: EUR 110,3 >Mio. bzw.
EUR 165,0 Mio. inkl. 100% BUWOG) negativ. >Ausschlaggebend dafür sind vor allem negative Effekte
aus der >währungsbereinigten Neubewertung des Immobilienvermögens im >zurückliegenden 2.
Quartal, die auf Abwertungen von Immobilien >in Osteuropa – insbesondere in Russland, Polen und
Tschechien >– zurückzuführen sind. Diese währungsbereinigte Neubewertung >in Höhe von EUR
-75,0 Mio. im Halbjahr reduziert das >Konzernergebnis, ist jedoch nicht zahlungswirksam. Weiters
kam >es im 2. Quartal zu einem erhöhten laufenden >Ertragssteueraufwand, u.a. aufgrund
des Verkaufs der Schweizer >Logistikimmobilien. Während somit das Ergebnis vor >Ertragssteuern im 2. Quartal mit plus EUR 8,9 Mio. deutlich >besser als im 1. Quartal
ausfiel (EUR -18,5 Mio.), beläuft >sich das Konzernergebnis im 2. Quartal auf EUR -16,2 Mio.
(1. >Quartal: EUR -14,0 Mio.).
Bemerkenswert sind die stark gestiegenen Forderungen, von denen ein kleiner Teil bereits wertberichtigt
wurde." More to come" wird in dieser Richtung angedeutet.
Immofinanz warnt ihre Anteilseigner angesichts der Rubel-Krise vor sinkenden Gewinnen. Der Verfall der
russischen Währung könnte sich "im Laufe der nächsten Quartale deutlicher als bislang in unserem
operativen Ergebnis niederschlagen", teilte das Unternehmen am Mittwochabend mit. Daher sei auch offen,
ob die Aktionäre wie zuvor angekündigt für das laufende Geschäftsjahr 2014/15 eine Dividende zwischen 15
und 20 Cent bekämen. Das sei davon abhängig, ob Immofinanz am Ende des Jahres einen Gewinn ausschütten
könne. Eine konkrete Prognose wagte das Unternehmen nicht mehr.
>Immofinanz warnt ihre Anteilseigner angesichts der >Rubel-Krise vor sinkenden Gewinnen. Der
Verfall der russischen >Währung könnte sich "im Laufe der nächsten Quartale >deutlicher
als bislang in unserem operativen Ergebnis >niederschlagen", teilte das Unternehmen am
Mittwochabend >mit. Daher sei auch offen, ob die Aktionäre wie zuvor >angekündigt für das
laufende Geschäftsjahr 2014/15 eine >Dividende zwischen 15 und 20 Cent bekämen. Das sei davon >abhängig, ob Immofinanz am Ende des Jahres einen Gewinn >ausschütten könne. Eine konkrete
Prognose wagte das >Unternehmen nicht mehr. > >
Cash Flow aus dem
operativen Geschäft war im Q1 82,6 im HJ 73 d.h. der Cash Flow im Q2 -10 Mio. Letztes Jahr was es ca. +84
Mio im Q2.
Würd sagen die Divi, vor allem in Hinblick auf den vorsichtigen Ausblick, gibt´s
wahrscheinlich nur stark reduziert.
Es wird wohl keine Cash Dividende geben, weil wegen Moskau kein Bilanzgewinn zu erwarten ist. nach
Rueckzahlung des BUWOG Bonds wird die Liquiditaet Anfang 2015 rd 750 Mio€ betragen und der Verkauf der "
restlichen" BUWOG Aktien ist angekündigt . Es kommt voraussichtlich zu einer erheblichen
Bilanzverkuerzung durch Abwertungen und Schuldenabbau.
"Warum wir die russischen Assets nicht verkaufen: Wir haben ein auf Cashflow basierendes Geschäftsmodell, die Immobilienmaschine. Dieses sieht
Immobilienverkäufe dann vor, wenn wir einen möglichst hohen Preis erzielen können. Das ist in Russland
angesichts der aktuellen Situation nicht der Fall. Verkäufe machen keinen Sinn, wenn der Markt am Boden
ist. Und selbst wenn wir in Russland höhere Einbußen bei den Mieterlösen hätten, würden wir dann noch
immer deutlich höhere Mieteinnahmen für vergleichbare Flächen als etwa in Rumänien, Polen oder Tschechien
realisieren.
Warum wir weiterhin Investments in einem moderaten Ausmaß in Moskau bzw. in
Moskau Umland in Betracht ziehen bzw. prüfen: Wir bewegen uns seit Jahren in diesem Markt, wir
kennen ihn und haben sehr gute Leute vor Ort. Moskau und Moskau Umland sind im Vergleich mit anderen
großen europäischen Städten nach wie vor unterversorgt mit qualitativ hochwertigen Retail-Flächen. Wir
sprechen hier von einem Gebiet mit rund 20 Mio. Menschen, in dem – bei „normalem“ Verlauf der Wirtschaft
– viel Geld zu verdienen ist. An und für sich wäre auch jetzt die Zeit für Projektierungen gut: Die
Preise für Grundstücke sinken. Aber natürlich, wir prüfen und evaluieren sehr genau. So haben wir uns
zuletzt etwa auch gegen ein Logistikprojekt entschieden, weil uns die Profitabilität nicht ausreichend
erschien, um die Risiken abzudecken – woanders in Europa hätte jeder Developer ein solches Projekt mit
Handkuss verwirklicht.
Zur Dividende: Eine weitere Eintrübung der Situation in Russland
würde voraussichtlich auch zusätzliche negative Effekte in der währungsbereinigten Neubewertung unserer
russischen Assets zur Folge haben. Das wiederum hat Auswirkungen, ob wir einen ausschüttungsfähigen
Bilanzgewinn in der IMMOFINANZ AG erzielen. Wir geben daher keine konkrete Guidance für eine Bardividende
an.
Zur Liquidität: Geld haben wir genug. Am Ende des dritten Quartals, also Ende Jänner,
werden wir voraussichtlich rund eine dreiviertel Milliarde Euro Cash haben – so viel wie noch nie seit
ich in der IMMOFINANZ bin. Wenn ich das mit der letzten Krise denke, beruhigt mich das ungemein, so
Zehetner. Im zurückliegenden zweiten Quartal wurde die sogenannte „Equity Bridge“ – eine mit mehreren
Banken abgeschlossene Kreditfinanzierung in Höhe von 260,0 Mio. Euro, deren Mittel zur Zeichnung der
BUWOG-Wandelanleihe in gleicher Höhe dienten, zur Gänze zurück bezahlt. Das BUWOG-Management hat zudem
angekündigt, eine bis Ende Dezember eingeräumte Call-Option auszuüben und den Wandelbond
zurückzuzahlen.
Per Ende zweites Quartal konnten die Finanzierungskosten auf unter 4% gesenkt
werden (inklusive der Aufwendungen für Derivate beträgt der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der
wesentlichen Finanzverbindlichkeiten 3,98%).
Zum Rollout unserer STOP.SHOP.s: Aktuell
halten wir bei 52 Standorten unserer Fachmarktkette in insgesamt sechs Ländern. Mit Serbien kommt das
siebente Land hinzu, dort wird der erste STOP.SHOP. voraussichtlich im zweiten Quartal 2015 eröffnen,
drei bis vier weitere Fachmärkte könnten im Jahresverlauf folgen. Zudem arbeiten wir an der
STOP.SHOP.-Expansion in Rumänien (Land Nummer 8), dort haben wir bereits einige interessante Grundstücke
identifiziert. Im Laufe der nächsten Jahre ist es also durchaus möglich, dass wir auf an die 80, 90 oder
100 STOP.SHOPs. kommen."
Die übertreiben zwar hier und da, aber diese Zusammenfassung finde ich gut.
“Die
Bilanz ist klar positiv”
Das ist die Headline eines Interviews im heutigen Format mit Dr.
Zehetner in dem er generös Bilanz über das aus seiner Sicht “klar positive” Jahr von Immofinanz und BUWOG
zieht.
Selten haben Aktionäre so eine öffentlich vortegragene Chuzpe eines CEO gelesen. Diese
Chuzpe des Herrn Zehetner schlägt sogar noch die Unsäglichkeit seines Sagers “Die BUWOG ist die
Dividende”.
Wir wollen die “klar positive” 2014-er-Bilanz des Herrn Zehetner noch einmal Revue
passieren lassen:
– Die BUWOG sollte nach Abspaltung ihren Weg in den mDAX finden und deutsche
Investoren anziehen – Dieses Ziel ist kolossal gescheitert. Die BUWOG fristet in Frankfurt ein
Mauerblümchendasein und wird dort kaum gehandelt.
– Der BUWOG-Spin off sollte die
Marktkapitalisierung von Immofinanz alt und BUWOG im Vergleich zur früheren Gesamt-Immofinanz heben –
auch dieses Ziel ist kolossal gescheitert. Vor dem Spin-Off notierte die Immofinanz alt auf über 3,60
Euro. Heute notieren die Immofinanz neu und die 1/20 BUWOG kummuliert auf 2,80 Euro und damit unter dem
Stand von 2010. Die Marktkapitalisierung ist innerhalb eines guten halbne Jahres um rund 600 Millionen
(!) Euro gesunken!
>Die übertreiben zwar hier und da, aber diese Zusammenfassung >finde ich gut. > > > >“Die Bilanz ist klar positiv” > >Das ist die Headline eines
Interviews im heutigen Format mit >Dr. Zehetner in dem er generös Bilanz über das aus seiner >Sicht “klar positive” Jahr von Immofinanz und BUWOG zieht.
Leider nicht online das
Interview. Hat jemand die ausgabe und kann kurz zusammenfassen?
Zu den temporären Mietreduktionen in unseren Moskauer Shopping Center: Wir gewähren die
Mietreduktionen üblicherweise für einen Zeitraum von drei bis sechs Monaten. Da sich die
Rubelabschwächung in den zurückliegenden Monaten fortgesetzt hat, werden wir diese Politik der temporären
Nachlässe fortsetzen müssen. Bei den russischen Konsumenten führen der schwache Rubel, die hohe
Inflation und ein im Vergleich dazu schwächeres Wachstum der Nominallöhne zu einem Kaufkraftverlust. Die
Stimmung im Einzelhandel ist somit merkbar gedämpft: Während sich die Frequenz in den Einkaufszentren auf
Sicht der zurückliegenden Monate insgesamt nur leicht rückläufig zeigte, berichten unsere Mieter doch von
spürbaren Umsatzrückgängen. Für die Entwicklung im 3. Quartal unseres Geschäftsjahres spielt auch eine
Rolle, wie das – üblicherweise starke Weihnachtsgeschäft – ausfallen wird.
Kurzes Business
Update zu Russland (nachzulesen auch in der Präsentation zu den Halbjahresergebnissen): Like-for-like sind die Mieterlöse im Q2 2014/15 (im Vergleich zum Q1) um 1,1% gesunken (auf 44,3 Mio.
Euro). Der Footfall (das ist die Anzahl der Besucher) in unseren Shopping Center war im Zeitraum Jänner
bis November 2014 um rund 6% geringer als im Vergleichszeitraum 2013 (ohne Goodzone).
Der
Vermietungsgrad in unseren Einkaufszentren erhöhte sich per Ende Q2 leicht auf 94,4% (nach 93,7%). Sieht
man sich den Mietermix an, so entfallen 35% auf nationale und 65% auf internationale Mieter. Vor allem
kleinere nationale Mieter leiden im aktuellen Umfeld unter den steigenden Rent-to-Sales-Ratios
(Verhältnis von Miete zu Umsatz).
Warum wir die russischen Assets nicht verkaufen: Wir
haben ein auf Cashflow basierendes Geschäftsmodell, die Immobilienmaschine. Dieses sieht
Immobilienverkäufe dann vor, wenn wir einen möglichst hohen Preis erzielen können. Das ist in Russland
angesichts der aktuellen Situation nicht der Fall. Verkäufe machen keinen Sinn, wenn der Markt am Boden
ist. Und selbst wenn wir in Russland höhere Einbußen bei den Mieterlösen hätten, würden wir dann noch
immer deutlich höhere Mieteinnahmen für vergleichbare Flächen als etwa in Rumänien, Polen oder Tschechien
realisieren.
Warum wir weiterhin Investments in einem moderaten Ausmaß in Moskau bzw. in
Moskau Umland in Betracht ziehen bzw. prüfen: Wir bewegen uns seit Jahren in diesem Markt, wir
kennen ihn und haben sehr gute Leute vor Ort. Moskau und Moskau Umland sind im Vergleich mit anderen
großen europäischen Städten nach wie vor unterversorgt mit qualitativ hochwertigen Retail-Flächen. Wir
sprechen hier von einem Gebiet mit rund 20 Mio. Menschen, in dem – bei „normalem“ Verlauf der Wirtschaft
– viel Geld zu verdienen ist. An und für sich wäre auch jetzt die Zeit für Projektierungen gut: Die
Preise für Grundstücke sinken. Aber natürlich, wir prüfen und evaluieren sehr genau. So haben wir uns
zuletzt etwa auch gegen ein Logistikprojekt entschieden, weil uns die Profitabilität nicht ausreichend
erschien, um die Risiken abzudecken – woanders in Europa hätte jeder Developer ein solches Projekt mit
Handkuss verwirklicht.
Zur Dividende: Eine weitere Eintrübung der Situation in Russland
würde voraussichtlich auch zusätzliche negative Effekte in der währungsbereinigten Neubewertung unserer
russischen Assets zur Folge haben. Das wiederum hat Auswirkungen, ob wir einen ausschüttungsfähigen
Bilanzgewinn in der IMMOFINANZ AG erzielen. Wir geben daher keine konkrete Guidance für eine Bardividende
an.
Zur Liquidität: Geld haben wir genug. Am Ende des dritten Quartals, also Ende
Jänner, werden wir voraussichtlich rund eine dreiviertel Milliarde Euro Cash haben – so viel wie noch nie
seit ich in der IMMOFINANZ bin. Wenn ich das mit der letzten Krise denke, beruhigt mich das ungemein, so
Zehetner. Im zurückliegenden zweiten Quartal wurde die sogenannte „Equity Bridge“ – eine mit mehreren
Banken abgeschlossene Kreditfinanzierung in Höhe von 260,0 Mio. Euro, deren Mittel zur Zeichnung der
BUWOG-Wandelanleihe in gleicher Höhe dienten, zur Gänze zurück bezahlt. Das BUWOG-Management hat zudem
angekündigt, eine bis Ende Dezember eingeräumte Call-Option auszuüben und den Wandelbond zurückzuzahlen.
Per Ende zweites Quartal konnten die Finanzierungskosten auf unter 4% gesenkt werden
(inklusive der Aufwendungen für Derivate beträgt der gewichtete durchschnittliche Zinssatz der
wesentlichen Finanzverbindlichkeiten 3,98%).
Zum Rollout unserer STOP.SHOP.s: Aktuell
halten wir bei 52 Standorten unserer Fachmarktkette in insgesamt sechs Ländern. Mit Serbien kommt das
siebente Land hinzu, dort wird der erste STOP.SHOP. voraussichtlich im zweiten Quartal 2015 eröffnen,
drei bis vier weitere Fachmärkte könnten im Jahresverlauf folgen. Zudem arbeiten wir an der
STOP.SHOP.-Expansion in Rumänien (Land Nummer 8), dort haben wir bereits einige interessante Grundstücke
identifiziert. Im Laufe der nächsten Jahre ist es also durchaus möglich, dass wir auf an die 80, 90 oder
100 STOP.SHOPs. kommen.
"announcement by President Vladimir Putin of
pursuing the de-offshorisation of the Russian economy and the introduction to the tax code of clauses
related to taxation of profits of ... foreign companies"
ich würde das genau andersrum verstehen. er will anreize für die heimkehrer etc schaffen.
>Kommen da neue Steuern auf die Immofinanz zu?
"announcement by President Vladimir Putin
of pursuing the de-offshorisation of the Russian economy and the introduction to the tax code of clauses
related to taxation of profits of ... foreign companies"
IMMOFINANZ Group: Tochter DLG veräußert Logistik-Immobilie in Vaihingen
22.12.2014 Die
Deutsche Lagerhaus (DLG), eine 100%-Tochter der IMMOFINANZ Group, hat ihre gemeinsam mit greenfield
development gehaltene Logistik-Immobilie im deutschen Vaihingen an der Enz an die niederländische Geneba
Properties N.V. im Rahmen eines Share Deals verkauft. Der Verkaufspreis liegt über Buchwert. Bei dem
Objekt handelt es sich um ein Eigen-Development, das in den Jahren 2013/14 im Rahmen eines Joint Ventures
errichtet worden ist (75% DLG, 25% greenfield).
„Diese Transaktion bestätigt nicht nur das
gestiegene Interesse an Logistik-Assets in Deutschland und damit die positive Dynamik dieser Assetklasse,
vielmehr sind die Entwicklung und der anschließend rasche Verkauf der Immobilie in Vaihingen ein
Paradebeispiel für das Funktionieren unserer Immobilienmaschine“, sagt Eduard Zehetner, CEO der
IMMOFINANZ Group. „Die IMMOFINANZ konnte damit einen hohen Development-Gewinn bezogen auf die
Errichtungskosten erzielen.“
Die beim Verkauf generierten liquiden Mittel fließen in die
Entwicklung weiterer Logistikimmobilien in Deutschland, wo die Position der DLG als wichtiger
Logistik-Player ausgebaut werden soll.
Das abgegebene Objekt befindet sich in der
Otto-Hahn-Straße 10 auf einem 71.535 m² großen Grundstück, zentral in Vaihingen an der Enz im Südwesten
Deutschlands gelegen. Eine gute Anbindung an das deutsche Autobahnnetz ist in alle Richtungen gegeben,
zudem befindet sich eine ausreichende Zahl an PKW- und LKW-Stellplätzen vor Ort.
Die
Bauarbeiten sind im Juli 2013 gestartet und konnten plangemäß Anfang 2014 abgeschlossen werden. Die
Gesamtmietfläche von 44.456 m² ist zur Gänze an renommierte Logistikunternehmen vergeben: DSV (30.539 m²)
betreibt an diesem Standort ein Zentrallager für Elektrowerkzeuge (AEG Powertools, Milwaukee); die Firma
Dachser nutzt ihre Mietfläche (13.917 m²) zum Umschlag u.a. von Tesa-Produkten.
„Auf einem Treffen mit Vertretern der Regierung und der Gouverneure sagte Putin am Mittwoch, ein zu hoher
Wodkapreis fördere die Schwarzbrennerei, und dieser Alkohol sei noch riskanter für die Gesundheit als der
legal hergestellte.“
edit: wodka - grundnahrungsmittel - plötzlich riskant für
die gesundheit? das nenne ich eine geile ausformung von heuchelei. in wahrheit sorgt er sich um allzu
klares denkvermögen seiner rangniedersten schäfchen, will sie ruhig stellen, oder will verhindern dass
sie vermehrt das billigere benzin saufen, oder lack schnüffeln.
Immofinanz : 23.7 +1.28%
AlbertEinstein(75)
.
Peter35(13)
investor16(7)
